再談成本上漲和行業(yè)應對
——打好開源節(jié)流的組合拳
上期雜志我向大家推薦了一些企業(yè)對服務費成功調(diào)價的做法和經(jīng)驗，在業(yè)內(nèi)引起較大反響。之后，我要求雜志社就成本上漲和行業(yè)應對繼續(xù)約稿，在推薦成功調(diào)價案例的同時，將重點轉(zhuǎn)到開源和節(jié)流上，并在專題聚焦欄目進一步展開討論。
看了這期稿子，很感欣慰。在成功調(diào)價的案例中，成都金房物業(yè)服務有限公司董事長聞濤《立足服務走出調(diào)價難困境》一文談到的六條心得和體會很值得一讀。文章介紹了該企業(yè)自2008年起，對在管105個住宅項目中的79個先后順利上調(diào)了服務費，調(diào)價率達75%，其中有6個項目在三年內(nèi)兩次上調(diào)服務費，由此成功化解了成本費上漲給企業(yè)帶來的危機，實現(xiàn)了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。此外，我們還看到在深圳市物業(yè)管理協(xié)會的介入指導下，世外桃源物業(yè)管理(深圳)有限公司對總建筑面積180萬平方米、居住人口達5萬、物業(yè)費標準從0.8元至2.8元不等的桃源居社區(qū)成功實現(xiàn)了物業(yè)費的上調(diào)，并由此帶動了中海怡翠山莊等一大批虧損項目物業(yè)服務收費標準的合理上調(diào)。北京怡海達豐物業(yè)管理有限公司針對因成本一再上漲出現(xiàn)經(jīng)營虧損，危及企業(yè)良好服務品質(zhì)的問題，對有1190戶居民居住、16.8萬平方米的在管怡錦園小區(qū)，擬定了“將服務費標準從1.65元/月.平方米調(diào)整到1.98元/月.平方米”和“現(xiàn)有服務費標準不變，調(diào)整縮減服務項目”的兩個方案供業(yè)主選擇。通過艱苦細致的工作，有三分之二的業(yè)主鑒于對怡海物業(yè)多年來服務的認可，選擇了調(diào)價方案，使調(diào)價工作順利進行。在綠城物業(yè)服務集團有限公司總經(jīng)理楊掌法“唯有心人事竟成”一文中，我們看到綠城物業(yè)2011年對在管41個項目成功調(diào)整了服務費，年度服務費收入增加近1000萬元。加之各項延伸服務收入已占集團公司年營業(yè)總收入的30%以上，企業(yè)在應對成本不斷上漲的同時，贏得了可觀的經(jīng)營效益。
除了以上這些成功調(diào)價的案例之外，這期雜志的很多文章從開源和節(jié)流兩個角度交流了應對成本上漲的經(jīng)驗，從更開闊的角度給行業(yè)上下以更多的啟示，值得很好地學習和借鑒。
重慶新龍湖物業(yè)服務有限公司總經(jīng)理周洪斌在《打造低成本運營能力 應對剛性成本上升挑戰(zhàn)》一文中指出：放眼當下，既能從容面對挑戰(zhàn)，又能過得滋潤的物業(yè)服務企業(yè)，無非有這樣一些共性，那就是必須具備組織管理能力、低成本運營能力、資產(chǎn)管理能力和服務創(chuàng)新能力。他認為：企業(yè)起碼要具備一定規(guī)模、高滿意度和品牌影響力，才能在開源上有所作為；要具備完善的管理機制和較高的組織效率及組織管理能力，才能在節(jié)流上有所作為。就重慶新龍湖的運作體會，他歸納了優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，提升組織效率；加強全面預算管理，建立全員成本意識；轉(zhuǎn)變物業(yè)服務企業(yè)角色，加強服務集成；重視科技力量，運用先進技術(shù)提升勞動生產(chǎn)率；大膽推行老項目工程改造和節(jié)能降耗措施，打造新項目前期介入能力；建立集中采購制度和物資稽核制度，降低物耗成本的六大策略。并提出：打造低成本運營能力不僅是企業(yè)應對剛性成本上升的短期策略，也是未來企業(yè)必備的核心競爭力之一，是物業(yè)服務企業(yè)的立命之本。
上海上房物業(yè)管理有限公司周超、陳維佳在《堅定信心 開源節(jié)流 應對成本上漲》一文中，從加大市場拓展力度，通過擴大管理規(guī)模、提升營業(yè)收入、承接利潤率較高的優(yōu)質(zhì)物業(yè)項目以保持企業(yè)的總體贏利能力穩(wěn)定；充分利用合同續(xù)約機會，精心安排，力爭由點到面推動公司住宅項目大規(guī)模調(diào)整物業(yè)費收費標準；通過調(diào)整作業(yè)流程、改進作業(yè)方法與產(chǎn)品升級、使用先進設(shè)備、加快推進專業(yè)服務分包以降低物業(yè)服務工作中所需員工數(shù)量，有效控制服務成本增長等三個方面?zhèn)魇诹松戏课飿I(yè)應對成本上漲的經(jīng)驗。
