傳承歷史文化，在小區(qū)主大門改造設計時參考明清仿古格局設計，整體配套城市更新改造方向。
文 / 張小軍 陳偉
隨著城市的不斷發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的加速，老舊小區(qū)面臨著諸多治理和物業(yè)服務方面的問題。寶石花物業(yè)管理有限公司（以下簡稱寶石花物業(yè)）根據小區(qū)實際不斷優(yōu)化服務模式，已逐步探索建立了一套針對老舊小區(qū)改造及管理的“1+3+N”模式，1即為“三供一業(yè)”老舊小區(qū)的改后管模式，3即為“大物業(yè)（生活）服務聯盟”的朝天宮模式、“黨建共同體引領”的福利路街道模式和“改造服務雙主導”的紅旗小區(qū)模式，N即為運營、經營、管理和服務方面的特色做法，通過服務標準化和管理差異化，進行模式復制和研究，有效助力老舊小區(qū)物業(yè)管理的健康發(fā)展，為政府排憂解難，為居民提供優(yōu)質服務。
“三供一業(yè)”老舊小區(qū)的改后管模式
2018年寶石花物業(yè)成立之時，正值“三供一業(yè)”分離移交的改造期，改造輻射了公司管轄的30多家單位、1000多個小區(qū)、100多萬戶業(yè)主。寶石花物業(yè)參與了維修改造項目的摸排、立項、施工監(jiān)督、現場管理、竣工驗收、承接查驗、改后管等全生命周期管理，維修改造內容涵蓋了供水、供電、供氣的分戶計量表具更換，供水、供電、供氣、供暖老化管網及供電老化線路更換，老舊房屋屋面維修，住宅樓宇外墻保溫、粉刷，樓道內樓梯扶手更換、粉刷，小區(qū)內老舊道路、下水管路、圍墻、大門、安防、消防、門禁等基礎、便民設施的更換、修繕等內容。通過開展這些工作，寶石花物業(yè)積累了老舊小區(qū)改造的豐富經驗，形成了老舊小區(qū)改造的配套體系，為老舊小區(qū)改造治理和改后管服務奠定了基礎。
“大物業(yè)（生活）服務聯盟”的朝天宮模式
陸家巷片區(qū)位處南京城市中心區(qū)域，作為繁華地段的老舊小區(qū)，長期以來缺失物業(yè)管理，成為困擾社區(qū)治理和居民生活的難題。寶石花物業(yè)通過百城千街戰(zhàn)略布局指引，積極參與城市更新行動，開展社區(qū)共建共治，并在南京市秦淮區(qū)朝天宮街道黨工委的主導下，由寶石花物業(yè)牽頭成立以物業(yè)服務+生活服務+社區(qū)治理為主要內容的“大物業(yè)服務聯盟”模式，形成具有特色的“朝天宮模式”，即堅持黨建引領、政府引導、市場主導、多元治理、議治共融、科技賦能，圍繞“治理、運營、更新、數字化”四個關鍵詞，對老舊小區(qū)治理工作全面提質增效。
一是創(chuàng)新工作機制，共建共治見實效。策劃實施“支部建在小區(qū)里”的“寶石花紅管家”志愿活動，打造了秣陵路社區(qū)桃園“共治小區(qū)”、俞家巷社區(qū)陸家巷街區(qū)“樓棟紅馬甲”志愿服務站、張府園社區(qū)黨員議事角等一批共建共治典型。積極與社區(qū)互動，了解業(yè)主初步信息，了解片區(qū)特殊群體的情況，溝通片區(qū)內長期存在的問題，制定“一小區(qū)一方案”，在服務管理過程中，創(chuàng)建了“物業(yè)吹哨，街道報道”的工作機制。
二是融入社區(qū)治理，推動業(yè)務規(guī)劃落地。整合多方資源，積極推動業(yè)務規(guī)劃的落地，用公建民營的模式，建設社區(qū)嵌入式護理中心，止馬公館養(yǎng)老綜合服務中心建設并投用，有效滿足了轄區(qū)老年人對慢病管理、康復護理的實際需求，為十五分鐘養(yǎng)老便民服務圈內半自理、輕度失智失能老人提供了全天候的醫(yī)養(yǎng)結合社區(qū)照料服務，同時，積極探索和試點老年活動室、老年食堂、頤養(yǎng)中心、托幼服務、中醫(yī)理療、社區(qū)便民服務的路徑和模式。
