津政發(fā)〔2005〕67號
批轉(zhuǎn)市房管局?jǐn)M定的天津市
業(yè)主委員會活動規(guī)則的通知
各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：
市人民政府領(lǐng)導(dǎo)同志同意市房管局?jǐn)M定的《天津市業(yè)主委員會活動規(guī)則》，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，望遵照執(zhí)行。
二○○五年八月十五日
天津市業(yè)主委員會活動規(guī)則
第一條 為了規(guī)范業(yè)主委員會的活動， 保證業(yè)主委員會履行職責(zé)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第379號） 和《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)則。
第二條 本規(guī)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會的活動。
第三條 市物業(yè)管理行政主管部門和區(qū)、 縣人民政府應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會活動進(jìn)行指導(dǎo)和管理。
區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會的活動進(jìn)行監(jiān)督管理。
第四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合居民委員會依法履行職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
第五條 各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主委員會依法履行職責(zé)、 開展工作，對物業(yè)管理服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)的使用不得干預(yù)。
第六條 在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府轄區(qū)內(nèi)， 應(yīng)當(dāng)建立由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門、居民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)等單位參加的住宅物業(yè)管理社區(qū)聯(lián)席會議制度。
聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集和主持。聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)以下工作：
（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理政策法規(guī)工作；
（二）業(yè)主委員會任期屆滿換屆選舉工作；
（三）通報新一屆業(yè)主委員會成員和分工情況；
?。ㄋ模I(yè)主委員會成員缺員50%以上（含50%）或者主任、副主任全部辭職、離任后的補(bǔ)選工作；
?。ㄎ澹?20%以上業(yè)主提議召開臨時業(yè)主會會議，業(yè)主委員會不依法召集的；
?。I(yè)主委員會在規(guī)定的時間內(nèi)不履行代表業(yè)主會簽訂、續(xù)簽、變更、解除物業(yè)管理服務(wù)合同的；
?。ㄆ撸┢渌绊懳飿I(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的情況。
街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)整理、保管聯(lián)席會議的記錄或者形成的會議紀(jì)要。聯(lián)席會議的成員單位應(yīng)當(dāng)按照會議紀(jì)要或者議定的事項(xiàng)落實(shí)責(zé)任，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)督促。
第七條 業(yè)主委員會是業(yè)主會的辦事機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主會會議；
?。ǘ﹫?zhí)行業(yè)主會作出的決議，定期報告有關(guān)決議執(zhí)行的情況，提出物業(yè)管理建議；
（三）在業(yè)主會作出決議后30日內(nèi)，代表業(yè)主會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更、解除物業(yè)管理服務(wù)合同；
（四）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動，支持物業(yè)管理企業(yè)正當(dāng)?shù)墓芾砘顒樱?/p>
（五）聽取和反映業(yè)主的意見和建議，協(xié)調(diào)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系；
（六）督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納；
?。ㄆ撸ξ飿I(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造方案組織業(yè)主書面確認(rèn)；
?。ò耍┍O(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；
?。ň牛┩瓿蓸I(yè)主會交辦的其他事項(xiàng)。
第八條 業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動， 其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)中任職。
第九條 新當(dāng)選的業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)參加區(qū)、 縣物業(yè)管理行政主管部門組織的培訓(xùn)。
區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)采取不同形式，定期對業(yè)主委員會成員進(jìn)行物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定和相關(guān)知識的培訓(xùn)，并建立培訓(xùn)檔案。
第十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立日常工作制度。經(jīng)業(yè)主會同意，業(yè)主委員會可以聘請專職執(zhí)行秘書，協(xié)助處理業(yè)主委員會的日常事務(wù)。專職執(zhí)行秘書應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)管理行政主管部門的培訓(xùn)。
專職執(zhí)行秘書津貼從業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)中列支或者由業(yè)主委員會籌集，不得向物業(yè)管理企業(yè)攤派。
