文 / 陳輝煌（深圳市司法局立法和規(guī)范性文件審查二處處長）
在《物業(yè)管理條例》《中華人民共和國民法典》搭建的物業(yè)管理制度框架內(nèi)，遵循《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)指導(dǎo)，北京、上海、廣州、深圳四座一線城市都發(fā)布實施了符合自身城市特點的物業(yè)管理條例，并在最近幾年進(jìn)行了全面修訂或部分修正，條文數(shù)量遠(yuǎn)超一般城市。將其進(jìn)行比較分析，對豐富和完善我國物業(yè)管理制度具有積極意義。
差異化內(nèi)容比較
綜合來看，四個城市物業(yè)管理條例的整體結(jié)構(gòu)差異不大。在此，選取業(yè)主組織、物業(yè)服務(wù)人選聘、承接查驗、業(yè)主共有資金四個關(guān)注度較高的問題來交叉比較。
業(yè)主組織
四個城市的物業(yè)管理條例都對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、職責(zé)等進(jìn)行了規(guī)范，深圳還規(guī)定可以設(shè)立監(jiān)事會或監(jiān)事，對業(yè)委會的工作進(jìn)行監(jiān)督。同時，針對很多小區(qū)業(yè)委會成立難、業(yè)主大會召開難等問題，四個城市的物業(yè)管理條例都進(jìn)行了不同的探索：
對于成立物業(yè)管理委員會問題，北京、廣州的物業(yè)管理條例都規(guī)定，在小區(qū)未能成立業(yè)主委員會的情況下，可以由街道辦、居委會、業(yè)主代表等組建物業(yè)管理委員會，負(fù)責(zé)承擔(dān)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會等職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，并辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)。條例對物業(yè)管理委員會的成立和解散條件、成員構(gòu)成、產(chǎn)生方式、議事制度等進(jìn)行明確。物業(yè)管理委員會的主任一般由街道代表或居委會代表擔(dān)任。物業(yè)管理委員會可以部分履行業(yè)主委員會的職責(zé)，避免形成小區(qū)無人管理的混亂局面。
對于降低業(yè)委會成立難度問題，深圳利用特區(qū)立法權(quán)，在物業(yè)管理條例中創(chuàng)造性地設(shè)立了兩輪投票制度。業(yè)委會委員首輪選舉應(yīng)當(dāng)獲得參會業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)過半數(shù)和參會業(yè)主人數(shù)過半數(shù)同意，如果首輪選舉未能足額選出委員的，則按照首輪選舉的得票順序確定第二輪選舉的候選人，按照該輪選舉的得票順序當(dāng)選，不再有投票比例的要求。通過兩輪投票方式，理論上來看，只要小區(qū)有業(yè)主報名和參與投票，都能成立業(yè)委會。
如果兩輪投票還不能成立業(yè)委會，深圳的物業(yè)管理條例還有兜底規(guī)定：未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)委會的住宅物業(yè)管理區(qū)域，可以由區(qū)住房和建設(shè)部門會同街道辦事處，征求該區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人意見之后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)召集需要業(yè)主共同決定事項的會議，并代行選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，籌集、管理和使用物業(yè)專項維修資金，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛等業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。上海市2022年11月1日起施行的《上海市浦東新區(qū)推進(jìn)住宅小區(qū)治理創(chuàng)新若干規(guī)定》也對居委會代行相關(guān)職責(zé)進(jìn)行了規(guī)定：“因業(yè)主委員會無法選舉產(chǎn)生或者無法正常運作，可能引發(fā)公共安全事件、損害業(yè)主共同利益的，根據(jù)居民委員會的報告，住宅小區(qū)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府可以指定住宅小區(qū)所屬居民委員會在一定期限內(nèi)暫時代行業(yè)主委員會的相關(guān)職責(zé)，并在住宅小區(qū)內(nèi)公告?！?/span>
另外，為了避免業(yè)主太多導(dǎo)致決策難以形成，上海物業(yè)管理條例創(chuàng)設(shè)了業(yè)主小組。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組，由該幢、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組可以推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿，決定本小組范圍內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)，從而解決大多數(shù)業(yè)主無法參會的難題。
物業(yè)服務(wù)人選聘
小區(qū)生活環(huán)境的好壞，與物業(yè)服務(wù)人關(guān)系密切。因此，物業(yè)服務(wù)人的選聘非常重要。除了小區(qū)業(yè)主自管以外，一般都會外聘專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理。上海、廣州的物業(yè)管理條例規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。北京、深圳的物業(yè)管理條例則允許由建設(shè)單位自由選聘，但最長不超過兩年。對于前期物業(yè)結(jié)束后，業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一般都由業(yè)主共同決定選聘方式。但深圳要求，除業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外，住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)，以避免少數(shù)業(yè)主控制物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的局面。
