《營口市物業(yè)管理條例》
(2019年11月28日營口市第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議通過 2020年3月30日遼寧省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十七次會議批準(zhǔn)）
目錄
第一章 總則
第二章 業(yè)主和業(yè)主組織
第三章 物業(yè)服務(wù)
第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五章 老舊住宅區(qū)改造與管理
第六章 監(jiān)督管理
第七章 法律責(zé)任
第八章 附則
第一章 總則
第一條 為了維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范發(fā)展，營造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《遼寧省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動適用本條例。
第三條 本條例所稱物業(yè)，是指已經(jīng)建成并投入使用的各類建筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備和場地。
第四條 市、縣（市）區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)納入本地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立健全物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制和資金投入與保障機(jī)制，制定和落實(shí)物業(yè)服務(wù)扶持政策，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。
第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
各縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，接受市物業(yè)行政主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。
市、縣（市）區(qū)人民政府有關(guān)行政主管部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的相關(guān)工作。
居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府做好與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法制定和組織實(shí)施物業(yè)服務(wù)行業(yè)行為準(zhǔn)則，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，強(qiáng)化行業(yè)自律管理，促進(jìn)行業(yè)誠信經(jīng)營，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛進(jìn)行調(diào)解，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會。
第七條 鼓勵物業(yè)服務(wù)管理向社會化、專業(yè)化、市場化、信息化、智能化方向發(fā)展，采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。
第二章 業(yè)主和業(yè)主組織
第八條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。尚未辦理房屋所有權(quán)登記，但基于買賣、贈與、繼承、拆遷或者征收補(bǔ)償?shù)确尚袨橐呀?jīng)合法占有該房屋的人，認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)關(guān)系中的業(yè)主，享有法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)，委托應(yīng)當(dāng)以書面形式提交業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主買賣、租賃、繼承、贈與、借用房屋的，應(yīng)當(dāng)采取書面報告、手機(jī)短信、電子郵件等有效方式告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)以及物業(yè)管理規(guī)約的規(guī)定，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以放棄業(yè)主權(quán)利為由不履行業(yè)主義務(wù)。
第十條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表的推選、權(quán)限由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，接受業(yè)主的監(jiān)督，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，依法履行職責(zé)。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有約束力?！?
第十一條 建設(shè)規(guī)劃將分期開發(fā)的建設(shè)項目劃分在同一個物業(yè)管理區(qū)域的，先期開發(fā)部分符合法定條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。
第十二條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力、遵守法律法規(guī)、熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表擔(dān)任。
業(yè)主大會可以在議事規(guī)則或者管理規(guī)約中規(guī)定，有下列情形之一的業(yè)主不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員：
（一）有故意犯罪或者被列入嚴(yán)重失信人員名單的；
（二）本人及近親屬與該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有利害關(guān)系的；
（三）欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、住宅專項維修資金等應(yīng)當(dāng)交納的費(fèi)用的；
（四）有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法裝修搭建、違法占用物業(yè)共有部分等行為且未改正的；
（五）其他違反業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的情形的。
第十三條 業(yè)主委員會委員除不得有《遼寧省物業(yè)管理條例》第三十七條第一款規(guī)定的行為外，還不得有下列行為：
（一）阻撓其他業(yè)主委員會委員履行職責(zé)；
（二）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕向業(yè)主委員會提供由其保管的物業(yè)管理有關(guān)文件、資料；
（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章。
第十四條 業(yè)主委員會可以依法在銀行開立賬戶管理業(yè)主共有資金，建立規(guī)范的財務(wù)、印章、檔案監(jiān)督管理制度，妥善保管財務(wù)原始憑證、相關(guān)會計資料及檔案。住宅專項維修資金、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會成員工作津貼等應(yīng)當(dāng)按照財務(wù)管理規(guī)定分別建賬管理。
第十五條 縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會，應(yīng)當(dāng)免費(fèi)對業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員進(jìn)行物業(yè)管理法律、法規(guī)及業(yè)務(wù)知識和職業(yè)道德等崗前培訓(xùn)和定期培訓(xùn)，提高相關(guān)人員的物業(yè)管理水平。
第十六條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，由轄區(qū)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織成立物業(yè)管理委員會作為臨時機(jī)構(gòu)，代行業(yè)主委員會職責(zé)：
