維護(hù)合法權(quán)益，防控法律風(fēng)險(xiǎn)
——談兩部司法解釋對(duì)行業(yè)的影響
為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，最高人民法院近日以公告形式公布了《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》與《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱兩部司法解釋），將于
近兩年，中物協(xié)一直高度關(guān)注并積極參與立法解釋的制定，并做了大量有成效的工作，這在中物協(xié)去年工作總結(jié)和這次陳偉同志的文章都有較為詳細(xì)的表述。在看到最高人民法院公告后，我立即與已調(diào)任住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司工作的陳偉同志取得聯(lián)系并交換了意見(jiàn)。我們都認(rèn)為這次正式公布的兩部司法解釋雖然回避了一些難點(diǎn)、焦點(diǎn)和敏感問(wèn)題，但基本上體現(xiàn)了法律的公平性原則，力求實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)雙方權(quán)利義務(wù)的平衡。其中關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的解釋顯然是在認(rèn)真聽(tīng)取行業(yè)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上慎重作出的。而且，兩部司法解釋有很強(qiáng)的針對(duì)性和可操作性，對(duì)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不當(dāng)行為均有較強(qiáng)的約束，對(duì)一些頻繁發(fā)生訴訟但在審判實(shí)踐中難以判決的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題提供了統(tǒng)一的審判依據(jù)，提升了《物權(quán)法》等法律規(guī)定的可操作性。這對(duì)于妥善解決物業(yè)管理中的糾紛，有效化解物業(yè)管理中的矛盾，規(guī)范物業(yè)管理主要涉及的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方行為都有重要的指導(dǎo)意義，我們應(yīng)當(dāng)從以下方面給予高度重視。
一是要認(rèn)真學(xué)習(xí)兩部司法解釋，全面領(lǐng)會(huì)和準(zhǔn)確把握其精神實(shí)質(zhì)。正如最高人民法院有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)歸納的，兩部司法解釋涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)及物業(yè)服務(wù)糾紛案件中的諸多問(wèn)題，包括業(yè)主身份的界定、人數(shù)的計(jì)算方法及權(quán)利義務(wù)的范圍、物業(yè)專有部分和共有部分的劃定、車位車庫(kù)糾紛的處理、住改商糾紛的處理、利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定、業(yè)主撤銷權(quán)的行使以及知情權(quán)的保護(hù)，以及物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主的約束力及效力、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任承擔(dān)、業(yè)主妨害物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的責(zé)任承擔(dān)、物業(yè)費(fèi)糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除與相應(yīng)糾紛的處理等等。這些問(wèn)題以司法解釋的形式發(fā)布，不僅對(duì)各級(jí)人民法院的審判活動(dòng)以及仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁活動(dòng)將起到具體的指導(dǎo)作用，而且對(duì)物業(yè)管理當(dāng)事人的相關(guān)活動(dòng)具有規(guī)范和引導(dǎo)的功能。因此，盡快組織干部和職工逐條學(xué)習(xí)、正確理解和準(zhǔn)確把握兩部司法解釋的有關(guān)條文，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，努力減少和妥善處理各類糾紛，切實(shí)防控法律風(fēng)險(xiǎn)，最大限度維護(hù)自身合法權(quán)益，是每個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)前必須關(guān)注的重要工作。
二是要高度重視對(duì)兩部司法解釋有關(guān)條款的研究，切實(shí)防控法律風(fēng)險(xiǎn)。兩部司法解釋對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任的認(rèn)定較為嚴(yán)厲，必須引起業(yè)內(nèi)廣泛重視并采取有效措施防患于未然。比如對(duì)審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的解釋多處提及物業(yè)服務(wù)合同，既有對(duì)合同是否有效的認(rèn)定，也有對(duì)不履行或不完全履行合同的處理，還有對(duì)違反合同約定的處分。此外，尤其要注意的是，該解釋在三個(gè)方面對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的合同糾紛責(zé)任與我們平時(shí)一般的理解和把握的尺度有較大的擴(kuò)充：第二條關(guān)于即使物業(yè)服務(wù)合同已正式簽訂，但涉及免除企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)委會(huì)或業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)委會(huì)或業(yè)主主要權(quán)利的條款，在業(yè)委會(huì)或業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效時(shí)，人民法院應(yīng)予支持；第三條提出對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分；第三條關(guān)于“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持”。如果我們對(duì)以上這些條款沒(méi)有全面把握和清醒認(rèn)識(shí)，在司法訴訟中會(huì)處于十分被動(dòng)的地位，甚至面臨法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)近期應(yīng)按照以上條款的精神重點(diǎn)對(duì)簽訂的前期服務(wù)合同及企業(yè)曾公開(kāi)作出的服務(wù)承諾與制定的服務(wù)細(xì)則進(jìn)行認(rèn)真和全面的清理，對(duì)不符合以上精神的要盡快作出適當(dāng)調(diào)整。同時(shí)，要切實(shí)認(rèn)識(shí)到合同不是萬(wàn)能的，即使我們簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)有關(guān)義務(wù)沒(méi)有作出明確約定，但凡涉及到法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)四大義務(wù)沒(méi)有切實(shí)履行的，并不表示我們可以免除有關(guān)責(zé)任。因此，全行業(yè)要進(jìn)一步提高嚴(yán)格依法辦事的自覺(jué)性，在參與前期服務(wù)合同簽訂，作出服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容的公開(kāi)承諾，以及合同的正式簽訂與執(zhí)行的各個(gè)環(huán)節(jié)中，要特別注意與現(xiàn)行法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的銜接，并在履約過(guò)程中，嚴(yán)格遵守法律法規(guī)規(guī)定和相關(guān)行業(yè)規(guī)范規(guī)定的應(yīng)盡義務(wù)，切實(shí)避免不自覺(jué)的違規(guī)行為所引發(fā)的法律訴訟和法律風(fēng)險(xiǎn)。
三是充分運(yùn)用兩部司法解釋的相關(guān)條款，有效維護(hù)自身合法權(quán)益。審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件解釋的第一條明確了前期物業(yè)服務(wù)合同，以及依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有普遍的約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持；第四條明確了業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；第六條明確了經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持；第七條明確了業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；第九條明確物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。這些條款的公布對(duì)業(yè)主態(tài)度的端正和行為的規(guī)范都將起到重要的指引作用，既為我們管理工作的正常開(kāi)展創(chuàng)造條件，也為我們解決矛盾和糾紛以及法律訴訟提供了方便。我們要在管理區(qū)域內(nèi)大力做好宣講工作，讓兩部司法解釋的有關(guān)精神深入到業(yè)主心中，起到約束業(yè)主行為和引導(dǎo)業(yè)主正確對(duì)待維權(quán)活動(dòng)的作用。
當(dāng)然，紛繁復(fù)雜的物業(yè)管理矛盾和糾紛不可能通過(guò)兩部司法解釋就平息，但是物業(yè)管理的立法畢竟又向前邁出了實(shí)質(zhì)性一大步，這對(duì)促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的積極作用是毋庸置疑的。