重慶曉月物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理趙峻嶺在《打好組合拳，應對行業(yè)冬天》一文中，介紹了“一個中心、兩個基本點”的基本戰(zhàn)略，即緊緊圍繞企業(yè)文化和發(fā)展戰(zhàn)略計劃確定的保證企業(yè)能夠活下來并健康走下去的中心，以及增收與節(jié)支并重的“兩個基本點”。該企業(yè)通過適當提高物業(yè)費價格，開展特約服務與推行服務集成以實現(xiàn)增收；合理設(shè)置崗位、減員增效，降低能耗、日常開支以及采購成本與庫存，運用科技手段降低運行成本等，值得更多的企業(yè)借鑒。
上海商務中心物業(yè)管理公司總經(jīng)理張國建在《物業(yè)服務成本上漲的應對舉措探析》一文中，從用工成本、能源費用、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)成本和專項服務外包費用、安全技術(shù)標準的強制實施等四方面分析了物業(yè)服務成本上漲的原因。從節(jié)能減耗，向管理要效益；引進先進技術(shù)，降低對人力的依賴；整合人力資源,合理配置人力；整合現(xiàn)有資源，挖掘員工潛能；開展增值服務，開辟創(chuàng)收新路五方面提出了應對舉措。
中航物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理朱俊春在《轉(zhuǎn)變發(fā)展模式 努力提高發(fā)展質(zhì)量》一文中，重點介紹了中航物業(yè)樓宇設(shè)備公司推出EMC服務（合同能源管理）、BOT服務（建設(shè)－經(jīng)營－轉(zhuǎn)讓模式）、EPC模式（設(shè)計-采購-建設(shè)模式）參與在管項目節(jié)能改造，以及對在管樓宇提供包括供暖節(jié)能、空調(diào)節(jié)能、照明節(jié)能、電梯改造安裝、節(jié)水應用、太陽能應用、諧波治理等節(jié)能服務項目所取得的良好效果和經(jīng)濟效益。并從對企業(yè)內(nèi)部管理以及各種現(xiàn)場服務流程進行標準化改進以提高運營效率，通過技術(shù)手段提升現(xiàn)場人員管理效率，通過多種手段達到增收節(jié)支目的三方面提供了中航物業(yè)獲取良好經(jīng)營績效和可持續(xù)發(fā)展強大驅(qū)動力的寶貴經(jīng)驗。
西安電子科技大學后勤服務集團總經(jīng)理助理兼物業(yè)管理公司經(jīng)理劉衛(wèi)東在《強化節(jié)能減排 降低服務成本》一文中，將企業(yè)在高校物業(yè)管理的供暖、供水、電梯、照明、綠化等方面入手，采取節(jié)水節(jié)電措施，大力壓縮公共能耗支出，降低運營成本的有益探索和經(jīng)驗提供與同行分享。
廣州珠江物業(yè)酒店管理有限公司董事長羅小鋼在《關(guān)于服務成本上漲的思考及對策》一文中，對2007年新的《勞動合同法》實施造成企業(yè)成本急速上漲，以及2008年金融危機給行業(yè)生存帶來嚴峻考驗的兩次困境中，行業(yè)在頑強的應對中不斷發(fā)展壯大進行了回顧。從抑制行業(yè)不良競爭，倒逼行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰三方面對成本上漲可能給行業(yè)帶來的發(fā)展機遇作出分析。并從四個方面指出服務成本上漲是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，從合法上調(diào)管理費、調(diào)整收費模式、恢復服務本質(zhì)、更新用人政策、積極開拓經(jīng)營等方面提出了應對成本上漲的策略。
為了解和掌握成本上漲與行業(yè)應對狀況，雜志社還對業(yè)內(nèi)50余家物業(yè)服務企業(yè)組織了小型調(diào)查，取得了一些寶貴的數(shù)據(jù)，并對有關(guān)企業(yè)的應對思路進行了深度分析，很有說服力。在調(diào)查表設(shè)置的“2011年，面臨行業(yè)服務成本大幅度上漲，貴公司采取的應對措施”多選問答中，有36%的企業(yè)選擇了“上調(diào)物業(yè)費”， 21%選擇了“減員增效，壓縮企業(yè)人工成本”，100%選擇了“拓寬經(jīng)營領(lǐng)域，增加企業(yè)多種經(jīng)營收入”；46%選擇了“節(jié)能降耗，降低企業(yè)能耗成本”。由此可見，盡管不同的企業(yè)作出不一樣的選擇，但大家對于應用開源節(jié)流組合拳，多渠道應對成本上漲的意見是一致的。正如羅小鋼在文章中提到的，成本的上漲確實給行業(yè)帶來了迫在眉睫的壓力，當務之急是憑借行業(yè)30年發(fā)展中練就的堅毅與智慧，八仙過海，各顯本領(lǐng)，應對洶涌的“漲”潮，舒緩沉重的“漲”壓，堅定發(fā)展的信心，以積極的心態(tài)戰(zhàn)勝困難，共渡難關(guān)，去開創(chuàng)和迎接行業(yè)發(fā)展的新時代。