西南街社區(qū)老舊院落改造
6月5日，成都市召開小區(qū)治理三年攻堅(jiān)行動(dòng)動(dòng)員部署會(huì)，提出2023年至2025年將推進(jìn)1641個(gè)老舊院落改造，明確持續(xù)擴(kuò)大物業(yè)覆蓋面，到2025年底，力爭符合條件、業(yè)主自愿的老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。
老舊小區(qū)規(guī)模小、收費(fèi)低、繳費(fèi)率不高，物業(yè)企業(yè)入駐后一般會(huì)面臨“入不敷出”的困境，因此不少老舊小區(qū)都面臨硬件“更新”后缺乏后續(xù)維護(hù)管理的問題。如何在老舊小區(qū)中引入、提升物業(yè)管理，也成為老舊小區(qū)提升生活品質(zhì)的重要課題。
如何破解？近年來，包括成都在內(nèi)的多地開始在老舊小區(qū)中探索“片區(qū)式物管”。所謂“片區(qū)式物管”，即在連片改造中打破老舊小區(qū)間的院墻，讓原來零散的老小區(qū)“抱團(tuán)”成為一個(gè)大片區(qū)，再引入專業(yè)物管為整個(gè)片區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。
金牛區(qū)西南街社區(qū)，是成都市首批打破小區(qū)院墻探索“片區(qū)式物管”的區(qū)域，但近日，該社區(qū)在試點(diǎn)兩年之后已著手“換物管”。與此同時(shí)，正在改造中的工人村片區(qū)，正計(jì)劃實(shí)施另一種“片區(qū)式物管”。
“片區(qū)式物管”面臨哪些問題？
老舊小區(qū)治理如何做好
從“改好”到“管好”的“后半篇文章”？
運(yùn)行兩年
西南街社區(qū)“片區(qū)式物管”為何撤場(chǎng)？
西南街社區(qū)里的多個(gè)小區(qū)建于上世紀(jì)90年代初，隨著建筑、道路、配套設(shè)施的老化，居民生活品質(zhì)下降，一度被稱為“稀爛街”。2021年4月，經(jīng)歷連片改造后，西南街社區(qū)開始試點(diǎn)“片區(qū)式物業(yè)管理”。社區(qū)相關(guān)工作負(fù)責(zé)人介紹，一家專業(yè)物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐片區(qū)近30個(gè)院落。當(dāng)時(shí)情形下，這“標(biāo)志著西南街20余個(gè)改造后的老舊小區(qū)正式告別無物業(yè)管理時(shí)代” 。
西南街社區(qū)風(fēng)貌
“每個(gè)院落一名門崗，并提供保潔服務(wù)，工程部24小時(shí)待命。”據(jù)該物業(yè)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，公司只負(fù)責(zé)院落內(nèi)部，物管費(fèi)0.5元/㎡；根據(jù)商談情況，在部分院落也可收取停車費(fèi)。除了維修能找到人，居民們感覺到的最大變化是：門崗人員年輕了，也正規(guī)了——和物業(yè)公司簽了合同。
令人意外的是，運(yùn)行了兩年多，6月初，這家物業(yè)企業(yè)卻悄然撤場(chǎng)。社區(qū)稱，接下來將引入新物業(yè)企業(yè)。為何換物管？社區(qū)負(fù)責(zé)人解釋，居民希望得到更好服務(wù)，“和其他小區(qū)換物業(yè)并無不同” 。
但小編在走訪中了解到，物業(yè)無法覆蓋運(yùn)行成本，是撤場(chǎng)的重要原因。
“物管貼不起錢了?！蔽髂辖稚鐓^(qū)一個(gè)院落自管組的大姐說。小編了解到，該院落此前引入了物管，但院落停車費(fèi)仍由自管組收取。大姐指向門衛(wèi)室一名女子：“她和物業(yè)簽了合同，負(fù)責(zé)院子的門崗、保潔，月工資2400塊錢?！贝蠼憬又榻B，物管只收取了約100戶的物管費(fèi)，“交齊了都不夠開工資，更不要說還有20多戶拖著不交?！?/span>
西南街社區(qū)紫藤花爬滿樓墻引人打卡
物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示，撤場(chǎng)由企業(yè)提出，確實(shí)更多系成本考量：“只負(fù)責(zé)院內(nèi)，又不涉及其他資源運(yùn)營，加上物業(yè)費(fèi)收不齊——算下賬就知道了?！?/span>
“西南街社區(qū)的片區(qū)式物管可稱作1.0版本?！苯鹋^(qū)委社治委相關(guān)工作人員對(duì)此表示，“物業(yè)公司仍著眼于每個(gè)院子展開管理，人力成本高，居民繳費(fèi)意愿存在偏差，加上拿不到商業(yè)資源運(yùn)營，無法實(shí)現(xiàn)收支平衡。”