第十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案。 工作檔案一般包括下列內(nèi)容：
?。ㄒ唬└黝悤h記錄、紀(jì)要；
?。ǘI(yè)主會決議、業(yè)主委員會決定等書面材料；
?。ㄈI(yè)主委員會選舉、換屆的有關(guān)材料；
?。ㄋ模I(yè)主名冊；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理服務(wù)合同；
?。┯嘘P(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件；
?。ㄆ撸I(yè)主的書面意見、建議書；
?。ò耍┕?、公示及其證明材料；
（九）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修基金收支和使用情況；
?。ㄊ┢渌麜婧蛯?shí)物資料。
業(yè)主委員會工作檔案應(yīng)當(dāng)指定專人保管，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)為其提供檔案資料柜，放置在業(yè)主委員會辦公場所或者物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的辦公場所。
第十二條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有超過半數(shù)成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會成員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會召開會議時，可以邀請區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，公安派出所，居民委員會的人員列席。
第十三條 業(yè)主會和業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會主任主持，主任因故缺席時，由其委托的副主任主持。
業(yè)主會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主會章程的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主會臨時會議：
?。ㄒ唬?0%以上業(yè)主提議的；
?。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
?。ㄈI(yè)主會章程規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)指定專人整理會議記錄并做好存檔工作。
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，凡采用書面形式征求業(yè)主意見決定有關(guān)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會按照規(guī)定組織業(yè)主表決，其他單位和人員不得另行組織表決。本規(guī)則另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第十五條 采用書面形式征求業(yè)主意見決定有關(guān)事項(xiàng)的， 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：
（一）在決定有關(guān)事項(xiàng)15日前，公告擬表決事項(xiàng)的內(nèi)容、方法、程序和時間安排；
（二）組織發(fā)放、回收表決票并做好記錄；
?。ㄈ┙M織10名以上非業(yè)主委員會成員的業(yè)主監(jiān)督票數(shù)統(tǒng)計(jì)活動，由2名業(yè)主委員會成員負(fù)責(zé)唱票、記票，2名非業(yè)主委員會成員的業(yè)主負(fù)責(zé)監(jiān)票，并對統(tǒng)計(jì)結(jié)果簽字確認(rèn)；
?。ㄋ模?日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布投票結(jié)果。
在表決同一事項(xiàng)時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)明確表示同意或者不同意，業(yè)主表示棄權(quán)的，視為同意。
采用書面形式征求業(yè)主意見決定有關(guān)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)使用全市統(tǒng)一式樣的業(yè)主會會議表決票。表決票應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名。
第十六條 業(yè)主委員會在任期屆滿2個月前，應(yīng)當(dāng)做好以下?lián)Q屆籌備工作：
（一）起草本屆業(yè)主委員會工作情況的報告；
（二）確定業(yè)主會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主會會議上的投票權(quán)數(shù)；
?。ㄋ模I(yè)主委員會成員候選人的照片、姓名、性別、年齡、政治面目、工作單位、學(xué)歷、職稱、簡歷、房屋產(chǎn)權(quán)證號或房屋買賣合同號和物業(yè)管理企業(yè)開具的交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的證明等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示；
（五）做好召開業(yè)主會會議的其他準(zhǔn)備工作。
業(yè)主委員會成員候選人，可以由業(yè)主委員會提名推
薦或者由5%以上的業(yè)主聯(lián)名推薦。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將上述換屆籌備工作情況報告區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主會確定物業(yè)管理企業(yè)后30日內(nèi)，代表業(yè)主會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。業(yè)主委員會未按期代表業(yè)主會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的，由居民委員會督促其在30日內(nèi)履行職責(zé)。逾期仍不履行職責(zé)的，在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，由居民委員會組織并成立由業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、居民委員會等代表組成的業(yè)主委員會換屆籌備組，按照規(guī)定重新選舉業(yè)主委員會?；I備組的組長由居民委員會的負(fù)責(zé)人擔(dān)任。
