保利物業(yè)成長的每一步，都記錄著保利物業(yè)人奮斗的腳印。保利物業(yè)的發(fā)展史，就是保利人的奮斗史。
——采訪手記
有次采訪，一位在以色列中歐總裁班游學的老總問我：“企業(yè)有沒有情商和智商？”我竟一時語塞，百思不得其解。直到看到了這樣一張名片，才有所感悟。
企業(yè)名片
姓名：保利物業(yè)
年齡：23歲
家庭出身：保利發(fā)展控股集團控股子公司、央企物業(yè)第一品牌
性格：家國情懷，軍人作風，市場精神定位：城市人文與美好生活服務商
股票代碼：06049.HK 市值：上市當天市值約242億港幣，截至2020年3月25日最新市值約為356億港幣，系國內“大物業(yè)”第一股
經營戰(zhàn)略：“大物業(yè)”戰(zhàn)略，全域物業(yè) 全業(yè)態(tài)物業(yè) 全民物業(yè) 全技術物業(yè) 全價值物業(yè)
上市四月后，3月25日晚，保利物業(yè)交出了在港股市場上的首份成績單。
2019年，保利物業(yè)實現(xiàn)營收59.67億元人民幣，同比提升41.1%，與此同時，2019年保利物業(yè)實現(xiàn)凈利潤5.03億，同比提升49.7%。歸母凈利潤4.91億，同比提升49.3% 。
更為亮眼的是，公司第三方合同面積新增1.05億平方米至2.88億，同比增長57.3%。公共服務在管面積突破1.4億平方米，占比從2018年的35.9%提升至48.9%，與住宅物業(yè)的在管面積相當，貢獻收入則從2018年的2.23億提升至4.8億，實現(xiàn)翻倍。
作為央企物業(yè)第一股，保利物業(yè)2019年業(yè)績報告的強勁表現(xiàn)，充分體現(xiàn)了其在2019年中發(fā)布的“大物業(yè)戰(zhàn)略”取得初步成效。
早在2019年6月20日，保利物業(yè)在中國物業(yè)管理協(xié)會主辦的《2019物業(yè)服務企業(yè)品牌發(fā)展論壇》上正式提出“大物業(yè)”戰(zhàn)略，包括“以中國960萬平方公里為服務空間的‘全域物業(yè)’；以住宅社區(qū)、產業(yè)園區(qū)、教育園區(qū)、城市空間、鄉(xiāng)村建設等為服務市場的‘全業(yè)態(tài)物業(yè)’；以社區(qū)業(yè)主+城鄉(xiāng)居民+全國國民為服務對象的‘全民物業(yè)’；以物聯(lián)網、人聯(lián)網、價值聯(lián)網融合發(fā)展的‘全技術物業(yè)’以及以‘人文社區(qū)、價值生活’為服務內容的‘全價值物業(yè)’”。
當物業(yè)服務加速從社區(qū)走向社會和城市，當物業(yè)服務的內涵外延不斷拓展，保利物業(yè)“大物業(yè)戰(zhàn)略”的提出，為行業(yè)打開了天花板?；厥捉衲觊_年以來的疫情“大考”，保利物業(yè)構建起了涵蓋住宅、商寫、公共服務等多業(yè)態(tài)的“大物業(yè)”立體化防線，充分發(fā)揮了在應對公共衛(wèi)生危機的全域化管理優(yōu)勢，彰顯出大物業(yè)戰(zhàn)略布局的協(xié)同價值。
對此，保利物業(yè)總經理吳蘭玉這樣說，“在萬億級的產業(yè)規(guī)模之下，大物業(yè)戰(zhàn)略是保利物業(yè)站在推動社會治理創(chuàng)新的高度和視角，去重新審視和看待物業(yè)行業(yè)未來的發(fā)展，這也是保利物業(yè)秉承保利志存高遠，把握當前，永不松懈精神，矢志突破自己，引領行業(yè)的擔當表現(xiàn)”。
“成長”
奮斗者的腳印
