四川省城市住宅物業(yè)管理辦法
四川省人民政府第119號令
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)城市住宅物業(yè)管理，保障住宅物業(yè)的合理使用，維護(hù)住宅的公共秩序，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)國家有規(guī)定，結(jié)合四川省實際，制定本辦法。
第二條 在四川省行政區(qū)域內(nèi)從事城市住宅物業(yè)管理活動，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)，是指城市各類住宅及其配套的共用設(shè)施、設(shè)備和公共場地。本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)與住宅業(yè)主、使用人依據(jù)合同約定，對各類房屋及其配套的共用設(shè)施、設(shè)備和綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等進(jìn)行維護(hù)修繕、整治等管理或者服務(wù)的活動。本辦法所稱業(yè)主，是指住宅物業(yè)的所有權(quán)人；使用人是指物業(yè)的承租人或者實際使用的其他人。本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書和工商營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主管理委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理委托合同時實行專業(yè)管理，實行有償服務(wù)的企業(yè)。
第四條 省人民政府建設(shè)行政主管部門和市、州、縣人民政府、地區(qū)行政公署確定的房地產(chǎn)管理部門是同級人民政府、地區(qū)行政公署物業(yè)管理主管部門，對本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動實施監(jiān)督、指導(dǎo)。
第五條 各級人民政府的規(guī)劃、工商、公安、市政公用、環(huán)衛(wèi)等管理部門按照各自的職責(zé)，對住宅物業(yè)管理活動實施監(jiān)督、指導(dǎo)。城市街道辦事處協(xié)助、配合有關(guān)部門做好監(jiān)督和指導(dǎo)工作。
第六條 住宅物業(yè)由業(yè)主自主管理，業(yè)主可以委托物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)服務(wù)管理。委托物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)服務(wù)管理，應(yīng)當(dāng)引人競爭機(jī)制，逐步實行招標(biāo)投標(biāo)。
第七條 業(yè)主或者使用人對住宅的所有權(quán)、使用權(quán)，以及對配套共用設(shè)施、設(shè)備和公共場地、綠地依法共同享有的所有權(quán)、使用權(quán)受法律保護(hù)，他人不得侵占。
第二章 業(yè)主管理委員會
第八條 城市住宅區(qū)（樓）應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定實行業(yè)主大會制度，業(yè)主大會討論決定住宅物業(yè)自主管理的重大問題，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會。
第九條 城市住宅區(qū)（樓）有下列情形之一的，由物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門會同住宅出售召集業(yè)主召開業(yè)主大會：
（一）公有住房出售率達(dá)到總建筑面積40％的；
?。ǘ┥唐纷》咳俗÷蔬_(dá)到50％的。
第十條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)通知全體業(yè)主參加；業(yè)主人數(shù)較多時，應(yīng)當(dāng)推選業(yè)主代表參加。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)由過半數(shù)業(yè)主出席；所作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席業(yè)主大會的業(yè)主過半數(shù)通過。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)邀請居民委員會和物業(yè)使用人代表列席。
第十一條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：
?。ㄒ唬┻x舉、罷免業(yè)主管理委員會組成人員；
?。ǘ徸h通過業(yè)主管理委員會章程和業(yè)主公約；
（三）聽取和審議物業(yè)管理工作報告；
?。ㄋ模Q定或者授權(quán)業(yè)主管理委員會選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
?。ㄎ澹Q定物業(yè)管理的其他重要事項。
第十二條 業(yè)主管理委員會設(shè)立后應(yīng)當(dāng)報物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門備案。備案時需提交業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主大會決定、選舉結(jié)果及其成員名單等有關(guān)資料。一個住宅區(qū)（樓）內(nèi)只能成立一個業(yè)主管理委員會；
第十三條 業(yè)主管理委員會由主任、副主任、委員組成，在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，數(shù)額應(yīng)當(dāng)為5個以上單數(shù)，每屆任期3年；因物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更不再是業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)予以改造；連選可以連任。
第十四條 業(yè)主管理委員會履行下列職責(zé)：
（一）召集并主持業(yè)主大會，并向業(yè)主大會報告物業(yè)管理的實施情況；
?。ǘ┩ㄟ^招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同；
（三）聽取住宅業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理措施；
?。ㄋ模┌凑瘴飿I(yè)管理委托合同，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平，依法變更、解除物業(yè)管理委托合同；
?。ㄎ澹┙邮芪飿I(yè)管理主管部門等有關(guān)部門和所在地城市人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主管理委員會不得從事以營利為目的的經(jīng)營活動。
第十五條 業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用維修和其他管理服務(wù)活動的行為規(guī)范，經(jīng)業(yè)主大會討論通過，對全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守業(yè)主公約。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和省的有關(guān)規(guī)定向縣級以上物業(yè)管理主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書，經(jīng)工商登記注冊后，方可從事物業(yè)管理活動。省外物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本省接受委托從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)證書和有關(guān)證件到省建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)驗證手續(xù)。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
