文 / 陸俊馨
業(yè)委會是代表業(yè)主利益的組織，能夠?qū)ξ飿I(yè)管理發(fā)揮有力的監(jiān)督作用，是廣大業(yè)主權(quán)利實現(xiàn)的重要載體。然而現(xiàn)實中，每一次召開業(yè)主大會表決事項都像是打一場硬仗。因為傳統(tǒng)模式的投票過程環(huán)節(jié)繁瑣、周期過長，大批志愿者開啟“掃樓”模式挨家挨戶核對身份發(fā)放選票，選地方唱票，還要維持現(xiàn)場秩序等，不僅效率低，耗費大量的人力物力財力，還容易引發(fā)各種現(xiàn)場矛盾。
另外，雖然近年來居民自治意識有所提高，但大部分業(yè)主仍游離于社區(qū)管理之外。他們認為出了小區(qū)是工作，回到家里是生活，只要不涉及自身利益，并不關(guān)心小區(qū)事務(wù)。同時，不常住房屋、已出租房屋多，小區(qū)規(guī)模過大等客觀因素也間接導(dǎo)致業(yè)主參與度降低。
如何提升業(yè)主參與度，提高業(yè)主大會表決的成功率？我國不同地區(qū)有不同做法。
上海一小區(qū)召開業(yè)主大會表決物業(yè)公司選聘事宜，為保證回票率達到總業(yè)主數(shù)的三分之二以上，業(yè)委會成員和屬地居委會工作人員先是在小區(qū)設(shè)攤一周發(fā)放表決票，剩余表決票再以掛號信形式寄出。
微信小程序?qū)崿F(xiàn)線上線下同步表決
考慮到微信的普及率，部分小區(qū)利用微信現(xiàn)有小程序?qū)崿F(xiàn)線上線下同步表決。
具體操作中，一般是由小區(qū)建立微信群，業(yè)委會、物管委或其他業(yè)主大會組織者在微信群內(nèi)發(fā)出業(yè)主大會公告，然后用“金山表單”“問卷星”等小程序發(fā)表決票、統(tǒng)計表決結(jié)果?；蛘?，組織者在小區(qū)公告欄內(nèi)張貼業(yè)主大會公告時附上投票二維碼，居民直接掃碼投票。
線上投票不受地域、時間限制，有利于回收無法上門送達的表決票，比如長期不在小區(qū)內(nèi)居住的業(yè)主、錯過發(fā)票時間的上班族等。
同步的線下投票則主要針對沒有微信或不會操作的中老年業(yè)主。如果不設(shè)線下投票方式，改為由組織者代投票，則需要做好書面記錄。
這種業(yè)主大會召開方式在一定程度上增加了業(yè)主參與度，但缺點也較多。首先，微信投票難以確認業(yè)主身份，需要組織者二次核對投票人是否是產(chǎn)權(quán)人；其次，計票結(jié)果往往較為混亂，需要人工剔除非業(yè)主投票、重復(fù)投票等；最后，對于屏蔽微信群、不看小區(qū)公告欄的居民仍需人工通知投票，相較于傳統(tǒng)書面表決形式并沒有節(jié)省多少人力。
建議建筑面積在1萬平方米以下或戶數(shù)少的小區(qū)采用這種形式。
通過電子投票系統(tǒng)發(fā)起投票
電子投票系統(tǒng)運用實名認證技術(shù)和實時房屋所有權(quán)信息關(guān)聯(lián)機制，通過微信、支付寶小程序等通道實現(xiàn)業(yè)主身份認證、投票、唱票統(tǒng)計等服務(wù)。目前，廣州、深圳、杭州、成都等城市已建立了電子投票系統(tǒng)，在《物業(yè)管理條例》中明確業(yè)主大會可以通過互聯(lián)網(wǎng)電子投票形式召開，并制定了相應(yīng)的電子投票規(guī)則，對整個流程中的數(shù)據(jù)采集、會議發(fā)起、一房多票、委托投票、投票異議等內(nèi)容都有相應(yīng)規(guī)定。
電子投票的優(yōu)點很明顯。以廣州市為例，投票系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫的建立、維護和管理工作由當?shù)刈〗ㄖ鞴懿块T負責，投票組織者需通過街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）啟動電子投票，投票系統(tǒng)在電子投票截止后自動統(tǒng)計表決意見，生成表決結(jié)果，業(yè)主通過“廣州物業(yè)管理”公眾號查詢。整個過程由政府部門主導(dǎo)、監(jiān)管，確保會議議程和結(jié)果公開、公正、合法，增加業(yè)主信任度，還解決了業(yè)主大會身份核驗難、統(tǒng)計核算難的問題。
