文/ 王志宏（中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)）
為貫徹落實(shí)好住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹部長(zhǎng)“‘持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，建設(shè)完整社區(qū)’要抓好‘三個(gè)革命’”的講話(huà)精神和工作要求，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)面向行業(yè)征集物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造和后期物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和思考。截至目前已收到來(lái)稿80多篇。這些稿件總結(jié)提煉了各地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在參與和實(shí)施老舊小區(qū)改造“三個(gè)革命”方面的經(jīng)驗(yàn)做法，以及在做好老舊小區(qū)改造后物業(yè)管理工作方面的可復(fù)制、可推廣的具體做法和經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ?，很有價(jià)值。
近段時(shí)間，我還先后在哈爾濱、西寧、成都、長(zhǎng)沙等地調(diào)研了一些老舊小區(qū)項(xiàng)目，有很大收獲，深刻理解了黨和政府開(kāi)展這一項(xiàng)工作的重大意義，深深感受到了老舊小區(qū)老百姓的熱切期盼，也為堅(jiān)守在老舊小區(qū)項(xiàng)目踏踏實(shí)實(shí)做服務(wù)的企業(yè)感動(dòng)。借本期卷首語(yǔ)，我談一點(diǎn)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造和管理的思考，供大家交流學(xué)習(xí)。
積極參與老舊小區(qū)改造和管理
老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及政府主管部門(mén)、街道社區(qū)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位、施工單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì)和業(yè)主等多方主體。其中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)提供方，在小區(qū)改造前后都在為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，因而，其在老舊小區(qū)改造工作中可以發(fā)揮重要作用。綜合各地經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，重點(diǎn)是要做好以下幾項(xiàng)工作：
一是積極提出專(zhuān)業(yè)建議，幫助優(yōu)化完善改造方案。
改造方案直接決定著小區(qū)改造的質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)企業(yè)長(zhǎng)期服務(wù)于小區(qū)，對(duì)小區(qū)內(nèi)部的情況非常了解，特別是基于自身的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，對(duì)哪些地方應(yīng)該怎么改造有一定的發(fā)言權(quán)，而且還可以發(fā)揮自身與業(yè)主熟悉、溝通順暢的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而協(xié)助完善優(yōu)化改造方案。
二是協(xié)助監(jiān)督施工質(zhì)量，積極提出合理化建議。
老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)民生工程，施工質(zhì)量必須過(guò)硬。在這一過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)助監(jiān)督施工質(zhì)量，從方便后期使用管理的角度對(duì)施工過(guò)程中遇到的各類(lèi)問(wèn)題提出合理化解決建議，確保改造效果。例如，湖北應(yīng)城和立物業(yè)在參與舊改過(guò)程中積極提出建議，在小區(qū)設(shè)置汽車(chē)充電樁149個(gè)、適老化設(shè)施6處，從而全面補(bǔ)齊和提升了小區(qū)配套設(shè)施不足的短板。
三是加強(qiáng)與施工單位的溝通，保障業(yè)主正常生活。
老舊小區(qū)改造施工期間，小區(qū)正常的交通、停車(chē)必然會(huì)受到影響，施工期間產(chǎn)生的揚(yáng)塵、噪音以及占道等也會(huì)給業(yè)主的正常生活帶來(lái)不便，甚至個(gè)別小區(qū)的水電正常供應(yīng)也會(huì)受到影響。在這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方面要做好宣傳工作，引導(dǎo)業(yè)主理解施工單位；另一方面也要與施工單位主動(dòng)溝通，引導(dǎo)其將施工對(duì)業(yè)主的影響降到最低。不僅如此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要根據(jù)政策，要求施工單位不得在施工期間占用小區(qū)既有消防通道、應(yīng)急救援通道，確保施工期間小區(qū)能夠安全運(yùn)行，施工結(jié)束后則要及時(shí)修補(bǔ)施工損毀的道路、綠地及其他基礎(chǔ)設(shè)施等。
四是竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)，做好物業(yè)承接查驗(yàn)工作。
老舊小區(qū)改造的竣工驗(yàn)收是一項(xiàng)難度高、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、對(duì)日后的管理有較大影響的技術(shù)性工作。目前，部分地方已經(jīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區(qū)的竣工驗(yàn)收工作給出了明確規(guī)定，如2022年3月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等五部門(mén)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)老舊小區(qū)改造工程建設(shè)組織管理的意見(jiàn)》明確規(guī)定，“街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)牽頭組織社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表和參建單位，對(duì)改造效果進(jìn)行驗(yàn)收?！薄案脑旃こ掏旯そ?jīng)驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)承接查驗(yàn)工作，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料。”