（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；
（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)轄區(qū)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的；
（三）原業(yè)主委員會任期屆滿，新一屆業(yè)主委員會尚未選舉產(chǎn)生的；
（四）業(yè)主委員會委員不足半數(shù)，業(yè)主委員會不履行職責(zé)達(dá)一年以上、無法正常開展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)轄區(qū)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。
第十七條 物業(yè)管理委員會由業(yè)主代表以及轄區(qū)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、公安派出所、居（村）民委員會、建設(shè)單位代表組成，每屆任期不超過三年，人數(shù)為七至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于百分之五十，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在物業(yè)管理委員會成員中指定。
物業(yè)管理委員會成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公示。
第十八條 物業(yè)管理委員會自成立之日起三十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將成立情況書面告知物業(yè)所在地縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門。
物業(yè)管理委員會應(yīng)于業(yè)主委員會依法成立之日起解散，并于七日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理相關(guān)資料及財物移交手續(xù)。
第十九條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以實(shí)行業(yè)主自行管理，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)予以監(jiān)督指導(dǎo)。實(shí)行業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)將管理負(fù)責(zé)人、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理期限和法律責(zé)任等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議作出決定。
實(shí)行業(yè)主自行管理的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防等涉及人身財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
第三章 物業(yè)服務(wù)
第二十條 鼓勵住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)，推進(jìn)物業(yè)管理、安全防范、信息通訊和設(shè)備監(jiān)控智能化，提高物業(yè)管理品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量。
第二十一條 建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：
（一）物業(yè)基本情況；
（二）物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)起始時間、委托代收費(fèi)事項；
（三）各分類分項服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)；
（四）調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的約定；
（五）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評估方式；
（六）物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置；
（七）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清冊；
（八）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動的主體、所得收益的核算、分配和查詢方式；
（九）違約責(zé)任及合同解除的條件；
（十）合同期限（不得超過三年）；
（十一）與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門備案，并通知轄區(qū)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為商品房買賣合同的附件。
第二十二條 建設(shè)單位、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向其交納物業(yè)服務(wù)保證金，并約定保證金的收取、保管、使用與退還等。
第二十三條 新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)，可以邀請縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居（村）民委員會、業(yè)主代表參加查驗(yàn)。
經(jīng)查驗(yàn)合格的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，載明查驗(yàn)的基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接物業(yè)。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示；內(nèi)容發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)及時更新：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；
（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；
（四）電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)合同、維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案；
（五）房屋裝飾裝修及使用過程中的安全注意事項；
（六）業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況；
（七）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的住宅專項維修資金使用情況；
（八）物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益的使用情況；
（九）物業(yè)服務(wù)合同約定以外的特約服務(wù)項目和協(xié)議內(nèi)容。
（十）法規(guī)、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)公布的信息。
前款第七、八項規(guī)定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)每半年公布一次。
業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第二十五條 建立住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)評級制度。市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)住宅小區(qū)的配套設(shè)施設(shè)備建設(shè)與維護(hù)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理等情況，制定物業(yè)服務(wù)評級辦法，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價相符的服務(wù)，提升物業(yè)管理水平。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則。住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)可預(yù)收，但預(yù)收期限最長不得超過一年。
