文/朱保全
過去一年，我被資本市場問及最多的話題是行業(yè)毛利率。
物業(yè)費的底層含義是受業(yè)主共同托付的資金，物業(yè)人的義務(wù)是把錢有質(zhì)量地花出去，用于日常秩序環(huán)境維護(hù)，以及設(shè)備設(shè)施基本養(yǎng)護(hù)，以幫助業(yè)主資產(chǎn)保值增值。而物業(yè)人取得的毛利，或者酬金，是這個“替人花錢”的過程中取得的報酬。
毛利率是客戶關(guān)系的一種體現(xiàn)，壟斷行業(yè)或者強(qiáng)知識企業(yè)或許存在高毛利，但市場會做出調(diào)節(jié)，比如基于《反壟斷法》對于壟斷企業(yè)做出的拆分，以及競爭者通過新知識實現(xiàn)的彎道超車，比如微信對短信的革命。雷軍想得很清楚，提出紅海市場的手機(jī)與硬件不超過5%的利潤率，這讓小米快速進(jìn)入市場。王石也曾經(jīng)說過超過25%的利潤不做，那是因為上世紀(jì)90年代初萬科的貿(mào)易生意幾乎是超過300%的暴利，但到了上世紀(jì)90年代末這個生意卻虧掉了過去所有的利潤，經(jīng)驗教訓(xùn)是機(jī)會型高毛利會讓團(tuán)隊迷失方向，而如今的地產(chǎn)行業(yè)毛利水平之低，又怎是5年前大家可以想象的呢？如果物業(yè)管理行業(yè)真的存在高毛利，其結(jié)果一定或被業(yè)主終結(jié)，或被競爭者厘清。
物業(yè)管理行業(yè)更不要被社區(qū)增值服務(wù)的高毛利蒙蔽自己的眼睛。經(jīng)?？吹?/span>60%以上毛利率的社區(qū)增值服務(wù)，但很少看到超過5億元規(guī)模的社區(qū)增值服務(wù)。2014年，物業(yè)服務(wù)公司剛上市時強(qiáng)調(diào)“物業(yè)服務(wù)公司要向人的服務(wù)轉(zhuǎn)變”，要做“人”的生意，這引起了投資人的興趣，但卻對行業(yè)帶來較大的誤導(dǎo)。物業(yè)服務(wù)公司本應(yīng)踏踏實實做好“物”的生意，我們試想一家企業(yè)服務(wù)100萬戶業(yè)主，意味著270萬人，這里能做多大生意？賣米、賣菜、賣理財，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以為自己是平臺，但實則未能驗證。但我們卻忽視了那100萬套房子意味著幾萬億元的資產(chǎn)，這才是大生意，真正的問題是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否摒棄掉社區(qū)增值服務(wù)的誘惑，而花功夫來構(gòu)建全新的服務(wù)不動產(chǎn)的能力。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)適合做平臺流量業(yè)務(wù)嗎？不適合。首先是客戶基數(shù)不夠大，其次是鏈接不高頻，三是只有線下鏈接沒有數(shù)據(jù)驗證。如果把物業(yè)服務(wù)定義為平臺流量，更注重規(guī)模，最終往往會被物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)本身的現(xiàn)金流所害。物業(yè)管理行業(yè)一季度的平均收繳率估計只有60%，盡管廣東地區(qū)會高一些，但物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的剛性成本在87%左右，如果以季度營收100億元計，意味著會產(chǎn)生27億元的經(jīng)營負(fù)現(xiàn)金流，這是很可怕的。如果不做好基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，規(guī)模做得越大，窟窿就越大?，F(xiàn)金流的確是把雙刃劍，好口碑的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一般都有好的現(xiàn)金流，甚至業(yè)主愿意預(yù)付物業(yè)費支持自己的好管家。杜邦公式告訴企業(yè)經(jīng)營者，資本回報的構(gòu)成不僅有凈利率，還有周轉(zhuǎn)率和杠桿率。全球更多優(yōu)秀企業(yè)的選擇是后面兩個要素，而優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)的高杠桿率不是來自于貸款，而是業(yè)主支持好物業(yè)服務(wù)的預(yù)付現(xiàn)金。
我們在過去幾年做了超過30單同業(yè)并購，從被收購標(biāo)的看，財務(wù)報表里的高毛利無一例外與其地產(chǎn)母公司有關(guān)系，相信投資人也看到了這一點。地產(chǎn)行業(yè)順風(fēng)順?biāo)臅r候，大家看透不說透，一旦地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬，物業(yè)管理行業(yè)被卷入進(jìn)來。如果早年，物業(yè)服務(wù)公司不去跟資本市場講高毛利的故事，又哪有今天被動的局面呢？物業(yè)服務(wù)本是存量市場的日積月累的服務(wù)，但卻在沒有完成市場化的情況下，提前資本化，這難免會走一段歪路。
近段時間，我正在對物業(yè)管理行業(yè)走入資本市場前的幾家最優(yōu)秀公司做調(diào)研，他們分別是綠城服務(wù)、長城物業(yè)、保利物業(yè)、中海物業(yè)。這幾家公司在毛利率上都持“保守、傳統(tǒng)”態(tài)度，并不追求過高的毛利率，而是恪守本業(yè)，注重口碑和現(xiàn)金流，追求合理的毛利率水平，保持“長坡薄雪”，而萬科物業(yè)也是這樣的選擇。
一位資深投資人曾經(jīng)講過他的觀點，對于recurring的行業(yè)，PE可以給到15倍以上，形成chain store的企業(yè)，PE可以加到20倍以上，對于cash flow更好的公司，可以加到25倍以上，對于客戶口碑更好以及有獨特競爭力的則可以更高。這么看，如果不與地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)，物業(yè)管理行業(yè)的基本貝塔應(yīng)該在20倍以上。
行業(yè)不僅需要資本市場的故事，更需要業(yè)主的口碑及公眾的價值認(rèn)知。大家打開新聞，如果送外賣的人跟物業(yè)服務(wù)企業(yè)的秩序維護(hù)員發(fā)生沖突，公眾會支持誰？多數(shù)新聞看到的事實是支持外賣員，這種行業(yè)形象的問題，才是最底層的大問題。
面對百萬億量級的存量不動產(chǎn)市場，物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨立自主地做好基礎(chǔ)服務(wù)，幫業(yè)主“花好錢”，贏得公眾的尊重，重視現(xiàn)金流，借助資本力量吸引人才加入，推動供給側(cè)改革以及挖掘業(yè)主居住服務(wù)需求，行業(yè)定會更早走出陰霾，率先迎來春天。
作者系中國物業(yè)管理協(xié)會副會長，萬科集團(tuán)合伙人、萬物云董事長