三是開展“樓道革命”，高效治理小廣告。寶石花物業(yè)聯合街道社區(qū)，開啟“印象寶巷，點亮紅心”為主題的“樓道革命”活動，以陸家巷片區(qū)為試點，主動約談了29家涉及各種類型的樓道標貼小商戶，由社區(qū)啟動為民專項資金，在樓道內安裝宣傳欄，在宣傳欄的設計方面，特意設計留白一處獎勵規(guī)范張貼廣告的商戶，此舉極大減少了小廣告亂張貼的現象。
四是爭取政策支持，確保項目可持續(xù)發(fā)展。首先是加強“輸血功能”。老舊小區(qū)的住戶，沒有繳費習慣，物業(yè)服務企業(yè)的正常運行，需要政府建立專項扶持政策，爭取專項激勵、為民資金使用、政府購買公共服務、業(yè)務置換等優(yōu)惠政策，確保老舊小區(qū)物業(yè)服務的高質量發(fā)展。陸家巷片區(qū)目前物業(yè)服務費收繳率已經從入駐時的“0”增長到26.1%。其次是增強“造血功能”。進一步盤點街道社區(qū)內的低效資產、公共資產，以資產托管的方式交由寶石花物業(yè)管理，利用小區(qū)、院落的公共資源，植入寶石花物業(yè)的增值服務理念，保障小區(qū)、院落日常管理及正常運轉所需費用。再次是加強“聯合幫扶”。按照城市治理改革的要求，爭取依法下放和優(yōu)化的公共資源、公共事務、公共秩序和公共服務工作領域的有關事權，以業(yè)務外包的方式由寶石花物業(yè)將社區(qū)治理和物業(yè)服務一體化管理，針對老舊零散片區(qū)物業(yè)管理矛盾的根源問題，以社區(qū)為單位打造示范點，打通了街道各部門的壁壘，實施了聯合執(zhí)法。
“黨建共同體引領”的福利路模式
寶石花物業(yè)和蘭州西固區(qū)福利路街道黨工委，充分發(fā)揮“黨建共同體”平臺聚合作用，深入推進“紅色物業(yè)”建設，針對管轄區(qū)域內的老舊小區(qū)改造治理和服務管理，通過合作模式，推動共建共治共享基層社會治理格局走深走實。
一是建立“黨建共同體”，引領社區(qū)治理提檔升級。通過街道黨工委與寶石花物業(yè)蘭州石化地區(qū)公司黨委簽訂黨建聯盟協議，八個社區(qū)與物業(yè)項目部簽訂地企共建協議，在黨組織領導下，各司其職、互相補位、邊界清晰，互為幫襯，整合調度小區(qū)各方資源力量，主要來解決轄區(qū)“三不管”樓院無人看管、部分小區(qū)物業(yè)管理水平較低、基礎設施不完善的現實情況，通過大事要事聯商、黨員干部聯動、優(yōu)勢資源聯享、網格服務聯手、發(fā)展規(guī)劃聯謀、先進文化聯創(chuàng)，不斷強化黨建引領基層治理創(chuàng)新的實際成效，全力協同推動“紅色物業(yè)”向縱深發(fā)展。
二是建立“治理組合體”，擴寬共建共治發(fā)展路徑。公司堅持把物業(yè)服務融入城市基層黨建工作，當地街道吸收寶石花物業(yè)蘭州石化公司黨組織負責人兼任街道“大工委”委員、物業(yè)項目經理兼任社區(qū)“社工委”副主任。街道選派街道優(yōu)秀黨務骨干到寶石花物業(yè)兼任黨委辦公室副主任，通過“雙向進入、交叉任職”，建立了雙方管理層共同學習、定期溝通、重大事項會商等雙向互動機制，實現黨建與業(yè)務的全面融合，不斷為“紅色物業(yè)”注入“紅色生命力”，形成“街道整合力量統籌抓、社區(qū)屬地管理直接抓、物業(yè)協調聯動兜底抓，網格因地制宜直接抓”的四級聯動、一貫到底的工作格局。