而且，電子投票沒有公開唱票環(huán)節(jié)，對于部分矛盾尖銳的小區(qū)而言，能避免人員聚集后發(fā)生正面沖突。
另外，根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務(wù)的意見》（建房〔2020〕99號），支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)合建設(shè)通用、開放的智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，降低平臺建設(shè)運營成本，提高服務(wù)資源整合能力。鼓勵大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)開放自有智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺功能，拓展服務(wù)范圍，為中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供平臺支撐和技術(shù)支持。電子投票系統(tǒng)也可以看作是一種增值服務(wù)，供自管項目使用，或者單獨售賣。比如，綠城服務(wù)旗下的綠漫科技參與建設(shè)了杭州市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，其中即包含了電子投票系統(tǒng)。
當然，電子投票也有其弊端。第一，電子投票的前提是有投票系統(tǒng)，這意味著要有資金投入開發(fā)軟件，還要打通不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫共享環(huán)節(jié)。第二，電子投票并非全自動化，同樣耗費人力。特別是在電子投票系統(tǒng)運行初期，有大量基礎(chǔ)數(shù)據(jù)工作要做，每個業(yè)主都要實名認證，核對產(chǎn)權(quán)信息，如果出現(xiàn)手機號、身份證號不匹配的，或系統(tǒng)尚未采集到不動產(chǎn)面積、產(chǎn)權(quán)人變更等事項，均需人工操作更正。而且電子投票正式啟用階段，對于關(guān)閉公眾號推送的或者不會用智能手機的業(yè)主，仍需要通過電話、上門等傳統(tǒng)方式通知投票。第三，從業(yè)主角度來看，電子投票步驟比傳統(tǒng)紙質(zhì)表決票勾選方式更繁瑣。還是以廣州市為例，投票前，業(yè)主要關(guān)注“廣州物業(yè)管理”公眾號，綁定業(yè)主身份。一旦數(shù)據(jù)異常，就需要帶材料找對應(yīng)部門處理；投票時，不能使用電子投票又需要投票的，要委托居委會或代理人提交書面委托書，并出示業(yè)主身份證明和不動產(chǎn)權(quán)屬證明，代理人的身份證明等材料。在上述每一環(huán)節(jié)，業(yè)主都有可能因為“太麻煩”而放棄投票。所以，電子投票并不能解決因業(yè)主主觀投票意愿弱導(dǎo)致參與表決票數(shù)不足的問題。
擬制計票方式提高表決成功率
除了利用科技手段進行線上投票外，提高業(yè)主大會表決成功率還有一種方式，也就是擬制計票。
上海市始終未出臺官方主導(dǎo)的電子投票系統(tǒng)，業(yè)主大會常年按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》擬制的計票方式統(tǒng)計票數(shù)，通常的運作方式是這樣的：書面形式召開業(yè)主大會的，與會業(yè)主以表決票送達的業(yè)主人數(shù)確定；業(yè)主簽收表決票或表決票已投入業(yè)主信報箱的均視為表決票已送達；已送達的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權(quán)意見的，視為同意已表決的多數(shù)票意見。
在擬制計票規(guī)則的框架下，假設(shè)小區(qū)有100戶業(yè)主，業(yè)委會在每家每戶的信報箱內(nèi)投入表決票。開票當日，只有3戶業(yè)主投票，兩張同意，1張反對，那么表決結(jié)果就是99票同意，1票反對，表決議題通過。
