住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部法規(guī)司副司長(zhǎng) 陳偉
編者按
5月28日，十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)三次會(huì)議高票表決通過民法典，正式宣告我國(guó)民法典時(shí)代的到來(lái)。民法典從不同角度對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行了一系列的規(guī)范和調(diào)整，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)。
在民法典分編長(zhǎng)達(dá)三年的編纂過程中，陳偉副司長(zhǎng)代表住房城鄉(xiāng)建設(shè)部參與了民法典與物業(yè)管理相關(guān)編章的制定、修改和論證工作，抓住每一次機(jī)會(huì)就優(yōu)化物業(yè)管理的法治環(huán)境建言獻(xiàn)策。近日，陳偉副司長(zhǎng)根據(jù)參與民法典立法工作的親身經(jīng)歷，結(jié)合其長(zhǎng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐操作、制度建構(gòu)和理論研究的豐富經(jīng)驗(yàn)，撰寫了《民法典視野下的物業(yè)管理》一文，以全新的思維、全面的視角剖析了民法典與物業(yè)管理的關(guān)系。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)微信平臺(tái)經(jīng)授權(quán)，首次分期陸續(xù)發(fā)布該文。
讓我們跟隨陳偉先生的目光，一起重溫民法典對(duì)物業(yè)管理生存價(jià)值的立法表達(dá)，一起探索民法典對(duì)物業(yè)管理未來(lái)發(fā)展的法律指引。
民法典視野下的物業(yè)管理
在民法慈母般的眼神里，
每一個(gè)人就是整個(gè)國(guó)家。
——孟德斯鳩
必須聲明的是，開篇引用西方先哲的法律名言，絕無(wú)崇洋媚外之意。中華人民共和國(guó)民法典的誕生石破天驚，其偉大早已為全媒體鋪天蓋地渲染烘托，筆者舉雙手贊同。蓋因邊際效益遞減的考慮，就不在此作簡(jiǎn)單的重復(fù)了。
之所以覺得孟德斯鳩這句老話入耳，除了形象生動(dòng)溫情接地氣之外，打動(dòng)我的根本原因是：短短二十個(gè)字，精辟道出了民法、人民與國(guó)家三者之間的關(guān)系。這也許就是經(jīng)典名句的永恒魅力。
盡管我們無(wú)法準(zhǔn)確評(píng)估《論法的精神》對(duì)法國(guó)民法典的影響，但不影響法國(guó)民法典成為世界民法發(fā)展史的十九世紀(jì)豐碑。盡管我們不能武斷當(dāng)年蒂博和薩維尼關(guān)于制定統(tǒng)一民法典的激烈論爭(zhēng)，對(duì)推遲德國(guó)民法典近百年進(jìn)程的影響，但不影響德國(guó)民法典成為世界民法發(fā)展史的二十世紀(jì)豐碑。同樣，盡管我們難以預(yù)測(cè)中國(guó)民法典對(duì)二十一世紀(jì)世界民法發(fā)展進(jìn)程的影響，但不影響民法典成為七十年新中國(guó)法治發(fā)展史的豐碑。
法律的本質(zhì)，植根于人類生活本身，民法典概莫能外。編纂一部適應(yīng)新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義發(fā)展要求，符合我國(guó)國(guó)情和實(shí)際，體系科學(xué)、結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范合理、內(nèi)容完整并協(xié)調(diào)一致的民法典，與其說是立法者嘔心瀝血的宏圖偉略，不如說是新中國(guó)社會(huì)發(fā)展的水到渠成，不如說是新時(shí)代民族精神的自然言說。審時(shí)度勢(shì)抓住不可多得的歷史機(jī)遇，對(duì)現(xiàn)行的民事法律規(guī)范進(jìn)行編訂纂修，對(duì)已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的內(nèi)容進(jìn)行修改完善，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中出現(xiàn)的新情況、新問題作出有針對(duì)性的新規(guī)定，這一重塑民事法律制度的創(chuàng)舉，必將持久且深刻地影響未來(lái)中國(guó)的良法善治。
民法典歷經(jīng)七十載，四起四落，幾代人前赴后繼，方成正果，平庸似看客者，沉浸于如此宏大的敘事，似乎是不合時(shí)宜的；民法典卷帙浩繁，博大精深，洋洋十萬(wàn)余言、灑灑千貳余條，淺薄如我輩者，致力于如此廣博的解讀，顯然是不自量力的。然而，不合時(shí)宜也好，不自量力也好，都不應(yīng)當(dāng)成為我們不作為的借口。相比于著眼宏觀，著手微觀也許更加務(wù)實(shí)有為，所謂“弱水三千、取其一瓢飲”，正是此時(shí)我面對(duì)民法典的真實(shí)心態(tài)。作為一名曾經(jīng)長(zhǎng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐操作、制度建構(gòu)和理論研究的從業(yè)者，我以為，民法典的問世，不僅使我們能夠從物權(quán)法、合同法和侵權(quán)責(zé)任法等不同視角近距離觀察物業(yè)管理活動(dòng)，而且為我們重新審視和思考物業(yè)管理這一社會(huì)現(xiàn)象提供了更加廣闊的視野。