廉租房、公租房管理部門應(yīng)當(dāng)與廉租房、公租房的承租人約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納，并告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法由市發(fā)展改革行政主管部門會同市物業(yè)行政主管部門依法制定。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)依照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其限期交納，并按照物業(yè)服務(wù)合同約定收取違約金。經(jīng)書面催交，業(yè)主在催告的期限內(nèi)仍未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后業(yè)主仍不履行交費(fèi)義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院按照有關(guān)規(guī)定將該業(yè)主納入失信被執(zhí)行人名單。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)，限制業(yè)主合理使用共用設(shè)施設(shè)備和共用部位；不得以停水、停電、停氣、停熱、停電梯、捆綁收費(fèi)、阻礙業(yè)主進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域等方式，強(qiáng)迫業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員不得有下列行為：
（一）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金和其他業(yè)主共有資金；
（二）擅自改變物業(yè)管理用房、共有物業(yè)用途；
（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；
（四）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；
（五）擅自處分業(yè)主共有財產(chǎn)；
（六）損害業(yè)主利益以及法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)制度和突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，發(fā)生事故及時采取措施，并立即向相關(guān)部門和單位報告，配合其做好突發(fā)事件的調(diào)查處置工作。
第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第三十一條 業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。
第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
（一）擅自在非承重外墻上開門窗、開挖或者擴(kuò)建地下室；
（二）侵占或者破壞綠地、道路、活動場所等公共區(qū)域；
（三）以停放車輛等方式阻塞道路或者出入口，擾亂物業(yè)管理區(qū)域公共秩序；
（四）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道；
（五）攜犬出戶不束犬鏈；
（六）犬只在室外排便后，攜犬人不即時清除犬只糞便；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
對違反前款規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告轄區(qū)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和相關(guān)行政管理部門。
違反本條第一款第一、二、六項規(guī)定的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（城市管理綜合執(zhí)法）行政主管部門依法查處。違反本條第一款第三、四、五項規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依法查處。
第三十三條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人或者承租人，自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并結(jié)清轉(zhuǎn)讓前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；未結(jié)清的，應(yīng)當(dāng)與受讓人或者承租人對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作出約定，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人對房屋進(jìn)行裝飾、裝修前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主，同時到物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記并簽訂裝飾裝修協(xié)議。裝飾裝修協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明裝飾裝修禁止事項和注意事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主有違反裝飾裝修協(xié)議的行為，應(yīng)當(dāng)及時制止，并報告相關(guān)行政管理部門。
第三十五條 經(jīng)業(yè)主大會、相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，可以利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營性活動。經(jīng)營所得歸全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充住宅專項維修資金。
經(jīng)營所得應(yīng)當(dāng)單獨(dú)分類列賬，獨(dú)立核算，每半年公布一次經(jīng)營所得收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。
第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)確需占用業(yè)主共有道路、場地設(shè)置停車泊位的，由業(yè)主大會決定是否收取占用費(fèi)以及占用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得銷售、變相銷售或者出租。
業(yè)主大會決定收取機(jī)動車輛場地占用費(fèi)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)建賬，獨(dú)立核算，定期公布賬目，并接受業(yè)主的監(jiān)督?？鄢芾沓杀竞蟮膱龅卣加觅M(fèi)歸全體業(yè)主共有。業(yè)主對機(jī)動車輛有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
第三十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定對物業(yè)保修期內(nèi)的建設(shè)工程質(zhì)量承擔(dān)保修責(zé)任。保修期限屆滿后，業(yè)主對專有部分負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)，合同約定由業(yè)主共同維修的，按照規(guī)定使用住宅專項維修資金；未交存住宅專項維修資金的，由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)維修費(fèi)用。
第三十八條 建立住宅專項維修資金管理制度。住宅專項維修資金的管理遵循業(yè)主所有、專戶存儲、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、公開透明、政府監(jiān)管的原則。對未劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的住宅專項維修資金，逐步推進(jìn)由轄區(qū)街道辦事處負(fù)責(zé)使用審核。
住宅專項維修資金使用管理的具體辦法由市人民政府制定。
