為“200萬㎡的堅守”而感動
看到成都金房物業(yè)服務有限公司董事長聞濤在今年第三期雜志上寫的“200萬㎡的堅守”一文，十分感動。
從文章中的幾組數(shù)據(jù)，可以想象金房物業(yè)服務有限公司堅守200萬平方米物業(yè)管理的艱難。一是公司成立之初因沒有開發(fā)商背景，完全靠市場打拼，抓到一大把老舊中低檔住宅類物業(yè)開始啃骨頭，逐步發(fā)展到管理著近200萬平方米的老舊住宅小區(qū)；二是在管項目的面積普遍都比較小，除了個別項目近10萬平方米外，大部分項目都在
我認真看了文章列出的幾張收支表格，可見公司堅守管理之困難和艱辛。
一是收支能做到保本微利的確不容易。文章中所列的益民苑小區(qū)2008年10月收支情況一覽表顯示：這是一個9.
二是特約服務的收費靠點滴挖掘。從該項目2008年10月特約服務收入一覽表可見，公司向業(yè)主提供的幾乎全是最為基本的特約服務，收費標準普遍較低。當月代訂火車、飛機、汽車票117件，按照每張3元，收入351元；送加急郵件120個，每個0.5元，收入60元；清洗抽油煙機64個，每個20元，收入1280；訂報513份，每份0.2元，收入102.6元；送牛奶335次，每次0.5元，收入167.5元；家政服務42次，每次45元，收入1890元；送水223次，每次2元，收入446元；房屋中介服務7次，每次112元，收入784元。以上各項特約服務累計提供1421次，月收益總額為5081.1元，這點錢一般的企業(yè)可能根本看不上，但卻成為維系該小區(qū)管理，并能取得微利效果的重要保證。
當我分析著以上數(shù)字，看到我們的企業(yè)和員工堅守在200萬平方米的低檔住宅小區(qū)，收著低廉的服務費，開展著賺小錢的特約服務，心情久久不能平靜。但看到董事長聞濤在文章中關于“公司的經(jīng)營狀況還越來越好，有點兒小盈利，干的挺開心”的一段表白時，心酸被尊敬所替代。他們的工作看似很平凡，但服務的是低收入家庭住戶，維系的是老舊住宅小區(qū)管理的堅守,平凡中體現(xiàn)著企業(yè)不屈不撓的精神。
近些年，物業(yè)管理在市場經(jīng)濟的浪潮中得到了快速發(fā)展，不少企業(yè)在完成了起步的打拼和接著的逐步壯大后，開始了在管項目的調(diào)整，大多采取對收費低廉、矛盾較多的的老舊住宅小區(qū)逐步退出，把目光盯在中高檔物業(yè)上，這是一般企業(yè)發(fā)展壯大的正常選擇，無可厚非。但是，老舊住宅小區(qū)的管理涉及千家萬戶居住條件的改善和社區(qū)的穩(wěn)定和和諧，也關系到物業(yè)管理的覆蓋面。因此，近兩年我一直十分關注這個問題，中物協(xié)行業(yè)發(fā)展研究中心把此作為第一批研究課題。去年，我們還和北京市建委以及北京房地集團聯(lián)合成立專題小組，對此進行深入的調(diào)研，將在此基礎上提出有利于老舊住宅小區(qū)開展管理的政策建議。在初步的調(diào)研中我們了解到：近些年，不少地方政府為鼓勵物業(yè)服務企業(yè)在老舊住宅小區(qū)堅守管理，給予了部分支持政策和少量補貼，但即使在這些城市，老舊住宅小區(qū)管理的利潤總體仍十分微薄，有的還處于虧損狀態(tài)。
當大家把注意力集中在向政府伸手要條件、要補貼,在一些企業(yè)選擇對老舊住宅小區(qū)棄管的時候，成都金房物業(yè)服務有限公司以自己的努力在頑強地堅守。董事長聞濤在文章中介紹了他們的追求和采取的一系列措施：一是始終堅持以業(yè)主為中心，全心全意為業(yè)主服務的理念；二是按在管項目的特點逐個挖掘潛力，一個一個去突破，相信通過規(guī)模經(jīng)營，老舊小區(qū)也能創(chuàng)造一定的經(jīng)濟效益；三是堅持與業(yè)委會同舟共濟，針對老舊小區(qū)“收費難”是普遍現(xiàn)象，緊密依靠業(yè)委會協(xié)助企業(yè)收繳費用，以確保每月的收費率達到98%以上；四是面對成本剛性上浮，而物業(yè)服務費標準至今未上調(diào)帶來的問題，公司通過有效運作，加強成本控制，擴大經(jīng)營收益，取得保本微利的效果；五是積極爭取廣大業(yè)主的支持和理解。在業(yè)主大會上公布物業(yè)服務收支情況，使廣大業(yè)主充分了解物業(yè)服務企業(yè)的難處，一致通過將停車費收入等用于小區(qū)設施設備的維修和補充公共能耗費以及物業(yè)服務費的不足；六是大力開展適合老舊住宅區(qū)業(yè)主需求的特約服務，通過多種經(jīng)營以增加企業(yè)收益，有效地彌補了部分虧損。
中物協(xié)[2009]1號文件“關于進一步發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)在‘保增長、保民生、保穩(wěn)定、促就業(yè)’中積極作用的通知”指出：對一些效益不理想的項目，尤其是中低收入家庭居住的老舊住宅小區(qū)，要從為居民生活著想，為政府排憂解難的“保民生”角度出發(fā)，能堅守的盡量不采取棄管。通過減少企業(yè)內(nèi)部管理層次、調(diào)整或合并管理機構(gòu)，以及節(jié)能降耗等途徑降低管理成本，并采取多種形式的創(chuàng)收、爭取稅費減免政策等措施，彌補管理經(jīng)費的不足，盡量保持現(xiàn)有的物業(yè)管理覆蓋面，減少整體經(jīng)濟增速下滑帶來的負面影響。
成都金房物業(yè)服務有限公司的成功實踐讓我們看到行業(yè)中有一批堅守在舊小區(qū)，為社會的穩(wěn)定和低收入群體的居住條件奉獻智慧和愛心的企業(yè)，這是我們行業(yè)社會責任感和能力的體現(xiàn)。正如聞濤董事長指出的：認真研究老舊小區(qū)管理的規(guī)律和特點，持續(xù)提高企業(yè)自身的管理服務水平和技能，嚴格控制成本，擴大經(jīng)營規(guī)模，在老舊小區(qū)專業(yè)化物業(yè)管理服務中不斷提高企業(yè)的社會責任和行業(yè)的社會價值，樹立共管共享共維護的物業(yè)管理意識，各方主體都能從專業(yè)化物業(yè)服務中受益，老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理一定會大有作為。