時針撥回2019年9月19日，廣州保利國際廣場北塔二樓，一進門就能看到墻上貼著“大物業(yè)”的海報，這是保利物業(yè)在年中剛發(fā)布的新戰(zhàn)略。“保利物業(yè)人重新認知市場變化和央企使命，由原來的‘打造最具人情味的服務品牌’，定位為‘城市人文與美好生活服務商’。服務好業(yè)主，服務好城市，服務好國家，這是我們不變的初心，也是我們全面建設現(xiàn)代化服務企業(yè)的新起點。”保利物業(yè)吳總接受采訪時篤定地說。
《中國物業(yè)管理》雜志社
趙富林（左）
保利物業(yè)總經理
吳蘭玉（右）
一套黑色西裝下的她有些瘦削，但并不妨礙她的強大氣場。她有條不紊地講述著保利物業(yè)的新定位，語速飛快，思路清晰。
問：您個人有怎樣的經歷，每天是如何工作的？你如何看待物業(yè)管理？
答：我在保利已經工作了15個年頭，一直圍繞著房地產產業(yè)鏈工作，從房地產投資、營銷團隊的管理到物業(yè)管理。雖然到保利物業(yè)的時間只有一年多，但保利人傳承的是奮斗者精神，我日常工作大都處于飽和狀態(tài)，平時都是晚上九、十點鐘才下班，加班成了常態(tài)化。工作之余，讀書和思考就是必修課，怎樣既能結合行業(yè)發(fā)展趨勢、市場競爭態(tài)勢，又能不受條條框框限制來考慮企業(yè)自身發(fā)展，這需要相對自由和靈活的視角，做出獨立的判斷。
就物業(yè)管理而言，按照過去的邏輯，母公司開發(fā)規(guī)模越大，旗下物業(yè)公司就越有可能成為行業(yè)巨頭，但這種局面現(xiàn)在已在逐步打破，隨著后房地產市場的到來，增量市場處在萎縮狀態(tài)，面對相對固定的存量市場，行業(yè)頭部企業(yè)間的競爭更加激烈，如何走一條差異化的道路，我認為，不僅服務于人和空間，還要跳出行業(yè)，上升到國家發(fā)展戰(zhàn)略層面，服務鄉(xiāng)鎮(zhèn)、服務城市，開辟服務社會的新賽道。只有積極參與到國家建設和社會服務中來，物業(yè)企業(yè)才有可能發(fā)展成為行業(yè)的巨擘。
如何去發(fā)現(xiàn)新的市場空間？我在保利地產區(qū)域公司負責營銷工作時，客戶視角一直是保利產品的出發(fā)點和評估標準，客戶需求什么，我們就創(chuàng)造出對客戶最高水平的服務，唯有打好客戶這張牌，才能尋找到新的市場空間，為企業(yè)的增長插上翅膀。
我對物業(yè)管理的認識，實際上在負責地產營銷時，就有了初步的認識：滿足業(yè)主對美好生活的需求，它既需要有專業(yè)、穩(wěn)定和規(guī)范的管理標準給客戶足夠的信心和依靠，同時也需要一支有同理心、包容心、服務意識強的職業(yè)隊伍作為基礎。
問：保利物業(yè)有什么樣的企業(yè)文化？從成立至今主要取得了哪些成績？
答：公司取得的成績和保利物業(yè)星火文化密不可分，星火文化提倡每一位員工自我驅動，心懷夢想，猶如星火一般點亮客戶，點亮自己，點亮社會。
星火傳承，守護萬家燈火，這實際上是種奉獻精神，奮斗精神，以文化的堅守，推動著人文力量的演變。這種責任、奮斗、奉獻、創(chuàng)造、溫暖，深深地銘刻在每個保利物業(yè)人的心中。
1996年6月保利物業(yè)在廣州成立，當時管理的項目大都集中在住宅領域。
2010年保利物業(yè)專注品牌建設，率先打造服務產品品牌——精品住宅服務品牌“親情和院”、并陸續(xù)打造出了高端住宅服務品牌“東方禮遇”、商辦服務品牌“星云企服”、以及公共服務品牌“鎮(zhèn)興中國”。
2015年保利物業(yè)進軍社區(qū)養(yǎng)老產業(yè)，在廣州、北京、武漢、成都上海等城市開了多家和院健康生活館，首次在行業(yè)發(fā)布《社區(qū)居家養(yǎng)老服務藍皮書》，成為首屆中國物業(yè)管理行業(yè)養(yǎng)老聯(lián)盟主席。
2016年保利物業(yè)精心為校園物業(yè)打造了“居宿管家、學伴護航、食味安心、活動保障、優(yōu)享環(huán)境”五位一體的服務，當時，已為12所學校300萬平方米提供服務。
