成都市住房和城鄉(xiāng)建設局
關于進一步完善維修資金使用監(jiān)管制度的通知
四川天府新區(qū)公園城市建設局，成都東部新區(qū)公共服務局,成都高新區(qū)公園城市建設局，各區(qū)（市）縣住建行政主管部門，有關單位：
為進一步加強住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）使用監(jiān)管，保障資金使用安全，提高資金使用效率，充分發(fā)揮資金保障作用，按照《四川省物業(yè)管理條例》《成都市住宅專項維修資金管理辦法》（市政府令第195號，以下簡稱《辦法》）《〈成都市住宅專項維修資金管理辦法〉實施細則》（成房發(fā)〔2018〕13號）相關規(guī)定，結合工作實際，現(xiàn)就進一步完善維修資金使用監(jiān)管制度通知如下：
一、完善維修資金使用制度
（一）建立維修情形報告和響應機制
1. 維修情形報告。相關主體發(fā)現(xiàn)建筑區(qū)劃內住宅共用部位、共用設施設備需要維修的應第一時間報告。業(yè)主、維保單位等主體發(fā)現(xiàn)的，向物業(yè)服務企業(yè)報告，沒有物業(yè)服務企業(yè)的，向業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）報告，沒有業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）的，向屬地社區(qū)或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報告。
物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)的，向業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）報告，沒有業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）的，向屬地社區(qū)或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報告。
2. 維修情形響應。相關主體應當在接到維修情形報告后2日內，提出是否動用維修資金的意見并將意見反饋報告人，同時向屬地區(qū)（市）縣住建行政主管部門報備。屬地區(qū)（市）縣住建行政主管部門做好政策業(yè)務指導工作。
3. 各區(qū)（市）縣住建行政主管部門應當建立本轄區(qū)建筑區(qū)劃維修事項報告和響應臺賬，將物業(yè)服務企業(yè)的報告和響應行為納入信用記分管理；對業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、屬地社區(qū)在維修情形響應方面履職盡責不力的，抄送屬地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）依法依規(guī)進行處理；對屬地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在維修情形響應方面履職盡責不力的，向其發(fā)送《工作提示函》。
（二）完善維修資金使用施工單位選取相關規(guī)定
1. 施工單位選取。建筑區(qū)劃同一分攤范圍內單項或累計預算金額在50萬元（不含）以下的正常使用、授權使用、應急使用，50萬元（含）以上的授權使用、應急使用，使用申請人應當提供不少于3家候選施工單位，供業(yè)主代表通過擇優(yōu)選取方式產生施工單位，參與選取施工單位的業(yè)主代表應當對擇優(yōu)選取產生的結果進行簽字確認。建筑區(qū)劃同一分攤范圍內單項或累計預算金額在50萬元（含）以上的正常使用，應當引入專戶管理銀行提供的招標選取施工單位代理服務，通過招標方式選取施工單位。
2. 業(yè)主代表監(jiān)督。鼓勵有法律、建設工程等專業(yè)背景的業(yè)主和有意愿參與維修過程監(jiān)督的業(yè)主作為業(yè)主代表，積極參與維修資金使用全過程的監(jiān)督，使用申請人應當主動接受業(yè)主的監(jiān)督。
二、加強維修資金使用監(jiān)管
（三）建立跟蹤督促和系統(tǒng)預警機制
1. 加強跟蹤督促。使用申請人尚未在維修資金系統(tǒng)建立維修工程項目信息的，區(qū)（市）縣住建行政主管部門應當依據(jù)已建立的建筑區(qū)劃維修事項報告和響應臺賬，對經(jīng)動議需申請使用維修資金的建筑區(qū)劃，通過電話、現(xiàn)場指導等方式，主動介入，靠前指導，為使用申請人及時提供政策業(yè)務咨詢，并負責跟蹤督促其完成申請流程。
2. 實行系統(tǒng)預警。使用申請人已在維修資金系統(tǒng)建立工程項目信息，超過5個工作日（其中，涉及電梯、消防設施設備維修的，超過3個工作日）未進行下一步操作的，實行系統(tǒng)預警，向使用申請人、屬地區(qū)（市）縣住建行政主管部門推送提示信息，由屬地區(qū)（市）縣住建行政主管部門負責跟蹤督促。