承接查驗
小區(qū)建成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從建設(shè)單位承接物業(yè)環(huán)節(jié)非常重要，理清資產(chǎn)和設(shè)施設(shè)備情況，保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的完整和正常運行，對后續(xù)小區(qū)的日常管理非常重要。但一般此時業(yè)主還未入住，業(yè)主大會、業(yè)委會更沒有成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身與建設(shè)單位都有關(guān)聯(lián)關(guān)系，難以保證承接查驗的質(zhì)量。北京、廣州都要求區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗。上海要求邀請業(yè)主代表和房管機(jī)構(gòu)參加。深圳將物業(yè)承接查驗環(huán)節(jié)放到業(yè)主大會成立之后，并由業(yè)主大會與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進(jìn)行，不讓提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)擅自代為承接查驗。如果無法召開首次業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)委會的，由業(yè)主大會籌備組監(jiān)督指導(dǎo)提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)代為承接查驗。
業(yè)主共有資金
廣州、深圳都要求開設(shè)共有資金賬戶，將屬于全體業(yè)主所有的共有資金存入專用賬戶，對共有資金的使用范圍和程序進(jìn)行規(guī)范，并出臺了專業(yè)的監(jiān)督管理辦法。為了便于業(yè)主開設(shè)共有資金賬戶，經(jīng)國家同意，深圳住房和建設(shè)部門在業(yè)主大會備案后發(fā)放統(tǒng)一社會信用代碼證書，業(yè)主開設(shè)的共有資金賬戶通過物業(yè)管理信息平臺，向全體業(yè)主實時公開賬戶信息。北京、上海則要求物業(yè)服務(wù)人將利用共用部分從事經(jīng)營活動獲得的收益，作為全體業(yè)主所有的公共收益，單獨列賬，但并沒有要求開設(shè)專戶。
共同點內(nèi)容分析
北上廣深四座城市在物業(yè)管理領(lǐng)域互相學(xué)習(xí)，彼此借鑒，相互影響。通過分析這四座城市的物業(yè)管理條例，可以發(fā)現(xiàn)各城市物業(yè)管理的制度有以下共同點，為我們下一步完善物業(yè)管理制度提供了啟示。
加強基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)，完善細(xì)化物業(yè)管理制度，不斷提高業(yè)主自治能力和水平。
在加強基層黨組織的領(lǐng)導(dǎo)方面，北京、上海、深圳都在條例總則中提出在物業(yè)管理中堅持黨組織領(lǐng)導(dǎo)，鼓勵黨員參與業(yè)委會，推進(jìn)小區(qū)建立基層黨組織牽頭，居民代表、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及相關(guān)企業(yè)事業(yè)單位共同參與的議事協(xié)商機(jī)制，對小區(qū)的物業(yè)管理、房屋使用安全、房屋租賃、環(huán)境綠化、消防安全、衛(wèi)生防疫等公共事務(wù)進(jìn)行民主協(xié)商，形成自治公約、管理規(guī)約。
在方便居民參與物業(yè)管理方面，北京、廣州、深圳都將業(yè)主自行管理作為一種物業(yè)管理方式進(jìn)行規(guī)范，探索采用電子投票、兩輪投票、小組代表投票等多種方式，方便業(yè)主參與物業(yè)管理，降低業(yè)主大會召開的門檻，努力讓盡可能多小區(qū)成立自己的業(yè)主組織，物業(yè)管理委員會、居委會代行相關(guān)職責(zé)等制度，推動業(yè)主參與物業(yè)管理的引導(dǎo)性安排，最終都希望業(yè)主成立業(yè)委會，實現(xiàn)小區(qū)自我管理。上海以居民小組或者樓（組）為基本單元，引導(dǎo)居民通過建立互聯(lián)網(wǎng)群組等線上或者線下方式有序開展鄰里互助和協(xié)商自治，為樓組居民開展自我服務(wù)和協(xié)商自治提供指導(dǎo)、服務(wù)。
在提升業(yè)主自治熱情和能力方面，鼓勵居民建設(shè)志愿服務(wù)隊伍，將具備志愿服務(wù)條件、熱心公益的各類人員吸納進(jìn)入社區(qū)居民志愿隊伍，納入社區(qū)統(tǒng)一調(diào)度和管理。支持志愿服務(wù)隊伍以樓組、片區(qū)或者住宅小區(qū)為單元開展互助性、服務(wù)性、公益性志愿服務(wù)活動。四部物業(yè)管理條例都明確規(guī)定區(qū)房屋主管部門或者街道辦要組織轄區(qū)業(yè)委會進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)能力和水平，為業(yè)主自治和志愿服務(wù)活動的開展提供必要場所和相應(yīng)條件。
深圳市住房和建設(shè)局組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)遠(yuǎn)程在線參加物業(yè)管理法規(guī)培訓(xùn)
物業(yè)管理與基層治理相結(jié)合，加強基層政府對物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督。
小區(qū)的和諧穩(wěn)定是社會穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)，但小區(qū)內(nèi)的事務(wù)完全依靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主組織無法實現(xiàn)平衡，需要基層政府及時介入，避免矛盾激化。