?。ㄒ唬┤媛男形飿I(yè)管理委托合同，及時提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，提高物業(yè)管理水平；
?。ǘ┙邮軜I(yè)主管理委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主管理委員會報告工作；
?。ㄈ┙M織開展社區(qū)綜合服務(wù)和健康有益的娛樂活動；
?。ㄋ模┘訌?qiáng)內(nèi)部管理，建立健全物業(yè)維修費用收支記錄等管理制度；
?。ㄎ澹┙邮芪飿I(yè)管理主管部門等有關(guān)部門和住宅所在地人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督。
第十八條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
?。ㄒ唬┮罁?jù)國家和省的有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理公共服務(wù)和代辦服務(wù)費用；
?。ǘ┮婪ㄩ_展多種經(jīng)營活動和特約有償服務(wù)；
（三）有權(quán)制止違反本住宅區(qū)（樓）業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同的行為；對造成共用設(shè)施、設(shè)備損壞的，有權(quán)要求賠償；對嚴(yán)重違反業(yè)主公約和業(yè)主管理委托合同的行為，有權(quán)依照業(yè)主公約和合同約定及時予以處理，或交由有關(guān)部門依法處理。
第四章 物業(yè)管理的實施
第十九條 新建商品住宅及其配套設(shè)施全部竣工后，由建設(shè)行政主管部門組織綜合驗收，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)參與。住宅經(jīng)綜合驗收后，在業(yè)主管理委員會成立前，暫由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實施物業(yè)管理。公有住房出售后，未委托物業(yè)管理企業(yè)實施管理的，暫由出售單位負(fù)責(zé)組織實施物業(yè)管理。業(yè)主管理委員會成立后，由業(yè)主大會或者業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)對住宅物業(yè)實施管理。
第二十條 業(yè)主大會或者業(yè)主管理委員會委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理委托合同。委托合同應(yīng)當(dāng)包括委托管理事項、管理權(quán)限、管理期限、管理費用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任、合同變更與解除等條款。物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)使用國家規(guī)定的示范文本，并報當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門備案。
第二十一條 物業(yè)管理委托合同中應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項：
（一）住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及各類管道、線路的使用管理、維修和更新；
?。ǘ┍嵎?wù)、綠化服務(wù)、保安服務(wù)、車輛管理；
?。ㄈ┳≌杂貌课缓妥杂迷O(shè)備的維修、更新;
?。ㄋ模I(yè)主或者業(yè)主管理委員會委托的其他事項。
第二十二條 委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理時，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)在所在地物業(yè)管理主管部門監(jiān)督、指導(dǎo)下，向物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設(shè)資料：
?。ㄒ唬┳≌?guī)劃圖、竣工總平面圖；
?。ǘ﹩误w建筑及結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（三）住宅地下管網(wǎng)結(jié)構(gòu)圖；
?。ㄋ模┯嘘P(guān)設(shè)施設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；
?。ㄎ澹┮婪ê灦ǖ馁|(zhì)量保證協(xié)議；
?。┪飿I(yè)管理必需的其他工程建設(shè)資料。
第二十三條 住宅自用部位、自用設(shè)備超過法定保修期后的維修、更新，由業(yè)主或者使用人負(fù)責(zé)，費用自理。物業(yè)管理委托合同另有約定的除外。
第二十四條 住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備超過法定保修期后的維修、更新，由物業(yè)管理企業(yè)或者管理單位負(fù)責(zé)，其費用在住宅共用部位維修基金、共用設(shè)施設(shè)備維修基金中列支。住宅戶外供水、供電、燃?xì)獾仍O(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)，由供水、供電燃?xì)獾绕髽I(yè)負(fù)責(zé)。
第二十五條 物業(yè)業(yè)主和使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
?。ㄒ唬┎坏眠`反法律法規(guī)、業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同；
?。ǘ┎坏蒙米愿淖兎课莸慕Y(jié)構(gòu)、外形及其色調(diào)；
?。ㄈ┎坏秒S意接引、拆除和損壞共用設(shè)施設(shè)備；
?。ㄋ模┎坏蒙米詮氖陆?jīng)營活動；
?。ㄎ澹┍３治飿I(yè)的完好、整潔和安全，不得占用公共場地堆放雜物，不得隨意傾倒垃圾或者從事污染環(huán)境的其他活動；
?。I(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)后，新業(yè)主須在辦妥轉(zhuǎn)讓手續(xù)30日內(nèi)告知物業(yè)管理企業(yè)；
?。ㄆ撸┌凑找?guī)定及時繳納物業(yè)管理服務(wù)費用。
第二十六條 因裝飾裝修危及公共安全或者影響毗鄰正常使用物業(yè)的，業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)及時改正并負(fù)責(zé)維修；拒不改正、維修的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止，并實施維修，所產(chǎn)生的費用由物業(yè)業(yè)主或者責(zé)任人承擔(dān)。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委托合同終止或者解除后30日內(nèi)，向業(yè)主管理委員會辦理有關(guān)交接手續(xù)，并報物業(yè)管理主管部門備案。
第五章 物業(yè)管理經(jīng)費和專用房屋
第二十八條 物業(yè)管理經(jīng)費包括共用部位維修基金、共用設(shè)施設(shè)備維修基金、公共服務(wù)收費、代辦服務(wù)收費、特約服務(wù)收費。
第二十九條 出售商品住房和公用住房，應(yīng)當(dāng)按一定比例提取共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，用于住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修及設(shè)備重置、改造、更新。共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的提取比例、管理使用辦法，按照財政部、建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》執(zhí)法。