2017年8月，保利物業(yè)在新三板掛牌上市，這是練內功、求突破的一年，從簽約面積、營業(yè)收入、服務對象、利潤率等方面，都實現(xiàn)了跨越式發(fā)展。
2018年保利物業(yè)繼續(xù)堅持以市場化為導向，以住宅和寫字樓管理為基礎，以企業(yè)并購為手段，以保利物業(yè)“芯智慧”平臺為依托，打通上下游產業(yè)鏈，拓展延伸服務和創(chuàng)新服務的垂直細分市場。
2019年12月19日，保利物業(yè)成功在港股主板上市，以發(fā)行價上限35.1元港幣成功募集資金（含超額配售）約53.8億港幣，香港公開發(fā)售超額認購約223倍，成為港股IPO融資規(guī)模第一物管公司，充分體現(xiàn)資本市場和投資者的高度認可。
經過23年的砥礪前行，保利物業(yè)已成為物業(yè)百強企業(yè)綜合實力第四，具有央企背景排名第一的品牌企業(yè)。面向未來，如何在萬億級市場中開拓出一片廣闊藍海，保利物業(yè)正在篤定而自信，認真而踏實的展開他們的逐夢之旅。
“上市”
奮斗者新起點
2019年12月19日，保利發(fā)展控股集團董事長宋廣菊（中）、總經理劉平（右二）、與保利物業(yè)董事長黃海（左二）、黨委書記黎家河（左一）、總經理吳蘭玉（右一）在港股主板上市現(xiàn)場合影。
登陸香港資本市場，保利物業(yè)的業(yè)績一路穩(wěn)步上漲，市場表現(xiàn)在港股已上市的20多家物業(yè)企業(yè)中排名前列。談及上市，吳總感觸頗深。為了實現(xiàn)這一目標，母公司保利發(fā)展控股從資源、機制、人才等方面給予了持續(xù)的指導和支持，保利物業(yè)的干部團隊更是披星戴月、勇為擔當、攻堅克難，最關鍵的是全國上下3萬多保利物業(yè)員工兢兢業(yè)業(yè)，只爭朝夕的行動和付出，正是全體上下一心、團結協(xié)作，成功打贏了這一場關鍵性戰(zhàn)役。這些支持力量，是保利物業(yè)最大最寶貴的財富，也是將來創(chuàng)造更好業(yè)績和未來的堅定依靠。
問：保利物業(yè)為什么上市？是否符合保利發(fā)展控股集團的戰(zhàn)略要求？
答：做大和做強一直是各個企業(yè)的追求，企業(yè)也只有做大和做強才能長久的創(chuàng)造價值?？v觀國際國內企業(yè)成長史，資本推動已經是企業(yè)做大做強過程中必不可少也至關重要的一環(huán)。
當前，物業(yè)管理行業(yè)正處于高速成長期，資本化日趨白熱化，企業(yè)并購成為常態(tài)，未來5—10年，隨著行業(yè)集中度加速提升，大魚吃小魚、快魚吃慢魚的現(xiàn)象將頻繁上演，市場也會迎來一輪大“洗牌”。
并購重組，作為企業(yè)提升自身盈利能力的重要手段，也是企業(yè)上市之后必然面對的業(yè)績要求，企業(yè)會將合適的團隊、合適的資源，在合適的時間，用合適的價格進行再分配。在如此激烈的市場競爭中，頭部企業(yè)會越來越大。我們只有把握當下發(fā)展機遇，善于借助資本的力量，才能讓企業(yè)從大做大，從好做好。
保利發(fā)展控股董事長宋廣菊
在上市當天發(fā)表講話
在這樣的市場趨勢下，保利物業(yè)選擇上市，既符合保利發(fā)展控股集團“一主兩翼”重要板塊的要求，也符合市場發(fā)展的規(guī)律。正如中國保利集團副總經理、保利發(fā)展控股集團董事長宋廣菊出席上市敲鐘儀式時所說：“分拆物業(yè)上市是保利發(fā)展控股集團‘一主兩翼’戰(zhàn)略布局的階段性成果，更是保利物業(yè)人守正篤實、久久為功的碩果。”
問：上市之后如何發(fā)展？如何在規(guī)模擴大之后保證服務品質？