第三十九條 住宅專項維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會決定，未成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同決定，可以根據(jù)維修范圍以維修涉及到的單元（棟）為單位進(jìn)行表決，也可以采取異議表決方式，即根據(jù)管理規(guī)約的規(guī)定，持不同意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。
第四十條 物業(yè)保修期滿后，發(fā)生危及安全情形，需要立即使用住宅專項維修資金的，由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、居（村）民委員會、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案，或者由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、居（村）民委員會、相關(guān)業(yè)主同意，報送轄區(qū)物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處，轄區(qū)物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處收到應(yīng)急維修資金使用申請后，應(yīng)當(dāng)依法審核，經(jīng)現(xiàn)場勘察確認(rèn)無誤后，組織搶修或者通知申請人組織搶修，并按規(guī)定劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金。
第四十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，按照規(guī)定交存首期住宅專項維修資金。未建立首期住宅專項維修資金或者余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省、市的相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定，及時補(bǔ)建或者再次籌集。住宅專項維修資金不足以支付共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用時，由維修所涉及的業(yè)主按照各自物業(yè)的建筑面積比例分?jǐn)偩S修費(fèi)用。
第四十二條 未交或者拒不續(xù)交住宅專項維修資金的業(yè)主，業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)行政主管部門可以要求其限期交納，經(jīng)兩次催收仍不交納的，可以通過公告催交，公告期滿仍不交納的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依據(jù)管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第四十三條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，住宅專項維修資金中的剩余部分應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)受讓人。
因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，住宅專項維修資金中的剩余部分應(yīng)當(dāng)退還業(yè)主。
第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新，需要臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路和場地的，應(yīng)當(dāng)于施工前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，施工時采取安全警示和保障措施，施工后及時恢復(fù)原狀。相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。
第四十五條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，經(jīng)依法組織驗(yàn)收合格后，移交給相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。接收后，專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造，相關(guān)費(fèi)用依法計入企業(yè)經(jīng)營成本。
第五章 老舊住宅區(qū)改造與管理
第四十六條 對交付時間長、附屬配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者陳舊破損，不能達(dá)到正常的使用功能，因客觀原因不具備物業(yè)管理條件的老舊住宅區(qū)，市、縣（市）區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)制定綜合改造和管理的中長期規(guī)劃及年度計劃，并向社會公示。
老舊住宅區(qū)的范圍由市、縣（市）區(qū)人民政府確定并公布。
第四十七條 市、縣（市）區(qū)政府應(yīng)當(dāng)籌集資金，有計劃地對老舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行改造建設(shè)，加強(qiáng)工程實(shí)施、質(zhì)量管理、安全生產(chǎn)、預(yù)算審定和結(jié)算審核等工作。
市、縣（市）區(qū)物業(yè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)相關(guān)部門，落實(shí)老舊住宅區(qū)改造后管理工作，加強(qiáng)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理。
第四十八條 鼓勵老舊住宅區(qū)依法通過業(yè)主自籌、引入社會資本、政府補(bǔ)助等方式籌集資金，用于改建物業(yè)服務(wù)用房、加裝電梯、增設(shè)車輛停放場所等設(shè)施。
第四十九條 老舊住宅區(qū)改造時，經(jīng)業(yè)主共同決定，并經(jīng)法定程序批準(zhǔn)可以建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房的經(jīng)營收益用于老舊住宅區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用和補(bǔ)充住宅專項維修資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。
第五十條 建立政府統(tǒng)籌組織、社區(qū)具體實(shí)施、居民全程參與的工作機(jī)制。縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)督促、指導(dǎo)老舊住宅區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，明確管理模式，落實(shí)改造管理方案，制訂管理規(guī)約，形成一次改造、長期保持的老舊住宅區(qū)物業(yè)管理機(jī)制。
第五十一條 無法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者開展自行管理的老舊住宅區(qū)，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者受其委托的社區(qū)、居（村）民委員會組織實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)。
鼓勵和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)為老舊住宅區(qū)提供公益性物業(yè)服務(wù)。老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用由各級財政給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
第五十二條 市、縣（市）區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、扶持居（村）民委員會的物業(yè)管理工作。人力資源和社會保障部門應(yīng)結(jié)合實(shí)施擴(kuò)大再就業(yè)工程和完善社會保障體系工程，給予相應(yīng)的優(yōu)惠政策。相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位按照責(zé)任分工，負(fù)責(zé)老舊住宅區(qū)內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施的管理與服務(wù)。
