隨著《北京市物業(yè)管理條例》關(guān)于“物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整”的提出，物業(yè)費市場調(diào)節(jié)再一次引發(fā)關(guān)注。
“市場調(diào)節(jié)”不意味可以隨時調(diào)整、任意調(diào)整
北京金訴律師事務(wù)所律師王佳紅指出，物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價本質(zhì)上是由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商確定收費標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)市場價格、市場行情，遵循“合理、公開、質(zhì)價相符”的原則進(jìn)行協(xié)商，政府不再進(jìn)行指導(dǎo)定價，這意味著將物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的決定權(quán)交給了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。王佳紅還指出，物業(yè)費要想實行市場調(diào)節(jié)價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須公開成本支出情況，這樣才能和市場價格做對比，也有利于加強物業(yè)服務(wù)公開化、透明化。
物業(yè)費雖然實行市場調(diào)節(jié)價，但不意味著收費標(biāo)準(zhǔn)可以隨時調(diào)整、任意調(diào)整。王佳紅表示，物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價的前提有特定的程序、特定的條件，還要保持一定的穩(wěn)定性，更需要有公平合理的市場價格參考因素。法律層面上，應(yīng)該更明確物業(yè)費的調(diào)整程序，比如需要由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主共同協(xié)商決定；明確調(diào)整周期，比如兩年可以調(diào)整一次價格；明確調(diào)整物業(yè)費的參考因素，比如物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會定期發(fā)布的物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則等。同時，要明確協(xié)商不成的處理后果，比如如果協(xié)商不成，政府是否能強迫業(yè)主接受。為了體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)價相符，還應(yīng)該明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動公開財務(wù)收支情況，否則無法衡量物業(yè)服務(wù)的成本多與少、服務(wù)質(zhì)量的好與壞。北京林業(yè)大學(xué)物業(yè)管理系副教授賈薇指出，物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價不是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)費是否上漲，而是由第三方監(jiān)督機構(gòu)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量判斷物業(yè)費上漲是否合理。
物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價將賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定的自主定價權(quán)，加大物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的動力。王佳紅說，隨著社會發(fā)展，人工成本、原材料價格等大幅上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費低、成本支出高，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量難以提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的矛盾沖突很大。賈薇表示，一方面，物業(yè)費多年不變，物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量無法提高，另一方面，業(yè)主又抱怨物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不好，目前解決這一矛盾的最好辦法就是鼓勵實行動態(tài)市場價格機制。
在我國，部分保障性住房物業(yè)費采取的是政府指導(dǎo)定價，價格很低；部分老舊小區(qū)物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)雖不是政府指導(dǎo)定價，但多年來物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)一成不變。不只是保障性住房與老舊小區(qū)，商業(yè)住宅小區(qū)同樣也面臨物業(yè)費價格偏低與“調(diào)價難”的問題。一位從事物業(yè)服務(wù)工作數(shù)十年的項目經(jīng)理表示，作為勞動力密集型行業(yè)，人工費用支出占物業(yè)服務(wù)企業(yè)總支出的大部分，近幾年，人工成本不斷上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)的同時，還需要盈利維持企業(yè)正常運行，多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了巨大壓力。賈薇指出，多年不上漲的物業(yè)費難以維持物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運行，這也導(dǎo)致部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)靠侵占小區(qū)公共收益維持企業(yè)正常運轉(zhuǎn)。
王佳紅還指出，物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的品質(zhì)提升和品牌塑造是極大挑戰(zhàn)，在市場調(diào)節(jié)機制的影響下，只有品質(zhì)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能更具有競爭優(yōu)勢，對物業(yè)服務(wù)行業(yè)來說也將形成良性循環(huán)。
物業(yè)費市場調(diào)節(jié)將促進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符
王佳紅表示，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，本質(zhì)上是要達(dá)到物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價，能夠激發(fā)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的能動性，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為收取更高價格的物業(yè)費而主動提升服務(wù)質(zhì)量、增加服務(wù)內(nèi)容及收入支出的透明度、優(yōu)化自身管理等。此外，還將激勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)合業(yè)主實際需求，制定不同價位的服務(wù)項目或提供更多增值服務(wù)，滿足業(yè)主的多元化需求。
雖然市場調(diào)節(jié)價在一定程度上可以促進(jìn)質(zhì)價相符的實現(xiàn)，但是僅僅依靠市場調(diào)節(jié)價，不能完全、徹底地解決物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符的問題。王佳紅表示，一方面，雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)有一定的決定權(quán)，政府也會提供一定支持，但對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇、物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)的確定等最終決定權(quán)仍在小區(qū)業(yè)主手中。即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為應(yīng)該依照市場標(biāo)準(zhǔn)確定物業(yè)費價格，如果業(yè)主不予以認(rèn)可，依然無法實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符。另一方面，物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符的實現(xiàn)離不開政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場化管理體系的建設(shè)和完善，如物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價體系的建立等，更離不開廣大業(yè)主對于市場調(diào)節(jié)體系的認(rèn)可和支持。此外，物業(yè)服務(wù)市場準(zhǔn)入和退出機制的不健全也會嚴(yán)重影響市場調(diào)節(jié)的力度，王佳紅指出，想通過物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價來實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符的目標(biāo)還有很遠(yuǎn)的路要走。
王佳紅還指出，物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價將是未來物業(yè)收費的大趨勢。多年來物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的矛盾根源就在于物業(yè)服務(wù)收費不是市場調(diào)節(jié)價，而是政府指導(dǎo)定價或者幾十年一成不變的價格完全脫離了市場的調(diào)節(jié)。此外，有很多地方物業(yè)服務(wù)收費已經(jīng)實行市場調(diào)節(jié)價，取得不錯的效果，這既能促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)領(lǐng)域的良性發(fā)展，也能更好地滿足業(yè)主對生活品質(zhì)的需求。