首先，加強全過程指導(dǎo)。四部條例都要求街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）將物業(yè)管理納入社區(qū)治理工作，加強對物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督。為有效發(fā)揮基層政府社區(qū)治理主導(dǎo)作用和基層群眾性自治組織的基礎(chǔ)作用，四部條例還規(guī)定街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居民委員會組織、指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會召集、業(yè)委會成立、業(yè)主大會會議召開以及業(yè)委會選舉換屆，并對業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履責(zé)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。
其次，及時干預(yù)糾正。四部條例都規(guī)定，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）有權(quán)撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的違法決定，主動介入?yún)f(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛，參加物業(yè)承接查驗，理清物業(yè)區(qū)域財產(chǎn)情況。北京規(guī)定由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）依法行使行政執(zhí)法權(quán)，建立綜合執(zhí)法工作機(jī)制，加強對住宅物業(yè)小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理。
最后，完善監(jiān)管機(jī)構(gòu)。針對物業(yè)管理基層行政監(jiān)管力量不足的現(xiàn)實情況，廣州直接規(guī)定區(qū)政府應(yīng)當(dāng)為街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）配備物業(yè)管理的專職工作人員，落實工作經(jīng)費；上海規(guī)定街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立房屋管理事務(wù)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房屋管理的相關(guān)具體事務(wù)。上海浦東新區(qū)按照管轄居民戶數(shù)為居民委員會配備社區(qū)工作者，并在小區(qū)設(shè)立聯(lián)勤聯(lián)動站（點），及時發(fā)現(xiàn)、應(yīng)對、處置、反饋小區(qū)內(nèi)各類突發(fā)事件和違法行為，實現(xiàn)事件閉環(huán)高效處理。
加強信息化手段的應(yīng)用，提升物業(yè)管理的品質(zhì)。
在“互聯(lián)網(wǎng)+”的風(fēng)潮之下，物業(yè)管理也發(fā)生了巨大的變化，各城市紛紛加大力度，從兩方面探索推進(jìn)“智慧物業(yè)”建設(shè)進(jìn)程。
一方面，建立物業(yè)監(jiān)管信息平臺。四部物業(yè)管理條例都明確要求主管部門建立統(tǒng)一的物業(yè)管理信息系統(tǒng)，完善業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，方便業(yè)主參與小區(qū)管理決策，有效監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人的日常物業(yè)管理活動。物業(yè)監(jiān)管信息系統(tǒng)可以依托城市運行“一網(wǎng)統(tǒng)管”平臺，采集并動態(tài)更新實有人口、實有房屋等信息，并實現(xiàn)信息共享。業(yè)主可以通過信息系統(tǒng)直接查看小區(qū)共有資金使用情況，查看物業(yè)服務(wù)人履職情況。政府部門可以通過平臺直接共享使用其他部門已納入共享需求清單的數(shù)據(jù)信息，未納入共享需求清單的，可以通過平臺發(fā)出協(xié)助通知書，形成各部門協(xié)同監(jiān)管的局面。
另一方面，建立物業(yè)服務(wù)智慧系統(tǒng)。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行開發(fā)各類大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，通過科技支撐有效提升物業(yè)管理效能，采用信息手段監(jiān)控小區(qū)房屋安全、衛(wèi)生消防狀況，及時排查小區(qū)安全隱患，加強對老舊房屋、樓道堆物、高空墜物、非機(jī)動車違規(guī)充電、違規(guī)群租等安全隱患的監(jiān)控，維護(hù)安全、整潔的居住環(huán)境。物業(yè)服務(wù)人可以通過智能化平臺有效鏈接各方資源，實現(xiàn)線上線下資源融合，在海量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、強大的運算能力、物聯(lián)網(wǎng)及物聯(lián)設(shè)備的支持下，形成“專業(yè)服務(wù)+智慧平臺+多元經(jīng)營”為一體的新型智慧物管模式，從單純的勞動密集型服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑?wù)質(zhì)量為基礎(chǔ)，以科技化、平臺化為核心的全新精準(zhǔn)服務(wù)型行業(yè)。
住宅物業(yè)管理事關(guān)群眾生活品質(zhì)，事關(guān)城市安全運行和社會穩(wěn)定。為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，營造安全、舒適、文明、和諧的居住和工作環(huán)境，構(gòu)建共建共治共享的社會治理格局，滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要，需要我們與時俱進(jìn)，不斷修改完善物業(yè)管理制度，不停研究出臺配套政策措施，物業(yè)管理的立法永遠(yuǎn)在路上。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第5期）