另一種“片區(qū)式物管”探索
新增商業(yè)收益能解題嗎？
就在西南街社區(qū)換物業(yè)的當(dāng)下，工人村片區(qū)正在緊鑼密鼓地籌劃推行“片區(qū)式物管”。
工人村片區(qū)·匠人里
工人村社區(qū)書記楊健勇介紹，片區(qū)有90個(gè)老舊院落，此次改造涉及22個(gè)。“改造后如果沒有長效管理機(jī)制，要不了多久，又會(huì)變成原樣。但單純引入物業(yè)，賬算不過來?！?/span>
預(yù)想中的“解題思路”總結(jié)起來不復(fù)雜：創(chuàng)造條件讓物業(yè)公司增收、減少開支。楊健勇介紹，按照設(shè)計(jì)，院落改造中拆墻合院和拆違新增了空間，除用做新修居民休閑設(shè)施，還會(huì)增設(shè)車棚、快遞柜等增值服務(wù)設(shè)施。
負(fù)責(zé)工人村片區(qū)物業(yè)項(xiàng)目的愿景集團(tuán)物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人卿旭表示，進(jìn)院前會(huì)和住戶協(xié)商確認(rèn)停車費(fèi)、廣告費(fèi)等增值服務(wù)費(fèi)用的歸屬或分成——物業(yè)公司只進(jìn)“談下來”的院落。另一方面，物管公司計(jì)劃提供從0.5元/㎡-1.5/㎡三檔收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，“不提供一刀切服務(wù)——事實(shí)上居民的需求也多樣?！?/span>
工人村老舊院落改造項(xiàng)目圖
“每個(gè)院落將更注重技防，不再安排人員崗，節(jié)省人力成本?！鼻湫窠忉?，預(yù)想中片區(qū)合圍后設(shè)置若干出入口，安保和保潔人員在區(qū)域內(nèi)巡查、打掃。此外，片區(qū)改造中會(huì)新建門面和停車場(chǎng)，“交由物業(yè)公司與本地城投的合資公司運(yùn)營，收益反哺物業(yè)項(xiàng)目?！?/span>
楊健勇判斷，改造后新增的商業(yè)收益管理也考驗(yàn)社區(qū)、物管、住戶等各方，未來院落中也會(huì)出現(xiàn)住戶和物業(yè)的矛盾，“和其他小區(qū)一樣?！彼硎?，院落自管組會(huì)繼續(xù)存在，“收集居民意見，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)，協(xié)助社區(qū)化解矛盾?！?/span>
老舊小區(qū)改造后
后續(xù)管理究竟怎么辦？
“老舊小區(qū)改造后續(xù)管理還是應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)?！苯鹋^(qū)委社治委曾對(duì)此進(jìn)行過專門調(diào)研，并形成了一份關(guān)于老舊小區(qū)改造后續(xù)管理工作的建議方案。
成都一小區(qū)進(jìn)行改造后的樓棟墻繪 資料圖
方案中建議，實(shí)施改造前，將后續(xù)管理模式勾選作為改造必要條件，全體業(yè)主同意老舊小區(qū)改造后實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理并繳納物業(yè)費(fèi)的，方可列入改造計(jì)劃；根據(jù)擬改造小區(qū)實(shí)際，結(jié)合小區(qū)居民意向選擇，充分征求居民老舊小區(qū)改造后續(xù)管理模式意見建議，確定小區(qū)管理模式、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、內(nèi)容等事項(xiàng)；在改造前按照《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，選聘并引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司入駐，與全體業(yè)主提前介入改造管理方案的制定。
改造過程中，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)要協(xié)助業(yè)主委員會(huì)（或其他自治組織）或業(yè)主代表參與老舊小區(qū)改造施工方案的制定、參與老舊小區(qū)改造過程與質(zhì)量監(jiān)督工作，并參與老舊小區(qū)改造竣工驗(yàn)收。改造后，物業(yè)企業(yè)要提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。方案中也提出，應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)公司的退出機(jī)制。