第六章 監(jiān)督管理
第五十三條 市物業(yè)行政主管部門履行下列職責(zé):
（一）組織實(shí)施物業(yè)管理的法律、法規(guī)，執(zhí)行國家關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定;
（二）研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施;
（三）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)各縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門以及相關(guān)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會等依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作;
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第五十四條 縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門履行下列職責(zé)：
（一）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理（含前期物業(yè)管理）招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的指導(dǎo)監(jiān)督；
（二）指導(dǎo)和配合屬地人民政府做好業(yè)主自治組織籌建、業(yè)主委員會換屆及日常工作的監(jiān)督；
（三）負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)督及信用信息核查管理；
（四）指導(dǎo)和協(xié)調(diào)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作；
（五）依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為；
（六）負(fù)責(zé)住宅專項維修資金的監(jiān)督管理。
第五十五條 各相關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好下列工作：
（一）發(fā)展改革行政主管部門負(fù)責(zé)制定住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價格；
（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)養(yǎng)犬、妨礙交通、堵塞消防通道、妨礙消防設(shè)施使用等行為，對住宅小區(qū)內(nèi)出租房屋進(jìn)行登記管理，指導(dǎo)住宅小區(qū)的技防設(shè)施建設(shè)和管理，加強(qiáng)住宅小區(qū)出入口和周邊道路機(jī)動車停放管理；
（三）民政行政主管部門負(fù)責(zé)對社區(qū)、居（村）民委員會、業(yè)主委員會等基層自治組織的指導(dǎo)監(jiān)督，監(jiān)督住宅小區(qū)配套用房的使用，指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居（村）民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的民政設(shè)施建設(shè)；
（四）財政行政主管部門負(fù)責(zé)本級物業(yè)行政主管部門日常經(jīng)費(fèi)審核、撥付等工作；
（五）市場監(jiān)督管理行政主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營行為進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)價格違法行為；
（六）自然資源行政主管部門負(fù)責(zé)新建住宅小區(qū)物業(yè)用房、停車位等配套設(shè)施的規(guī)劃監(jiān)管及規(guī)劃核實(shí)工作，協(xié)助收繳、續(xù)交、補(bǔ)交住宅專項維修資金，協(xié)助辦理住宅專項維修資金過戶登記；
（七）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（城市管理綜合執(zhí)法）行政主管部門負(fù)責(zé)查處違法建設(shè)、毀壞綠地以及違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、市容環(huán)境衛(wèi)生管理法律法規(guī)的行為。
第五十六條 市、縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，通過信用記分等方式加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用監(jiān)管，開展企業(yè)信用考評，定期向社會公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)或者受到行政處罰的，應(yīng)當(dāng)錄入企業(yè)信用檔案。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員有下列行為的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案：
（一）在物業(yè)項目招標(biāo)投標(biāo)活動中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的；
（二）物業(yè)服務(wù)合同依法解除后拒不撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)、未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)服務(wù)混亂的；
（三）未按照規(guī)定和合同約定履行安全監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大安全事故的；
（四）泄露業(yè)主信息的；
（五）承接物業(yè)未進(jìn)行查驗(yàn)的；
（六）擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；
（七）擅自處分屬于業(yè)主共有部分的經(jīng)營收益的；
（八）未按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示有關(guān)物業(yè)服務(wù)信息的；
（九）對業(yè)主、業(yè)主委員會委員進(jìn)行恐嚇、威脅或者打擊報復(fù)的；
（十）通過中斷供水、供電、供氣、供熱或者利用門禁、電梯控制系統(tǒng)限制業(yè)主出入等方式損害業(yè)主合法權(quán)益的；
（十一）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為不及時勸阻、制止，報告有關(guān)部門的；
（十二）未履行物業(yè)服務(wù)合同約定，減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)的；
（十三）法律、法規(guī)規(guī)定侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他情形。
第七章 法律責(zé)任
第五十八條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定；造成他人損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五十九條 違反本條例第二十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未公示相關(guān)信息的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處二萬元罰款。
第六十條 違反本條例第三十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處二萬元以上五萬元以下罰款。
第六十一條 物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及有關(guān)行政主管部門及其工作人員在物業(yè)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，由其主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附則
第六十二條 辦公樓、商場、醫(yī)院等非住宅物業(yè)的管理，參照本條例執(zhí)行。
第六十三條 本條例自2020年5月1日起施行。