在重新選舉業(yè)主委員會期間，物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主會通過的物業(yè)管理服務(wù)合同履行各自的權(quán)利和義務(wù)；重新選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)補(bǔ)簽物業(yè)管理服務(wù)合同。
第十八條 業(yè)主委員會任期屆滿不組織換屆選舉的， 由居民委員會督促其在30日內(nèi)履行職責(zé)。逾期仍不組織換屆選舉的，居民委員會在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，組織并成立由業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、居民委員會等代表組成的換屆籌備組，按照規(guī)定重新選舉新一屆業(yè)主委員會?；I備組的組長由居民委員會的負(fù)責(zé)人擔(dān)任。
第十九條 業(yè)主委員會成員缺員的， 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主會會議進(jìn)行補(bǔ)選。
業(yè)主委員會成員缺員50%以上或者業(yè)主委員會主任、 副主任全部辭職、離任后，業(yè)主委員會不及時組織補(bǔ)選的，由居民委員會督促其在30日內(nèi)組織補(bǔ)選。逾期仍不組織補(bǔ)選的，在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，由居民委員會組織召開業(yè)主會會議，按照規(guī)定補(bǔ)選業(yè)主委員會成員。
第二十條 經(jīng)20%以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主會臨時會議。不組織召開的，由居民委員會督促其履行職責(zé)。
第二十一條 業(yè)主會和業(yè)主委員會作出的決定， 應(yīng)當(dāng)告知所在地的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的意見和建議。
第二十二條 業(yè)主委員會成員辭職、 死亡的，或者因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失不再是業(yè)主的，其業(yè)主委員會成員資格終止，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十三條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的， 經(jīng)業(yè)主會會議通過，取消其業(yè)主委員會成員資格，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告：
?。ㄒ唬┮蚣膊』蛘咂渌騿适Чぷ髂芰Φ?；
?。ǘo正當(dāng)理由連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的；
?。ㄈ┚懿宦男袠I(yè)主義務(wù)的；
?。ㄋ模┰跒楸疚飿I(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)中任職的；
（五）有犯罪行為的；
?。┢渌虿贿m宜擔(dān)任業(yè)主委員會成員的。
第二十四條 業(yè)主委員會任期屆滿或者業(yè)主委員會成員資格終止、取消的，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)將保管的檔案資料、印章及業(yè)主會的財(cái)物移交，并做好交接手續(xù)。對不移交的，業(yè)主委員會可以請求該轄區(qū)的民警協(xié)助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟。
第二十五條 自新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)持業(yè)主會章程、業(yè)主公約、經(jīng)業(yè)主會會議表決產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員的基本情況等資料，向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。符合規(guī)定的，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在7個工作日內(nèi)出具備案證明。不符合規(guī)定的，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)書面告知。
業(yè)主委員會備案后，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會成員的姓名、聯(lián)系電話和成員的分工情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十六條 業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中按照每年不超過1%的比例提取活動經(jīng)費(fèi)，具體辦法由業(yè)主會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。
活動經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)賬目中設(shè)置科目，具體使用情況由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每年度至少公布一次，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
第二十七條 業(yè)主會印章應(yīng)當(dāng)用于業(yè)主會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同或者其他與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的活動。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管并依法使用業(yè)主會印章。印章遺失的，業(yè)主委員會持在主要新聞媒體上聲明作廢的憑證，到區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門辦理重新刻制印章證明，按照規(guī)定重新刻制業(yè)主會印章。
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)沒有居民委員會的， 由所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法組織、指導(dǎo)業(yè)主委員會的活動。
第二十九條 本規(guī)則自發(fā)布之日起施行。
天津市房地產(chǎn)管理局
二○○五年八月一日
主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè) 房屋 管理 規(guī)則 通知
抄 送：市委辦公廳，市委各部、委，市人大常委會辦公廳，
市政協(xié)辦公廳，市紀(jì)委辦公廳，市高法院，市檢察
院，天津警備區(qū)，各人民團(tuán)體。
天津市人民政府辦公廳 2005年8月17日印發(fā)