津政發(fā)〔2004〕119號(hào)
關(guān)于印發(fā)《天津市物業(yè)管理企業(yè)退出項(xiàng)目管理暫行辦法》的通知
各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：
現(xiàn)將《天津市物業(yè)管理企業(yè)退出項(xiàng)目管理暫行辦法》印發(fā)給你們，望遵照執(zhí)行。
二○○四年十二月三十日
天津市物業(yè)管理企業(yè)退出項(xiàng)目
管理暫行辦法
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)退出項(xiàng)目管理的活動(dòng)， 維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，做好項(xiàng)目管理的銜接工作，保持業(yè)主正常生活秩序，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第３７９號(hào)）和《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)， 因物業(yè)管理服務(wù)合同期滿雙方當(dāng)事人不續(xù)約或者雙方當(dāng)事人提前解除合同，物業(yè)管理企業(yè)退出項(xiàng)目管理的活動(dòng)，適用本辦法。
第三條 退出項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、 保證居民基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進(jìn)行。
第四條 區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、居民委員會(huì)及相關(guān)職能部門對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)退出項(xiàng)目管理的工作實(shí)施監(jiān)督。
第五條 市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)退出項(xiàng)目管理的監(jiān)督和指導(dǎo)。
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)退出項(xiàng)目管理的指導(dǎo)和組織協(xié)調(diào)。
第六條 建設(shè)、市容環(huán)境、園林、物價(jià)和公安等部門要按照各自工作職責(zé)，加強(qiáng)與物業(yè)管理行政主管部門的協(xié)調(diào)配合，協(xié)助做好物業(yè)管理企業(yè)退出項(xiàng)目管理階段的銜接工作。
第七條 供水、供電、供氣、供熱、電梯運(yùn)行等專業(yè)部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行職責(zé)，直接為業(yè)主提供服務(wù)，向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并協(xié)助區(qū)、縣人民政府和有關(guān)部門做好物業(yè)管理企業(yè)退出項(xiàng)目管理階段的工作。
第八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠信守法的原則， 嚴(yán)格履行退出程序和相應(yīng)職責(zé)，協(xié)助解決項(xiàng)目遺留問題，做好新老物業(yè)管理的銜接工作，保證項(xiàng)目管理的連續(xù)性。
第九條 業(yè)主和業(yè)主會(huì)應(yīng)當(dāng)從保持項(xiàng)目管理的連續(xù)性和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，慎用辭退權(quán)，保證自身的正常生活秩序。
第十條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)維護(hù)購房人的合法權(quán)益，兌現(xiàn)售房承諾，解決項(xiàng)目遺留問題，為物業(yè)管理順利開展提供保證。
第十一條 物業(yè)管理服務(wù)合同期滿， 物業(yè)管理企業(yè)不再續(xù)約或者提前解除合同，業(yè)主會(huì)重新選聘新物業(yè)管理企業(yè)接管的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好銜接工作：
?。ㄒ唬┰诮獬贤硞€(gè)月前，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將擬退出原因、退出時(shí)間以書面形式告知業(yè)主委員會(huì)，就退出事宜進(jìn)行協(xié)商，同時(shí)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告１５天。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將擬退出原因、退出時(shí)間以書面形式報(bào)送項(xiàng)目所在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局備案，填寫《物業(yè)管理企業(yè)退出項(xiàng)目管理情況登記表》，并書面告知街道辦事處和居民委員會(huì)。
（二）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù)，積極協(xié)助業(yè)主會(huì)選聘新物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)至合同終止之日。
（三）在解除合同１個(gè)月前，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收入、支出狀況，并將預(yù)收的費(fèi)用退還給業(yè)主。
（四）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起１０日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列移交事宜：
?。保飿I(yè)管理服務(wù)費(fèi)、場地占用費(fèi)、利用物業(yè)共用設(shè)施所得收益等余額和財(cái)務(wù)賬冊；
?。玻飿I(yè)檔案資料；
?。常飿I(yè)管理服務(wù)用房、場地和屬于業(yè)主共同所有的其他財(cái)物；
４．商品住宅維修基金明細(xì)賬目和明細(xì)臺(tái)賬。
未成立業(yè)主委員會(huì)的，在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局和街道辦事處的監(jiān)督指導(dǎo)下，可暫時(shí)向居民委員會(huì)辦理移交事宜。
（五）新物業(yè)管理企業(yè)接管后，業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)移交新物業(yè)管理企業(yè)。
第十二條 物業(yè)管理服務(wù)合同期滿， 業(yè)主會(huì)不再續(xù)約或者合同期內(nèi)業(yè)主會(huì)提前解除合同，業(yè)主會(huì)重新選聘新物業(yè)管理企業(yè)接管的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好銜接工作：
?。ㄒ唬┰诮獬贤硞€(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主會(huì)會(huì)議。在召開業(yè)主會(huì)會(huì)議１５日前，將會(huì)議通知及確定物業(yè)管理企業(yè)事宜以書面材料送交與會(huì)人員并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