構(gòu)建老舊小區(qū)管理長(zhǎng)效機(jī)制
長(zhǎng)期以來(lái)，老舊小區(qū)的管理一直是一個(gè)難點(diǎn)痛點(diǎn)問(wèn)題。構(gòu)建老舊小區(qū)管理的長(zhǎng)效機(jī)制，各地都在進(jìn)行積極探索和嘗試，以下幾點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)值得借鑒學(xué)習(xí)：
一是構(gòu)建老舊小區(qū)管理的自我造血模式。
老舊小區(qū)管理難，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此，對(duì)于改造的老舊小區(qū)，應(yīng)抓住契機(jī)，加大物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)的宣傳力度，培養(yǎng)并提升廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)增強(qiáng)老舊小區(qū)的自身造血功能，積極提供增值服務(wù)彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)收入的不足。例如，四川涇華物業(yè)在棗林園小區(qū)聯(lián)動(dòng)專(zhuān)業(yè)公司對(duì)養(yǎng)老服務(wù)中心、社區(qū)食堂、鄰里中心、托幼機(jī)構(gòu)等綜合服務(wù)設(shè)施進(jìn)行微利運(yùn)營(yíng)，其中營(yíng)利的70%反哺小區(qū)治理，實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)效造血和管理共贏。
二是建立老舊小區(qū)的政府托底運(yùn)行機(jī)制和管理補(bǔ)貼機(jī)制。
目前來(lái)看，老舊小區(qū)內(nèi)低收入人群聚集，消費(fèi)能力偏弱，如果把改造后小區(qū)的物業(yè)管理完全交給市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能會(huì)因?yàn)槿氩环蟪龌驘o(wú)利可圖而撤離。因此，改造后老舊小區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)建立政府托底運(yùn)行的機(jī)制，比如出臺(tái)有針對(duì)性的補(bǔ)貼政策，或引導(dǎo)國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)托底管理。例如，杭州市出臺(tái)《杭州市老舊普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)補(bǔ)助資金管理辦法》，補(bǔ)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)為提升小區(qū)居住環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量而投入的各項(xiàng)成本，或者根據(jù)服務(wù)質(zhì)量考核情況進(jìn)行適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ)；無(wú)錫市則通過(guò)國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)托底管理，逐漸形成了老舊小區(qū)的紅色物業(yè)特色品牌。
三是推動(dòng)建立老舊小區(qū)應(yīng)急維修資金制度。
隨著房屋使用年限的增長(zhǎng)，房屋滲漏、外墻脫落、設(shè)施改造、設(shè)備維修等都需要費(fèi)用，但許多老舊小區(qū)由于年代久遠(yuǎn)根本沒(méi)有維修資金或資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠房屋的改造維護(hù)。因此，有必要推動(dòng)建立老舊小區(qū)的應(yīng)急維修資金制度。在費(fèi)用來(lái)源上，可以考慮采取政府補(bǔ)貼一些、業(yè)主籌集一些、社會(huì)募集一些和小區(qū)公共收益補(bǔ)充一些的思路，以確保未來(lái)小區(qū)出現(xiàn)緊急事項(xiàng)時(shí)可以快速解決，也為老舊小區(qū)后期的改造和管理及正常運(yùn)轉(zhuǎn)奠定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。例如，我近日調(diào)研的長(zhǎng)沙市湘麓國(guó)際項(xiàng)目，其舊改經(jīng)費(fèi)就來(lái)源于政府資金、維修資金和公共收益三部分。
四是幫助解決居民的急難愁盼問(wèn)題。
試想，如果僅僅改善老舊小區(qū)硬件設(shè)施，而服務(wù)得不到提升，小區(qū)居民仍然無(wú)法滿(mǎn)意。所以，管理改造后的老舊小區(qū)，不僅要做好設(shè)施設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化等服務(wù)，還要聚焦小區(qū)業(yè)主的急難愁盼問(wèn)題，幫助協(xié)調(diào)解決。例如，武漢中實(shí)物業(yè)針對(duì)老舊小區(qū)老年人口占比較大的現(xiàn)狀，積極整合武漢金融街集團(tuán)多方資源，將小區(qū)康養(yǎng)、食堂配餐送餐、充電樁、直飲水機(jī)等便民設(shè)施與服務(wù)導(dǎo)入小區(qū)，完善社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)體系，解決了業(yè)主難題，提升了業(yè)主滿(mǎn)意度。
民生無(wú)小事，枝葉總關(guān)情。習(xí)近平總書(shū)記強(qiáng)調(diào)，老舊小區(qū)改造直接關(guān)系人民群眾的獲得感、幸福感、安全感，是提升人民生活品質(zhì)的重要工作。物業(yè)管理行業(yè)要認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會(huì)習(xí)近平總書(shū)記的這一重要指示精神，從積極參與老舊小區(qū)改造和管理，到參與構(gòu)建長(zhǎng)效管理機(jī)制，勇于探索實(shí)踐，不斷總結(jié)好的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ剑瑸樵鲞M(jìn)老舊小區(qū)民生福祉，貢獻(xiàn)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)力量。（本文系《中國(guó)物業(yè)管理》雜志2023年第6期卷首語(yǔ)）