（四）建立第三方監(jiān)督服務相關機制
1. 競爭機制。在維修資金使用階段引入的招標選取施工單位代理服務、工程造價審核服務、施工過程監(jiān)理服務方面，分別提供不少于8家第三方監(jiān)督服務機構，供使用申請人在維修資金系統(tǒng)中進行隨機選擇。根據(jù)《辦法》相關規(guī)定，第三方監(jiān)督服務機構由專戶管理銀行提供。
2. 異議處理機制。使用申請人如對工程造價審核機構出具的預算審核或結算審核結果有異議的，可在系統(tǒng)中申請隨機選取其他工程造價審核機構進行再次審價，并加強與工程造價審核機構的溝通協(xié)調，最終審價結果以第二次審價結果為準。
3. 事后審計機制。市住建行政主管部門聘請專業(yè)審計機構每年按一定比例對維修資金使用項目進行專項審計。
（五）完善違法違規(guī)行為處理機制
市、區(qū)（市）縣住建行政主管部門每季度對維修資金使用涉及的業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、施工單位、第三方監(jiān)督服務機構等的違法違規(guī)行為，通過官方網(wǎng)站、微信公眾號、本地媒體等渠道進行公開曝光，納入臺賬管理，除按照《辦法》相關規(guī)定對被公開曝光的相關主體進行處罰或處理外，還應當采取以下懲處措施處理：
涉及業(yè)主委員會的，應當對其進行約談、通報，并抄送屬地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）依法依規(guī)進行處理。
涉及物業(yè)服務企業(yè)的，應當對其進行約談、通報，并納入信用記分管理。
涉及施工單位的，應當對其進行約談、通報，要求使用申請人不得將被公開曝光的施工單位選取為施工方，并將電梯、供配電系統(tǒng)維修等施工單位的違法違規(guī)行為抄告行業(yè)主管部門依法依規(guī)進行處理。
涉及第三方監(jiān)督服務機構的，應當納入市住建行政主管部門對專戶管理銀行的考核管理，并要求專戶管理銀行不得將其納入本銀行相關采購范圍。
三、提高維修資金使用效率
（六）推行維修資金使用業(yè)主線上表決模式
對維修資金系統(tǒng)中具備條件的建筑區(qū)劃，在征集業(yè)主表決意見時，推行通過“天府市民云APP”、“成都住建”微信公眾號、手持表決終端進行線上表決，屬地區(qū)（市）縣住建行政主管部門應加強宣傳指導。
（七）充分發(fā)揮維修資金授權使用和應急使用制度優(yōu)勢
1. 已建立應急使用預案或者維修資金管理公約的建筑區(qū)劃，當發(fā)生約定的維修情形時，區(qū)（市）縣住建行政主管部門應當主動引導使用申請人，通過授權使用方式申請使用維修資金。未建立應急使用預案或者維修資金管理公約的建筑區(qū)劃，發(fā)生《辦法》第三十條規(guī)定的應急使用情形時，區(qū)（市）縣住建行政主管部門應當主動引導使用申請人，通過應急使用方式申請使用維修資金。屬地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市場監(jiān)管、消防部門應按照《辦法》及實施細則等相關規(guī)定，切實履行實地查勘確認職責，并及時出具相關意見。
2. 區(qū)（市）縣住建行政主管部門應當采取多種措施加強對授權使用和應急使用的政策宣傳和業(yè)務指導，對申請主體不履職、采用正常使用模式業(yè)主表決難通過，但同時符合授權使用或應急使用維修情形的“應修未修”項目，應主動會同屬地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）搭建溝通交流平臺進行協(xié)調處理，積極化解矛盾糾紛，促成各方達成共識，充分發(fā)揮授權使用和應急使用在保障公共安全和小區(qū)正常運行方面的作用，解決“應修未修”問題。同時，使用申請人應切實做好信息公示公開工作，除按規(guī)定做好使用現(xiàn)場公示或公告外，還應當通過業(yè)主QQ群、微信群等多種渠道向業(yè)主推送使用重點環(huán)節(jié)的告知信息，保障業(yè)主的知情權和監(jiān)督權。
（八）鼓勵有條件的建筑區(qū)劃購買“電梯綜合保險”
區(qū)（市）縣住建行政主管部門要認真貫徹落實市住建局、市市場監(jiān)管局、市金融監(jiān)管局《關于推廣“保險+服務+物聯(lián)網(wǎng)”電梯維保維修新模式 保障電梯安全運行的實施意見》（成住建發(fā)〔2020〕144號）相關要求，加大宣傳力度，對符合條件的建筑區(qū)劃進行政策業(yè)務指導，推動購買“電梯綜合保險”。鼓勵已建立維修資金的建筑區(qū)劃，通過組織受益分攤范圍內的業(yè)主依法表決通過后，購買“電梯綜合保險”。充分利用保險理賠響應快、維修及時等優(yōu)點，提高維修資金使用效率。
本通知自2023年1月1日起施行。我局已印發(fā)的相關文件規(guī)定與本通知規(guī)定不一致的，以本通知為準。
成都市住房和城鄉(xiāng)建設局
2022年11月29日