答：保利物業(yè)董事長黃海曾在保利物業(yè)2020年工作會議上提出過，“公司在香港聯(lián)交所上市,只是萬里長征走完了第一步。面對廣闊的行業(yè)發(fā)展空間，面對公司步入資本市場的有利局面，我們必須致力于高質量發(fā)展。”合法合規(guī)經營，是企業(yè)立命之本。上市之后，我們首先要定制度，抓落實。繼續(xù)深化規(guī)范經營，提升企業(yè)的現(xiàn)代化管理水平。其次，品質服務是我們的核心價值所在，我們要持續(xù)做好現(xiàn)有項目的基礎管理，按管理標準、服務標準、過程監(jiān)管和考核兌現(xiàn)的產品線模塊化流程管理，加強服務標準的培訓和實施標準的考核。第三，利用“芯智慧”平臺，做到數(shù)據一個庫，服務一條線，管理一張網。最后，結合項目經營計劃書，強化每個項目的合理利潤率和業(yè)主滿意度。
黃海董事長在2020年工作會議講話
荀子說：“道雖邇，不行不至；事雖小，不為不成。保利物業(yè)上市之后的路，在已有的基礎上，步步腳踏實地。而面向未來，我們不懼挑戰(zhàn)，心懷高遠。
企業(yè)的高質量發(fā)展，尤其需要“紅色引擎”的加持推動。要將黨的政治優(yōu)勢、組織優(yōu)勢和群眾工作優(yōu)勢，有力地轉化為競爭優(yōu)勢、創(chuàng)新優(yōu)勢和高質量發(fā)展優(yōu)勢，以此快速推進公司戰(zhàn)略目標實現(xiàn)。
保利物業(yè)香港上市現(xiàn)場
與此同時，資本、品質、技術、人才對企業(yè)發(fā)展同樣至關重要，吳總認為，人才是根本，品質是基礎，技術是工具，資本是力量，四者相互依存，互為交融，方能合力打造出一支有著軍人作風，敢想敢干，敢打硬仗的物業(yè)團隊，保障保利“大物業(yè)”戰(zhàn)略的落地實施。
既關注整體戰(zhàn)略的布局，也注重實施細節(jié)的關鍵點把控；既注重總部管理的協(xié)調，又注重全域項目的落地——構建“大物業(yè)”的未來版圖，不僅需要企業(yè)戰(zhàn)略思維，更需基于國家戰(zhàn)略發(fā)展高度。
“大物業(yè)”
奮斗者新戰(zhàn)略
大物業(yè)戰(zhàn)略
心懷夢想，思考的深度與廣度會突破原有束縛。
保利“大物業(yè)”戰(zhàn)略的規(guī)劃和誕生，是基于央企的責任使命應運而生。隨著物業(yè)服務價值鏈不斷延伸，保利物業(yè)跳出了傳統(tǒng)以住宅為主的社區(qū)服務領域，涉足商企服務，公共管理服務等眾多領域，從社區(qū)服務商向城市人文與美好生活服務商轉變。保利物業(yè)從“大“走向”偉大“，還有很長的路要走，不僅要靠每位保利物業(yè)人去開拓、去創(chuàng)造，甚至要用一生去拼搏、去奮斗，和團隊一起親手描繪出保利“大物業(yè)”的藍圖。
問：“大物業(yè)”都包含哪些內容和業(yè)態(tài)？是否和國家戰(zhàn)略同頻共振？
答：首先，保利物業(yè)依托強大母公司業(yè)務的變化而變化，母公司保利地產在2018年升級為保利發(fā)展，原來基本以住宅開發(fā)為主，現(xiàn)在涉及到文旅項目、產業(yè)項目等，這些業(yè)態(tài)超越了保利物業(yè)原有物業(yè)管理項目范疇。
其次，從2016年保利物業(yè)開始對外走向市場拓展，我們拓展業(yè)務時發(fā)現(xiàn)，除了住宅小區(qū)以外，還有其他類型的業(yè)態(tài)，如學校、機場、高鐵、高速公路、軌道交通等物業(yè)項目。
再次，我們打造了一個品牌，叫“鎮(zhèn)興中國”。以前的物業(yè)服務基本上不考慮這一塊，首先是社區(qū)的服務，其次是城市的服務，沒想到還有城鎮(zhèn)服務。鄉(xiāng)村振興是國家的一號戰(zhàn)略，它屬于城市治理、社會治理的范疇，響應國家號召，建設美麗鄉(xiāng)村，更是央企應盡的一份責任。于是，我們從原來的社區(qū)走向了社會和城市，從小物業(yè)走向了大物業(yè)。
