改革開(kāi)放的成果，歷史性的成就
——為物業(yè)管理的誕生和成長(zhǎng)而自豪
學(xué)習(xí)胡錦濤主席在紀(jì)念黨的十一屆三中全會(huì)30周年大會(huì)上發(fā)表的重要講話，對(duì)其中關(guān)于“改革開(kāi)放的偉大成就，是全黨全國(guó)各族人民團(tuán)結(jié)奮斗的結(jié)果。一切親身經(jīng)歷了這30年偉大變革并貢獻(xiàn)了自己力量的中華兒女，一切關(guān)心祖國(guó)命運(yùn)的華夏子孫，都有理由為我國(guó)改革開(kāi)放的歷史性成就感到自豪”這句話感觸最深。聯(lián)系到我們的物業(yè)管理行業(yè)，這一切都是那么真實(shí)地顯現(xiàn)在眼前。
我在1992年夏天調(diào)到建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司工作，當(dāng)時(shí)分管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處和房屋管理維修處（簡(jiǎn)稱管修處）。由于1991年全國(guó)出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮，期間一些地區(qū)暴露出房地產(chǎn)過(guò)熱等較為敏感的問(wèn)題，所以調(diào)到部里的第一年，我的主要精力幾乎全在開(kāi)發(fā)處的工作上，基本顧不上管修處。好在當(dāng)時(shí)管修處處長(zhǎng)鄭吉榮工作經(jīng)驗(yàn)老道，對(duì)地方的情況了解較多，而處內(nèi)的蔡子堔對(duì)所有的新生事物都充滿熱情，他們的日常工作不用我操心，而向我灌輸最多的是物業(yè)管理這四個(gè)字。那時(shí)候，我真的不知道什么是物業(yè)管理。
1993年夏天，管修處提出要召開(kāi)一個(gè)全國(guó)性的物業(yè)管理專家研討會(huì)，我同意了他們的意見(jiàn)。會(huì)議由廣東東華物業(yè)管理公司承辦（時(shí)任老總是何樹(shù)林），安排在番禺縣的一個(gè)招待所。那時(shí)候我認(rèn)識(shí)的人不多，只記得參加會(huì)議的有上海房管局副局長(zhǎng)蔡育天、北京房管局副局長(zhǎng)楊燕敏、深圳住宅局的杜子文處長(zhǎng)、常州房管局郭文新副局長(zhǎng)等十多人。管修處給我準(zhǔn)備了一個(gè)上十頁(yè)的發(fā)言稿，我在會(huì)前看了好幾遍也沒(méi)有搞清楚什么是物業(yè)管理，但是其中關(guān)于“物業(yè)管理是非盈利性服務(wù)行業(yè)”的一段話我不能認(rèn)同，因?yàn)槲矣X(jué)得一個(gè)非盈利的行業(yè)是沒(méi)有出路的。我從1970年到房管所工作，對(duì)住房舊體制有太多的了解。住房制度改革前，城市居民住房由政府或單位統(tǒng)一建設(shè)，住房產(chǎn)權(quán)屬政府或單位所有，住房維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任由政府或單位承擔(dān)，居民僅支付極少的租金。由于租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于維修管理所需要的費(fèi)用，回收的租金不能維持房屋的維修，不足部分費(fèi)用只能由政府或單位負(fù)擔(dān)。為此，國(guó)家和單位投入大量資金建設(shè)住宅，非但不能回收建設(shè)資金，還要背負(fù)維修費(fèi)補(bǔ)貼的沉重包袱。同時(shí)，由于維修資金的缺乏，大量公房得不到及時(shí)保養(yǎng)和修繕,導(dǎo)致破損加速，公用設(shè)備、設(shè)施損壞嚴(yán)重，環(huán)境容貌臟、亂、差，影響正常居住，不少住房因年久失修而成為危房，危及住戶的居住安全。我直觀地感到：如果物業(yè)管理在經(jīng)營(yíng)和盈利上不能有突破，那就沒(méi)有希望。所以會(huì)議一開(kāi)始，我沒(méi)有念他們給我準(zhǔn)備的稿子，直接提出了三個(gè)問(wèn)題：第一，什么是物業(yè)管理？第二，中國(guó)要不要搞物業(yè)管理？第三，中國(guó)搞什么樣的物業(yè)管理？我說(shuō)，既然是專家研討會(huì)，就主要聽(tīng)專家意見(jiàn)，請(qǐng)大家圍繞這三個(gè)問(wèn)題進(jìn)行討論。