三是建立“服務聯合體”，提升老舊小區(qū)環(huán)境面貌。寶石花物業(yè)充分發(fā)揮“服務聯合體”的作用，共同治理樓道堆占、消防通道堵塞、亂貼小廣告、屋面漏雨、道路積水等業(yè)主關注的焦點問題。通過開展“紅色物業(yè)”建設工作，調動了街道、社區(qū)居委會、物業(yè)服務企業(yè)、住戶的積極性，電動車集中停放場所和充電設施得以建設，街道投入專項資金解決文化長廊、公共設施的改造，小區(qū)環(huán)境面貌更加精致，住戶投訴由2021年同期的42件下降到2022年的7件。
通過傳統文化進樓道，打造樓道文化，凝聚鄰里人心。
“改造服務雙主導”的紅旗小區(qū)模式
寶石花物業(yè)在管的紅旗小區(qū)被當地政府納入老舊小區(qū)改造計劃。寶石花物業(yè)中油斯派克地區(qū)公司全過程參與小區(qū)改造前的意見征集、現場復核、改造內容設計、施工入場管理，改造過程中的施工監(jiān)督、工作協調，以及最后的改造驗收和改后管服務，建立了老舊小區(qū)“改造和服務雙主導”的紅旗小區(qū)模式。
一是“紅管家”架起黨群“連心橋”，巧解居民“煩心事”。通過紅旗小區(qū)項目管家服務部的集約化管理輻射，利用物業(yè)服務中心和物業(yè)服務現場兩個平臺，為業(yè)主提供“全天候”服務，依托紅旗小區(qū)物業(yè)服務口，打造了“紅色平臺”，設立了黨員示范崗，充分發(fā)揮了黨員先鋒模范作用；匯聚“紅色細胞”，聯合社區(qū)團體，成立了小區(qū)老黨員“蝸牛幫幫團”志愿者服務崗、紅白喜事幫忙、鄰里矛盾調解等，推進解決困擾群眾的痛點、難點問題。
二是打造紅色陣地和載體，探索黨建引領的新路徑。紅旗小區(qū)項目聯合社區(qū)創(chuàng)建了文化墻，進行紅色文化宣傳、黨員風采展示、黨建知識學習等，在美化環(huán)境的同時，讓業(yè)主在無形中豐富黨建知識，增強黨性修養(yǎng)；紅旗小區(qū)項目和居委會聯合搭建“陣地共建、先鋒同行”的特色載體，依托地緣上的有利條件，開展了退休黨員及在職黨員老帶新活動、易度社工活動、同唱紅歌、八一擁軍等形式多樣的黨建活動。通過打造“紅色宣傳”“紅色管理”“紅色活動”三大黨建活動，探索黨建引領基層的新路徑。
三是建立服務數據庫和載體，凸顯暖心、便民服務。紅旗小區(qū)項目通過日常服務，積極收集困難家庭、失獨家庭、殘疾人家庭、空巢老人、困難老人、低保戶、困難黨員等特殊群體的信息，建立了特殊群體業(yè)主數據庫，并定期開展幫扶困難老人、低保戶送溫暖、慰問困難戶與困難黨員、關愛殘疾人微心愿、關愛失獨家庭和關愛空巢老人等行動；在節(jié)日期間舉行端午粽情、重陽敬老、中秋品月、孤寡老人送溫暖、新春送“?！钡然顒?；設立便民日，提供理發(fā)、磨菜刀、焊桌椅、清洗地墊、量血壓血糖等便民服務；設置了閱覽室、棋牌室、兒童活動室、書法攝影室等豐富業(yè)主生活。通過數據庫和載體的建立以及活動的開展，進一步凸顯了寶石花物業(yè)的暖心、便民服務。
老舊小區(qū)改造治理和物業(yè)服務模式的探索需要街道社區(qū)、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的共同努力和合作，才能實現共建、共享、共治的目標，政府希望通過物業(yè)服務企業(yè)實現小區(qū)全生命周期管理，這就需要系統性的政策配套、行業(yè)領域的共識推動、居民業(yè)主的一致認可、紅色物業(yè)的黨建引領，才能打造出美好的居住環(huán)境，為居民創(chuàng)造更加安全、健康和舒適的居住體驗。
張小軍系寶石花物業(yè)管理有限公司黨委書記、董事長，陳偉系寶石花物業(yè)管理有限公司運營管理部品質總監(jiān)