四兩巧撥千斤——看物業(yè)管理在農(nóng)村城市化過(guò)程中的作用
去年11月在深圳第五屆物業(yè)管理周開(kāi)幕式暨物業(yè)管理高峰論壇上，聽(tīng)到寶安區(qū)區(qū)長(zhǎng)李文龍題為“推廣社區(qū)物業(yè)管理，構(gòu)建平安和諧社區(qū)，為寶安城市化躍進(jìn)添翼”的發(fā)言，看了“四兩巧撥千斤”的專(zhuān)題片，很受震撼。會(huì)后，在李加林會(huì)長(zhǎng)等陪同下，我們到寶安區(qū)作了專(zhuān)題調(diào)研，感受很深。
眾所周知，深圳于2005年底在全國(guó)率先完成了農(nóng)村城市化，在撤縣建區(qū)的基礎(chǔ)上，又將特區(qū)外的18個(gè)鎮(zhèn)、218個(gè)行政村全面轉(zhuǎn)為城市體制，27萬(wàn)村民全部轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用?。但是，在這個(gè)沒(méi)有了農(nóng)村的城市，城鄉(xiāng)二元體系還在慣性延續(xù)，一些問(wèn)題突出表現(xiàn)在“村改居”的住宅小區(qū)上。從硬件看，落后的市政設(shè)施和臟亂差的環(huán)境嚴(yán)重影響了居民的正常居住和房屋出租，有的小區(qū)房屋空閑率高達(dá)50％以上；從軟件看，一方面大部分居民仍然延續(xù)著原農(nóng)民的思想和行為習(xí)慣，難以適應(yīng)城市的生活模式，一方面由于小區(qū)疏于管理，偷搶盜等黑勢(shì)力猖獗，治安形勢(shì)嚴(yán)峻。
按照深圳市委市政府的統(tǒng)一部署，寶安區(qū)委區(qū)政府深入組織多層次的工作調(diào)研，決定將推進(jìn)物業(yè)管理與推進(jìn)城市化發(fā)展結(jié)合起來(lái)，在對(duì)“村改居”小區(qū)全面整治改造的基礎(chǔ)上，引入市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制，以專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的推廣普及，帶動(dòng)基層治理結(jié)構(gòu)、管理模式的變化，豐富基層的公共服務(wù)渠道和內(nèi)涵，為寶安區(qū)的深度城市化發(fā)展劈開(kāi)一條蹊徑。
2006年3月，區(qū)政府出臺(tái)了《寶安區(qū)推廣社區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》及相關(guān)配套文件、工作標(biāo)準(zhǔn)和流程，確立了“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、社會(huì)參與”的總體原則，明確了“每年推進(jìn)20%、3年達(dá)到80%、爭(zhēng)取5年內(nèi)全面覆蓋”的總體目標(biāo)；成立了以區(qū)長(zhǎng)李文龍為組長(zhǎng)、區(qū)委常委、副區(qū)長(zhǎng)劉惠玲任常務(wù)副組長(zhǎng)的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，辦公室設(shè)在寶安區(qū)住宅局，具體負(fù)責(zé)推進(jìn)工作的組織實(shí)施；出臺(tái)了《寶安區(qū)推廣社區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》、《完善公配設(shè)施經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)助暫行規(guī)定》等一系列配套文件，將社區(qū)物業(yè)管理工作列入各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)班子的年度考核內(nèi)容，建立起多層次的目標(biāo)責(zé)任制；鼓勵(lì)并大力扶持社區(qū)股份公司成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過(guò)狠抓從業(yè)隊(duì)伍培訓(xùn)和人才引進(jìn)以及公司的規(guī)范運(yùn)作，培植出第一批樣板小區(qū)，帶動(dòng)全區(qū)工作的推進(jìn)。
短短的兩年多時(shí)間，寶安區(qū)的“村改居”物業(yè)管理工作取得了明顯成效。截至去年10月底，全區(qū)共投入專(zhuān)項(xiàng)整治資金5.3億元，其中區(qū)政府下?lián)艿母黝?lèi)補(bǔ)助資金3.9億元。已有380個(gè)“村改居”小區(qū)（建筑面積3590萬(wàn)平方米）由物業(yè)公司實(shí)施管理，占“村改居”小區(qū)總數(shù)的73%，享受物業(yè)服務(wù)的社區(qū)人口達(dá)300多萬(wàn)人。