?。ǘ┏闪I(yè)主代表會(huì)的業(yè)主代表在參加業(yè)主會(huì)會(huì)議３日前，就續(xù)約或解約等事宜書面征求其所代表的業(yè)主意見。業(yè)主的贊同、反對、棄權(quán)的具體票數(shù)和書面意見應(yīng)當(dāng)由本人簽字。業(yè)主代表在業(yè)主會(huì)投票時(shí)應(yīng)將業(yè)主本人簽字后的投票意見如實(shí)反映。
經(jīng)三分之二投票權(quán)數(shù)表決通過不再續(xù)約或提前解約的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主會(huì)作出決議后３日內(nèi)，將解約原因和時(shí)間書面告知物業(yè)管理企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)至合同終止之日。
業(yè)主委員會(huì)將解約原因、解約時(shí)間和表決結(jié)果以書面形式報(bào)送項(xiàng)目所在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局備案，填寫《物業(yè)管理企業(yè)退出項(xiàng)目管理情況登記表》，并告知街道辦事處和居民委員會(huì)。
?。ㄈI(yè)主委員會(huì)組織全體業(yè)主對選聘新物業(yè)管理企業(yè)等事宜進(jìn)行表決，經(jīng)三分之二投票權(quán)數(shù)表決通過選聘新物業(yè)管理企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》。
（四）業(yè)主委員會(huì)按照本辦法第十一條第（四）項(xiàng)規(guī)定與原物業(yè)管理企業(yè)辦理交接事宜；新物業(yè)管理企業(yè)接管后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料、賬冊、財(cái)務(wù)等移交給新物業(yè)管理企業(yè)。
第十三條 因物業(yè)管理服務(wù)合同期滿雙方當(dāng)事人不再續(xù)約或者提前解除合同，無新物業(yè)管理企業(yè)接管的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好銜接工作：
（一）在解除合同２個(gè)月前，業(yè)主或業(yè)主會(huì)仍未選聘到新物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局備案，并告知街道辦事處和居民委員會(huì)。
?。ǘ﹨^(qū)、縣房地產(chǎn)管理局接到物業(yè)管理企業(yè)備案后５個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處到項(xiàng)目小區(qū)聽取業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的意見，并就繼續(xù)管理服務(wù)做好協(xié)調(diào)溝通工作。經(jīng)協(xié)調(diào)雙方當(dāng)事人達(dá)不成一致的，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局應(yīng)將有關(guān)情況書面報(bào)送區(qū)、縣人民政府和市房地產(chǎn)管理局備案。
（三）區(qū)、縣人民政府組織街道辦事處和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局，指導(dǎo)居民委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)就管理方式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容對業(yè)主進(jìn)行問卷調(diào)查，并在調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上制定管理預(yù)案。
?。ㄋ模┪闯闪I(yè)主會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局和街道辦事處的監(jiān)督指導(dǎo)下，由居民委員會(huì)組織業(yè)主成立業(yè)主會(huì)。
?。ㄎ澹﹨^(qū)、縣房地產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助業(yè)主會(huì)選聘新物業(yè)管理企業(yè)，并主動(dòng)提供相關(guān)信息，協(xié)助其做好選聘企業(yè)工作，指導(dǎo)業(yè)主會(huì)與新接管的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》。
暫時(shí)未選到新物業(yè)管理企業(yè)的，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局應(yīng)將有關(guān)情況書面報(bào)送區(qū)、縣人民政府。區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)按照制定的管理預(yù)案組織街道辦事處（鎮(zhèn)）、區(qū)縣市容環(huán)境、園林、環(huán)衛(wèi)等部門做好清掃保潔、垃圾清運(yùn)和綠化維護(hù)等工作。所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主交納，由居民委員會(huì)收取。
?。┰飿I(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出之日起１０日內(nèi)，按照本辦法第十一條第（四）項(xiàng)有關(guān)規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)辦理移交事宜?！?/p>
新物業(yè)管理企業(yè)接管后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料、賬冊、財(cái)物等移交給新物業(yè)管理企業(yè)。
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)不履行合同約定未按規(guī)定辦理項(xiàng)目退出備案及不按規(guī)定程序退出的，市、區(qū)縣房地產(chǎn)管理局可記入企業(yè)誠信檔案，作為不良行為記錄向社會(huì)公布。
第十五條 因規(guī)模較小導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)退出項(xiàng)目管理的，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局要從實(shí)際出發(fā)，本著規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量的原則，積極創(chuàng)造條件推動(dòng)相鄰項(xiàng)目整合，推進(jìn)物業(yè)管理上水平。
第十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè)住宅物業(yè)辦法通知 （共印550份）
抄 送：市委辦公廳，市委各部、委，市人大常委會(huì)辦公廳，市政協(xié)辦公廳，市紀(jì)委辦公廳，市高法院，市檢察院，天津警備區(qū)，各人民團(tuán)體。
天津市人民政府辦公廳 2004年12月31日印發(fā)