如何更好地推動(dòng)完整社區(qū)建設(shè)？今年兩會(huì)，全國(guó)人大代表，北京市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司總建筑師、總規(guī)劃師，首鋼集團(tuán)總建筑師吳晨帶來(lái)了相關(guān)建議。
中國(guó)工程院和中國(guó)科學(xué)院兩院院士吳良鏞于2010年提出“完整社區(qū)、和諧城市”理念后，相關(guān)主管部門及部分城市作出了積極探索，取得了一定成效，北京、上海、廈門等地先行先試，積累了一些經(jīng)驗(yàn)。
吳晨長(zhǎng)期致力于“城市復(fù)興”理論研究，并將其實(shí)踐于北京多個(gè)大型項(xiàng)目，取得了良好效果。他認(rèn)為，以完整社區(qū)建設(shè)為代表的城市更新并非傳統(tǒng)意義上的城市開(kāi)發(fā)，而是在政府補(bǔ)貼與監(jiān)督管控下，企業(yè)兼顧一定社會(huì)使命，從運(yùn)營(yíng)管理著手，通過(guò)高質(zhì)量、高效率的資產(chǎn)管理，以滿足人民美好生活需求為核心，從“好房子”到“好小區(qū)”“好社區(qū)”“好城區(qū)”，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)高質(zhì)量的城市更新。
吳晨認(rèn)為，在一系列政策的激勵(lì)驅(qū)動(dòng)下，社會(huì)資本參與完整社區(qū)建設(shè)的積極性顯著增加，但在具體實(shí)踐中仍然存在一些“堵點(diǎn)”。比如，老舊小區(qū)可拓展增益空間有限，資金平衡較難，企業(yè)改造動(dòng)力不足；社會(huì)力量參與老舊小區(qū)改造的經(jīng)營(yíng)權(quán)缺乏有效保障；物業(yè)長(zhǎng)效管理機(jī)制仍需探索和落實(shí)；各部門協(xié)同度仍需加強(qiáng)，資源配置效率有待提高；招投標(biāo)工作審批準(zhǔn)備過(guò)程周期長(zhǎng)，政策實(shí)施細(xì)則有待落實(shí)。為此，吳晨建議：
要加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，建立協(xié)同工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)資金集成。建議由政府主要部門與社區(qū)黨委建立協(xié)同工作機(jī)制，從城市或區(qū)域的角度統(tǒng)籌分散的完整社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，形成項(xiàng)目包，由具有社會(huì)擔(dān)當(dāng)和社會(huì)認(rèn)知的社會(huì)主體統(tǒng)籌實(shí)施。建立統(tǒng)一的完整社區(qū)建設(shè)管理平臺(tái)，將目前分散在各部門的各類更新改造資金整合管理使用。要加強(qiáng)區(qū)域統(tǒng)籌推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)存量資源整合利用。通過(guò)單元化、街區(qū)化更新方式，提高規(guī)模體量，拓展運(yùn)作空間，更好調(diào)動(dòng)社會(huì)資本投資的積極性，增強(qiáng)金融支撐的可行性。建立跨項(xiàng)目跨區(qū)域的資金平衡機(jī)制，實(shí)現(xiàn)城市更新項(xiàng)目的綜合平衡。
從長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)角度，拓寬社會(huì)資本參與途徑。加強(qiáng)政府領(lǐng)導(dǎo)，充分發(fā)揮政府平臺(tái)公司、國(guó)有企業(yè)的資金、資源優(yōu)勢(shì)，挖掘社會(huì)資本設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、管理能力，根據(jù)城市更新類型采取差異化措施，拓展“政府平臺(tái)+社會(huì)資本”的多元化結(jié)合，為社會(huì)資本參與城市更新提供合理路徑。應(yīng)研究出臺(tái)符合老舊小區(qū)改造業(yè)務(wù)的專項(xiàng)稅收政策、降低企業(yè)參與改造的稅收成本，以鼓勵(lì)社會(huì)資本積極參與老舊小區(qū)改造。
完善土地規(guī)劃管理措施，加快出臺(tái)規(guī)劃建設(shè)審批管理的實(shí)施細(xì)則。建議研究推進(jìn)土地性質(zhì)和建筑功能兼容的政策突破，為大片區(qū)統(tǒng)籌、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目捆綁等方式明晰路徑，支持項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化推進(jìn)，鼓勵(lì)功能混合和用途兼容，推行混合用地類型。建議盡快明確規(guī)劃審批中低風(fēng)險(xiǎn)等可利用政策創(chuàng)新應(yīng)用的可能性及細(xì)化落地的審批流程，優(yōu)化消防驗(yàn)收、營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理等審批程序，提高審批效率，破解困擾企業(yè)的層層審批難題。
實(shí)施社區(qū)“投建管運(yùn)”一體化模式，促進(jìn)更新項(xiàng)目投入產(chǎn)出平衡。加強(qiáng)政策支撐，優(yōu)化城市更新項(xiàng)目招投標(biāo)方式，支持“EPC+O”、“投資+設(shè)計(jì)施工+運(yùn)營(yíng)+物業(yè)管理”一體化招標(biāo)綜合評(píng)審方式的復(fù)制推廣，促進(jìn)城市更新長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)理念更好落地。應(yīng)明確老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目招標(biāo)模式至各區(qū)及各街道，在建設(shè)工程交易平臺(tái)開(kāi)放實(shí)施方案評(píng)審功能，落實(shí)“一體化”招標(biāo)。
促進(jìn)城市空間資產(chǎn)化增值，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。促進(jìn)實(shí)現(xiàn)城市更新項(xiàng)目財(cái)務(wù)平衡。通過(guò)引入社會(huì)資本建立PPP運(yùn)營(yíng)機(jī)制，以有收益改造內(nèi)容產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為改造費(fèi)用，以財(cái)政資金作為可行性缺口補(bǔ)助，統(tǒng)籌用于無(wú)收益改造內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流整體平衡。
吳晨認(rèn)為，政府應(yīng)該對(duì)老舊小區(qū)改造吸引社會(huì)資本建立相關(guān)制度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，探索管控體系，引入居民參與機(jī)制與外部機(jī)制，不斷創(chuàng)新完善更新改造機(jī)制，確保更新項(xiàng)目的長(zhǎng)效有序推動(dòng)。同時(shí)，研究開(kāi)發(fā)多元化創(chuàng)新性金融產(chǎn)品，拓寬融資渠道和加大信貸等方面的支持，吸引更多社會(huì)資本參與。通過(guò)總結(jié)試點(diǎn)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，并突破實(shí)施難點(diǎn)，打造全周期可持續(xù)標(biāo)桿項(xiàng)目，形成任務(wù)統(tǒng)籌、基金集成、軟硬耦合、共同締造的全生命周期運(yùn)營(yíng)管理模式，激發(fā)中國(guó)式現(xiàn)代化城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的創(chuàng)新動(dòng)能。