一、民法典對(duì)物業(yè)管理意味著什么？
二、民法典為物業(yè)管理提供了什么？
三、民法典視野下物業(yè)管理是什么？
四、民法典編纂中我們做了些什么？
五、民法典頒行后我們能做些什么？
對(duì)于物業(yè)管理而言，民法典出臺(tái)的重大價(jià)值，可以概括為四個(gè)字：正名、開道。
正名：民法典以國(guó)家基本法律形式確認(rèn)了物業(yè)管理的社會(huì)地位
開道：民法典以民商合一立法體例優(yōu)化了物業(yè)管理的營(yíng)商環(huán)境
民法典對(duì)物業(yè)管理意味著什么？
物業(yè)管理當(dāng)下生存價(jià)值的立法表達(dá)
物業(yè)管理未來(lái)發(fā)展方向的法律指引
民法典的核心作用在于：奠定物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)
基石之一：民法典是業(yè)主基本權(quán)利的宣示法
基石之二：民法典是物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的促進(jìn)法
基石之三：民法典是物業(yè)權(quán)益損害的救濟(jì)法
基石之四：民法典是物業(yè)定分止?fàn)幍牟门蟹?/span>
基石之五：民法典是物業(yè)法規(guī)規(guī)章的上位法
為什么仍然沿用“物業(yè)管理”的稱謂？
“服務(wù)”與“管理”是區(qū)分所有建筑物管理這枚硬幣的兩面，“服務(wù)”是目標(biāo)和價(jià)值，“管理”是手段和方法。從業(yè)主的角度，應(yīng)當(dāng)更加強(qiáng)調(diào)業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分的管理，從企業(yè)的角度，應(yīng)當(dāng)更加強(qiáng)調(diào)企業(yè)對(duì)全體業(yè)主的服務(wù)，但也不應(yīng)當(dāng)排斥物業(yè)服務(wù)中的“管理”屬性。所謂“在服務(wù)中體現(xiàn)管理，在管理中實(shí)現(xiàn)服務(wù)”，正是關(guān)于“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”辯證關(guān)系的精當(dāng)表述。
民法典眼中的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人
作為一般民事主體的四個(gè)基本定位：
民事關(guān)系的參與者
民事權(quán)利的享有者
民事義務(wù)的履行者
民事責(zé)任的承擔(dān)者
不同于一般民事主體的特征：
作為特殊民事主體的業(yè)主
作為特殊民事主體的物業(yè)服務(wù)人
不同主體視角下的物業(yè)管理
業(yè)主視角下的物業(yè)管理：
物業(yè)管理是業(yè)主以專有部分所有權(quán)為核心，以共有部分共有權(quán)為紐帶，以管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則為基礎(chǔ)形成的共同管理建筑物的物權(quán)行為。
物業(yè)服務(wù)人視角下的物業(yè)管理:
物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)人從事的以不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)，以業(yè)主需求為導(dǎo)向，以管理為手段，以準(zhǔn)公共性服務(wù)為核心產(chǎn)品的商事行為。
政府視角下的物業(yè)管理：
物業(yè)管理是業(yè)主按照管理規(guī)約自行管理建筑物，或者物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供建筑物的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)的契約行為。
法院視角下的物業(yè)管理:
物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照法律規(guī)定或者合同約定履行管理建筑物的義務(wù)，并承擔(dān)未能盡到管理義務(wù)的損害賠償侵權(quán)責(zé)任的履職行為。
持續(xù)努力的重點(diǎn)
屢次建言的要點(diǎn)
法典采納的亮點(diǎn)
各方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)
尚待解決的憾點(diǎn)
從民事法制到民事法治
從有效市場(chǎng)到有為政府
從公平交易到公正司法
從權(quán)利宣示到權(quán)益實(shí)現(xiàn)
從商業(yè)契約到商業(yè)倫理
從理念培養(yǎng)到理論創(chuàng)新
結(jié) 語(yǔ)
規(guī)范人事而服務(wù)人世，此乃法律之使命。肩負(fù)新時(shí)代的法治使命，民法典必將重塑物業(yè)管理的美好未來(lái)。歷經(jīng)四十載的風(fēng)風(fēng)雨雨，哪怕僅僅是國(guó)民生活的滄海一粟，物業(yè)管理也必將滋養(yǎng)著民法典的不朽生命。