問：如何踐行“大物業(yè)”戰(zhàn)略，切入公共服務新賽道？
答：第一，母公司雄厚實力和品牌效應，給保利物業(yè)的高速發(fā)展帶來巨大支持。財報顯示，保利發(fā)展控股集團2019年實現(xiàn)簽約金額4618.48億，同比增長14.09%，名列行業(yè)前五.截至2018年，簽約面積2766萬平方米，新開工面積4396萬平方米，竣工面積2217萬平方米，截至2018年年末，待開發(fā)面積9154萬平方米。母公司的支持，是保利物業(yè)穩(wěn)健、高速發(fā)展的主要因素之一。
第二，保利物業(yè)擁有央企背景，在央央合作、央地合作上，有著得天獨到的身份優(yōu)勢，這也是可持續(xù)發(fā)展的一項重要能力，比如，先后與世界500強中國機械工業(yè)集團有限公司的附屬公司、四川省資陽開發(fā)區(qū)投資有限公司，以及湖南、江西等地國資背景的機構已展開合作。
2018年6月29日，吳蘭玉總經理代表保利物業(yè)與天創(chuàng)物業(yè)正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。
再比如，通過收購引入湖南高校物管龍頭——天創(chuàng)物業(yè)，利用央企資源和全國化的網絡布局進行賦能，實現(xiàn)在高校物管領域的快速突破。
第三，保利物業(yè)與政府探索出了“三位一體”的新型管理之路，構建了以公共服務理論為基礎，以政府為主導，保利物業(yè)為主體，服務對象積極參與的新模式。2016年保利物業(yè)正式進入浙江嘉善西塘古鎮(zhèn)，從環(huán)境秩序、安全管理等基礎服務開始，逐步疊加升級為對商戶經營和景區(qū)秩序管理。先服務后管理，邊服務邊管理。在保利物業(yè)的配合下，西塘古鎮(zhèn)煥然一新，2017年2月升為國家5A級旅游景區(qū)，保利物業(yè)更探索出一條景區(qū)服務模式。
西塘景區(qū)
基于西塘古鎮(zhèn)管理所取得的良好效應，保利物業(yè)陸續(xù)承接了西塘鎮(zhèn)政府、西塘保稅區(qū)、紐扣中心、大云鎮(zhèn)、天凝鎮(zhèn)、陶莊鎮(zhèn)等項目。在“2019社會治理與協(xié)同創(chuàng)新中國鎮(zhèn)長論壇”上，多家城投、文投單位與保利物業(yè)正式簽署服務協(xié)議，希望通過創(chuàng)新協(xié)作，達到優(yōu)勢互補，協(xié)同互助的目標，開啟城鎮(zhèn)快速發(fā)展的新格局。沈建忠會長更在論壇講話時提出了寄語：“保利物業(yè)要充分發(fā)揮大央企特色，將保利經驗轉化為可供同行借鑒，政府參與的城市管理與服務標準范例”。
截至2019年12月31日，保利物業(yè)公共服務在管面積突破1.4億方。在管公共服務項目數(shù)達到266個。其規(guī)模之大、范圍之廣、業(yè)態(tài)之多、產品線之長，創(chuàng)歷史新高。
采訪雖漸近尾聲，但我依然思緒萬千，心潮澎拜。我想起保利物業(yè)網站上《星火文化：點點星火，為萬家燈火》里一段話來：“我們是銀河，也是繁星；我們是個體，也是世界；我們是凡人，也是英雄。”
當問及吳總未來打算時，她給出了明確的回應：物業(yè)管理是一個體現(xiàn)城市發(fā)展和社會進步的指標行業(yè)，更是服務美好生活協(xié)同國家戰(zhàn)略的基礎行業(yè)，這個行業(yè)平凡得如空氣和水一樣，每天上演非常多感人至深的故事，但這個行業(yè)也是一個上萬億規(guī)模且大有可為的行業(yè)。“未來我很看好它。”