擬制計票不用考慮業(yè)主參與度，對投票組織者非常友好。但這種方式因為《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）新增“業(yè)主參與表決”要件而產(chǎn)生爭議，其爭議核心主要聚焦為兩個問題：“視作同意大多數(shù)”規(guī)則究竟合不合法？業(yè)主有沒有必要必須實際投票？
第一個問題，通過查詢相關(guān)法規(guī)條例可見：其一，根據(jù)《民法典》草案和立法研討會相關(guān)資料來看，修改表決規(guī)則的初衷是希望業(yè)主積極參與小區(qū)事務(wù)，降低業(yè)主大會表決通過需要的票數(shù)。仍舊以100戶業(yè)主的小區(qū)舉例，理論上《民法典》修改前需要50戶業(yè)主同意議題才能通過，修改后僅需要34戶業(yè)主同意就能通過。其二，《物業(yè)管理條例》并沒有規(guī)定業(yè)主應(yīng)當實際投票。其三，2009年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》中規(guī)定“未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定?！逼渌?，《民法典》第278條并未禁止業(yè)主約定參與表決的方式。
第二個問題，支持“實際投票”和反對“實際投票”的兩種聲音，代表了兩種價值觀。一方強調(diào)保障業(yè)主的投票權(quán)和參與權(quán)，主張不投票的業(yè)主不能“被代表”，業(yè)主大會決議應(yīng)當真實反映多數(shù)業(yè)主意見，而不是少數(shù)人操縱的投票結(jié)果。另一方強調(diào)小區(qū)順暢運作優(yōu)先，通過約定投票規(guī)則可以簡化業(yè)主大會流程，減輕業(yè)委會工作負擔，提高小區(qū)事務(wù)推進效率。
但是在現(xiàn)實運作中，采用“實際投票”反而更容易進行“技術(shù)性”操作。因為表決的理想模型應(yīng)該是同意和反對的群體相抗衡，說服搖擺不定的業(yè)主投票并支持己方觀點。一旦必須“實際投票”，那么只要促使小區(qū)超過三分之一的業(yè)主不投票，就無法形成業(yè)主大會決議。即反對議題的業(yè)主說服觀望業(yè)主繼續(xù)觀望，就能達成目的。許多小區(qū)的業(yè)主大會因此以失敗告終，間接促使更多業(yè)委會怠于履行義務(wù)，不再召開業(yè)主大會。
由此可見，小區(qū)的公共屬性注定個人利益應(yīng)當服從集體利益，過分強調(diào)實現(xiàn)個人的參與權(quán)，未免失之偏頗。至于業(yè)主投票權(quán)，如果事先約定并告知業(yè)主不投票的后果，那么業(yè)主沒有實際投票也是一種意愿表現(xiàn)，并沒有剝奪其權(quán)利。
上海市二中院于2022年6月22日作出的（2022）滬02民初16號民事判決中也認為業(yè)主大會可以繼續(xù)使用擬制計票規(guī)則。
關(guān)于提高業(yè)主大會表決成功率，還有一些另辟蹊徑的做法。比如，北京某小區(qū)約定每個投票業(yè)主可以領(lǐng)100元人民幣，投票率立刻大幅上升。這種方法雖然受到“買票”的指責，但確實有效。
總而言之，小區(qū)屬于全體業(yè)主，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的事項都由業(yè)主共同決定。之所以規(guī)定什么是“共同”，如何形成“決定”，出發(fā)點都是保證小區(qū)管理機制運作順暢。有效提高業(yè)主大會表決成功率，在降低地方政府工作難度的同時，也讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作變得更加順暢，更能夠及時維護業(yè)主的合法權(quán)益，從而有效避免一些不必要的損失。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第3期）
作者單位：上海市普陀區(qū)長壽路街道房管辦