西南街社區(qū)乒乓球場(chǎng)地
除了由市場(chǎng)化、專業(yè)化的物業(yè)公司提供服務(wù)，方案還提出另外兩種管理模式：方案一，由區(qū)屬國有平臺(tái)公司提供物業(yè)服務(wù)，探索建立改造、運(yùn)營一體化模式，同步成立專業(yè)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，全程參與片區(qū)改造。改造前要充分梳理片區(qū)可用資源，以整合閑置場(chǎng)所、“拆墻并院”等方式，利用釋放的公共空間合理配置片區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，為后續(xù)物業(yè)增值服務(wù)提供陣地，以增值收費(fèi)彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用缺口。
方案二，探索成立物業(yè)型社區(qū)社會(huì)企業(yè)，通過市場(chǎng)化運(yùn)作，為轄區(qū)老舊小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)管理。其中，除了以社區(qū)兩委等社區(qū)專職工作者為主體獨(dú)立運(yùn)營的模式外，還可引入各類市場(chǎng)主體，以項(xiàng)目合作的形勢(shì)開展運(yùn)營，或與其他市場(chǎng)主體（如國有平臺(tái)公司等）合資成立項(xiàng)目公司、子公司等形式開展經(jīng)營管理。
“老舊小區(qū)改造后續(xù)管理是比較新的課題。”金牛區(qū)委社治委相關(guān)工作人員坦言，很多問題有待探索，比如，“片區(qū)式物管的一種方式是合圍成片，但涉及道路、管網(wǎng)、環(huán)衛(wèi)等行政許可，有待政策支持?！?/span>
如何形成長效機(jī)制？
“物業(yè)+社區(qū)服務(wù)”成行業(yè)趨勢(shì)
國內(nèi)老舊小區(qū)改造后續(xù)管理方面，北京的做法——尤其是近年來的“勁松模式”和“首開經(jīng)驗(yàn)”，展現(xiàn)了兩種不同路徑。
從2018年起，北京市朝陽區(qū)勁松街道率先試點(diǎn)引入社會(huì)資本，從設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工到物業(yè)管理，全流程參與，允許企業(yè)收取停車費(fèi)并參與社區(qū)養(yǎng)老、托幼、健康等產(chǎn)業(yè)；物管先期提供四個(gè)月免費(fèi)服務(wù)，讓居民逐步接受服務(wù)并付費(fèi)，同時(shí)街道設(shè)置3年的物業(yè)扶持期?！笆组_經(jīng)驗(yàn)”則是國有企業(yè)參與老舊小區(qū)改造的典型模式。首開集團(tuán)試點(diǎn)探索“先嘗后買”和“持續(xù)更新”的更新模式，隨時(shí)根據(jù)居民的合理化建議持續(xù)開展微改造，注重物業(yè)服務(wù)前置。
工人村片區(qū)·匠人里
中國城市規(guī)劃學(xué)會(huì)住房與社區(qū)規(guī)劃專委會(huì)秘書長、清華大學(xué)建筑學(xué)院副教授劉佳燕長期研究城鄉(xiāng)社會(huì)規(guī)劃研究、社區(qū)規(guī)劃與住房研究、可持續(xù)城市更新，她表示，老舊小區(qū)改造后續(xù)管理直接關(guān)系到改造成果能否鞏固。
“打通相鄰院落、實(shí)現(xiàn)連片式物業(yè)管理——有利于整合邊角空間、共享服務(wù)設(shè)施?！痹诖嘶A(chǔ)上，劉佳燕建議，挖掘小區(qū)的空間資源、盤活資產(chǎn)，“引入社區(qū)商業(yè)?！币粋€(gè)參考思路是，小區(qū)公共資源的收入進(jìn)入社區(qū)基金統(tǒng)一管理，一部分用于支持物業(yè)費(fèi)。
曹家巷
在物業(yè)企業(yè)的角度，“物業(yè)+社區(qū)服務(wù)”是時(shí)下倡導(dǎo)和行業(yè)趨勢(shì)，“即物業(yè)逐漸轉(zhuǎn)型為社區(qū)服務(wù)運(yùn)營商，提供養(yǎng)老、家政、社區(qū)團(tuán)購等業(yè)務(wù)，拓展收入?！?節(jié)流也要考慮，“比如，部分服務(wù)可由居民自助、互助開展?！?/span>