第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)作出決定,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選 聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3 以上通過。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
[ 釋義 ] 本條是對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開形式和條件、業(yè)主大會(huì)作出決定的方式、決定的法律效力的規(guī)定。
第一款首先規(guī)定了業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開形式。召開業(yè)主大會(huì)一般采用召集全體業(yè)主開會(huì)集體討論的形式。但是,在業(yè)主人數(shù)較多的情況下,受時(shí)間、場地等因素的限制,召開全體業(yè)主親自參加會(huì)議缺乏現(xiàn)實(shí)的可操作性。這時(shí)可以考慮其他的會(huì)議召開形式,如發(fā)放會(huì)議材料和選票等書面征求意見的形式,不一定是開會(huì)集體討論,這樣會(huì)更有利于業(yè)主行使參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利。
第一款還對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的條件作了規(guī)定。業(yè)主大會(huì)作出的決定要代表和維護(hù)全體業(yè)主的共同利益,如果參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主所代表的物權(quán)份額太少,就體現(xiàn)不出廣大業(yè)主的意志,達(dá)不到召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的效果。因此要求,不管業(yè)主大會(huì)會(huì)議采取何種形式召開,必須有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加,業(yè)主大會(huì)會(huì)議才可召開。
第二款規(guī)定了業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的委托代理人制度。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)親自出席并參與物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)的決定,但是,由于業(yè)主可能因故不能親自參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí),應(yīng)當(dāng)允許業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。代理人根據(jù)業(yè)主的授權(quán)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上行使業(yè)主的權(quán)利,視同業(yè)主本人行使權(quán)利。
第三款規(guī)定了業(yè)主大會(huì)作出決定的方式。為了保障業(yè)主大會(huì)有關(guān)決定能夠真正地代表全體業(yè)主的整體利益,避免少數(shù)業(yè)主濫用權(quán)利侵犯多數(shù)業(yè)主利益的情況發(fā)生,本款對(duì)業(yè)主大會(huì)決定的通過作出了最低投票權(quán)數(shù)的限制。根據(jù)業(yè)主大會(huì)作出決定的事項(xiàng)性質(zhì)的不同,表現(xiàn)為兩種不同的作出決定的方式 :
1. 普通多數(shù)決定方式,即業(yè)主大會(huì)作出的決定,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán) 1/2以上通過。對(duì)于一般常規(guī)性的物業(yè)管理事項(xiàng)決定的通過可以采取此方式。
2. 特別多數(shù)決定方式 , 即業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。因?yàn)橐陨咸貏e議事關(guān)系到全體業(yè)主重大的共同利益,為了保證決策的慎重和決策的執(zhí)行能獲得絕大多數(shù)業(yè) 主的支持,會(huì)議的決定須經(jīng)全體業(yè)主中擁有2/3以上投票權(quán)的通過才能生效實(shí)施。 2/3 以上投票權(quán)數(shù)的通過已經(jīng)代表了絕大多數(shù)業(yè)主的共同意志與共同利益。
第四款 規(guī)定了業(yè)主大會(huì)決定的法律效力。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,它通過合法程序作出的決定全體業(yè)主都應(yīng)當(dāng)遵守。業(yè)主大會(huì)決定的地域效力及于業(yè)主大會(huì)所在的物業(yè)管理區(qū)域,對(duì)人的效力及于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。