會(huì)議立即進(jìn)入了激烈的研討中。深圳和廣州的同志介紹了從80年代初開(kāi)始，他們借鑒香港和國(guó)外物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，由專門的企事業(yè)單位采用向住戶收費(fèi)的方式，對(duì)住宅區(qū)實(shí)施專業(yè)化經(jīng)營(yíng)型的有償管理和服務(wù)，改變了住宅小區(qū)一年新、兩年舊、三年破的狀況，使得80年代以來(lái)大規(guī)模興起的新建住宅小區(qū)管理有了造血功能，走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)的道路。上海和常州等沿海城市的專家也發(fā)表了贊同的意見(jiàn)。但是北方地區(qū)的代表對(duì)“物業(yè)管理”的提法不能認(rèn)同，他們堅(jiān)持認(rèn)為“房產(chǎn)管理”叫得好好的，為什么要用一個(gè)舶來(lái)的名詞，覺(jué)得有崇洋媚外之嫌。討論很快形成了兩派意見(jiàn)，并且展開(kāi)了激烈的辯論。
我終于搞懂了什么是物業(yè)管理！在會(huì)議結(jié)束的時(shí)候，我作了一個(gè)小結(jié)，對(duì)自己在會(huì)議開(kāi)始時(shí)提出的三個(gè)問(wèn)題談了以下的認(rèn)識(shí)：第一，物業(yè)管理是由專門的企業(yè)憑借專業(yè)知識(shí)和技能對(duì)住宅等物業(yè)以經(jīng)營(yíng)的方式實(shí)施管理，向住戶提供有償服務(wù)；第二，我們從現(xiàn)在開(kāi)始，要在全國(guó)大力推進(jìn)物業(yè)管理。因?yàn)槲飿I(yè)管理是集社會(huì)化管理、專業(yè)性服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體的新型管理體制，和改革開(kāi)放以來(lái)出現(xiàn)的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式建造大規(guī)模的住宅小區(qū)相配套；和住房制度改革帶來(lái)私人擁有住房產(chǎn)權(quán)的比率日益增加所形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接；改變了政府和單位直接管理物業(yè)，通過(guò)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)建立經(jīng)濟(jì)關(guān)系，業(yè)主作為財(cái)產(chǎn)的主人，共同參與維護(hù)物業(yè)的完好，這是與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的嶄新體制。我指出：叫“房產(chǎn)管理”還是叫“物業(yè)管理”，從名稱上看其實(shí)沒(méi)有什么差別，但是老的“房產(chǎn)管理”有太多的弊端，引入“物業(yè)管理”這個(gè)新的名稱，是宣告對(duì)舊體制的改革和新體制的誕生，所以我們要在全國(guó)堅(jiān)定不移地舉起物業(yè)管理這面旗幟；第三，我們要搞的物業(yè)管理，是變政府和單位行政福利型管理為由企業(yè)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型有償管理和服務(wù)，變單純房屋管理為對(duì)設(shè)施設(shè)備等的綜合管理，變管理單位的終身制為簽訂合同的聘用制。通過(guò)實(shí)施物業(yè)管理，開(kāi)創(chuàng)一條適合我國(guó)國(guó)情，適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的住宅小區(qū)管理新路。
番禺會(huì)議給我們的啟發(fā)之大超出原來(lái)的預(yù)想。會(huì)后，我們馬上著手起草“城市新建住宅小區(qū)管理辦法”。記得提交部常務(wù)會(huì)議討論的時(shí)候，與會(huì)人員對(duì)是否要推進(jìn)物業(yè)管理的爭(zhēng)議也很大，是侯捷部長(zhǎng)力排眾議保證了辦法的通過(guò)，并且在
番禺會(huì)議至今僅十五年，物業(yè)管理在中國(guó)的誕生也只有27年，但物業(yè)管理的發(fā)展速度之迅猛，覆蓋規(guī)模之龐大，立法進(jìn)展之全面，社會(huì)影響之廣闊都是始料不及的。這也正從一個(gè)側(cè)面應(yīng)證了胡錦濤總書記在紀(jì)念黨的十一屆三中全會(huì)30周年大會(huì)上講的：“改革開(kāi)放是人民的要求和黨的主張的內(nèi)在統(tǒng)一，是億萬(wàn)人民自己的事業(yè)”。我們的物業(yè)管理作為改革開(kāi)放的成果和歷史性的成就之一，就是在對(duì)舊體制改革實(shí)踐的基礎(chǔ)上，通過(guò)提出和貫徹正確的路線，又從實(shí)踐的不斷創(chuàng)新和行業(yè)發(fā)展的成就中獲得前進(jìn)動(dòng)力，而成就為今天這個(gè)富有生命力的朝陽(yáng)行業(yè)的。