物業(yè)管理的推行加快了“村改居”小區(qū)與城市的接軌，起到了四兩巧撥千斤的作用，帶來(lái)了六個(gè)方面的顯著變化: 一是治安狀況明顯改善。根據(jù)抽樣調(diào)查，由于強(qiáng)化了小區(qū)的秩序維護(hù)，實(shí)施物業(yè)管理的“村改居”小區(qū)治安案件發(fā)案率比未實(shí)施物業(yè)管理前整體下降48%，其中95%以上小區(qū)重特大案件實(shí)現(xiàn)零發(fā)案；二是清潔衛(wèi)生顯著改進(jìn)。物業(yè)公司普遍實(shí)行定人定崗定期清掃和全天候保潔，每天及時(shí)清運(yùn)小區(qū)垃圾，定期對(duì)小區(qū)進(jìn)行消殺，組織員工清理“牛皮癬”小廣告等，小區(qū)亂堆亂放、亂貼亂掛、污水橫流、蚊蠅孳生的狀況大為改觀；三是社區(qū)環(huán)境逐步改善。隨著政府投入的加大，社區(qū)文化娛樂(lè)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等逐步得到了完善，小區(qū)變得清凈美觀了；四是社區(qū)風(fēng)氣明顯好轉(zhuǎn)。隨著“無(wú)毒社區(qū)”、“安全文明小區(qū)”等創(chuàng)建活動(dòng)的開(kāi)展，實(shí)施物業(yè)管理的社區(qū)居民普遍選擇了健康的生活方式，全區(qū)連續(xù)四年未出現(xiàn)新增戶(hù)籍吸毒人員，創(chuàng)建達(dá)標(biāo)“無(wú)毒社區(qū)”131個(gè)，崇尚文明、崇尚文化、崇尚和諧成為廣大居民的追求；五是物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值增值。環(huán)境與設(shè)施的改善帶來(lái)房屋出租率的不斷提高，一些小區(qū)甚至出現(xiàn)租房輪候現(xiàn)象，租價(jià)較以往普遍上漲30%以上，租金收入讓居民的錢(qián)袋鼓了起來(lái)；六是社區(qū)就業(yè)機(jī)會(huì)增多。經(jīng)過(guò)幾年的摸索，社區(qū)自建物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)逐漸步入正規(guī)，共增加就業(yè)人員2萬(wàn)多人，其中約四分之一的職位為本地居民。
“村改居”小區(qū)引入物業(yè)管理新體制，既是市區(qū)政府在推進(jìn)城鄉(xiāng)二元體制轉(zhuǎn)化中，推動(dòng)政府職能社會(huì)化，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用的成功嘗試，也是深圳物業(yè)管理在新形勢(shì)下向縱深滲透的有益探索和創(chuàng)新。對(duì)加快城市化的進(jìn)程，促進(jìn)城市物質(zhì)文明和精神文明的建設(shè)，全面提升人居環(huán)境和城市管理水平都將產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。
“村改居”小區(qū)全面引入物業(yè)管理新體制在深圳寶安區(qū)取得的成功，首先是深圳市委市政府以及寶安區(qū)委區(qū)政府的的正確領(lǐng)導(dǎo)，主管部門(mén)工作的到位及相關(guān)部門(mén)的協(xié)作配合，這也折射出寶安區(qū)由管理型政府向服務(wù)型政府的巨大轉(zhuǎn)變；其次是寶安區(qū)政府在工作推進(jìn)中實(shí)施的一系列優(yōu)惠政策。尤其是考慮到原村民對(duì)物業(yè)管理的接受需要有一個(gè)過(guò)程，區(qū)政府給予引進(jìn)物業(yè)公司三年過(guò)渡期的政策性扶持，物業(yè)管理費(fèi)按照每月每平方米0.80元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，居民負(fù)擔(dān)和政府補(bǔ)貼按照第一年2:8，第二年4:6，第三年6:4的比例承擔(dān)，使得物業(yè)管理得以順利起步，并逐步為群眾接受；其三是物業(yè)管理企業(yè)的盡心盡責(zé)。我們參觀了深圳市鑫梓潤(rùn)物業(yè)管理有限公司管理的高樹(shù)圍小區(qū)占地面積
正如“四兩巧撥千斤”專(zhuān)題片指出的：如果說(shuō)深圳是一艘朝著國(guó)際化、現(xiàn)代化城市乘風(fēng)破浪前進(jìn)的巨輪的話(huà)，那么社區(qū)物業(yè)管理就是它上面的一只飛輪，它的有效運(yùn)轉(zhuǎn)極大的帶動(dòng)了相關(guān)其它環(huán)節(jié)的高速和諧轉(zhuǎn)動(dòng)，我們也從中再次感受到物業(yè)管理在我國(guó)城市化快速發(fā)展中不可估量的強(qiáng)大生命力和不可阻擋的創(chuàng)造力。