第三十條 物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)可以按照國家和省的有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理公共服務(wù)費。物業(yè)管理公共服務(wù)收費實行政府定價或者政府指導(dǎo)價。物價部門會同物業(yè)管理主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，確定、調(diào)整物業(yè)管理公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。在已委托實施物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)，已購買商品房取得產(chǎn)權(quán)后尚未入住的業(yè)主，減半繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費；尚未售出的商品房，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照一定比例繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費，具體比例由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)受供水、燃?xì)?、供電、通訊、光纖網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)的委托，代收水、氣、電、通訊、有線電視等費用的，按照價內(nèi)倒扣不高于3％的比例向委托企業(yè)收取代辦服務(wù)費，不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務(wù)費。
第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)可以為物業(yè)業(yè)主或者使用人提供代請保姆或者鐘點工、清洗家用電器、代購商品等專項特約服務(wù)，并由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者住宅使用人協(xié)商收取特約服務(wù)費。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，向物價部門申領(lǐng)經(jīng)營性收費許可證，實行亮證收費。
第三十四條 開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)住宅法定保修期內(nèi)的保修義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)將保修費用交由物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定使用。
第三十五條 物業(yè)管理經(jīng)費的收取和使用，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一管理、?？顚Ｓ?，嚴(yán)格帳務(wù)核算，并按年度向物業(yè)業(yè)主和使用人公布。
第三十六條 商品房開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，配套修建必需的物業(yè)管理用房。業(yè)主、業(yè)主管理委員會委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)提供必需的物業(yè)管理用房。
第六章 法律責(zé)任
第三十七條 違反本辦法第十六條規(guī)定，未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書、未辦理資質(zhì)驗證手續(xù)或者超出資質(zhì)證書核定范圍從事物業(yè)管理服務(wù)的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正或者不具備從業(yè)條件的，責(zé)令停止從事物業(yè)管理活動，可處2千元以上2萬元以下罰款。
第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十七條規(guī)定，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期改正；逾期不改正或者嚴(yán)重侵犯業(yè)主、使用人權(quán)益的，處3萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，降低直至取消物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)工作人員嚴(yán)重瀆職，或者侵犯業(yè)主、使用人財產(chǎn)權(quán)或者人身權(quán)的，業(yè)主管理委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)對有關(guān)責(zé)任人員予以解聘，并提請物業(yè)管理等有關(guān)主管部門依法處理。
第三十九條 物業(yè)管理企業(yè)在住宅區(qū)內(nèi)未經(jīng)業(yè)主管理委員會同意和城市規(guī)劃等有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物或者隨意占用公共場地、綠地的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期改正，恢復(fù)原狀；逾期不改正的，有關(guān)主管部門可以依法強(qiáng)制拆除，并予以行政處罰，物業(yè)管理主管部門可以降低直至取消物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。
第四十條 物業(yè)業(yè)主或者使用人違反本辦法第二十條規(guī)定的，由物業(yè)管理等有關(guān)主管部門按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
第四十一條 業(yè)主大會、業(yè)主管理委員會所作出的決定違反本辦法規(guī)定的，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷，并通知全體業(yè)主。
第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)業(yè)主或者使用人一方違反物業(yè)管理委托合同的，另一方有權(quán)按照合同約定解除委托合同，并追究違約方的違約責(zé)任。
第四十三條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院提起訴訟。逾期不申請復(fù)議、不提起訴訟又不履行的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第七章 附 則
第四十四條 四川省城市區(qū)域內(nèi)的其他各類房屋建筑實施物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。
第四十五條 本辦法中有關(guān)用語的含義為：
?。ㄒ唬┳≌杂貌课唬侵敢惶鬃≌瑧魞?nèi)自用的客廳、房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井和庭院（含圍墻）以及室內(nèi)粉飾等部位。
?。ǘ┳≌杂迷O(shè)備，是指住宅戶內(nèi)的門窗、衛(wèi)生潔具和供水、排水、燃?xì)夤艿?、電線、各類表具等設(shè)備。
?。ㄈ┳≌灿貌课唬侵缸≌ㄖ闹黧w承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
（四）住宅共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅區(qū)（樓）內(nèi)，建筑費用已分?jǐn)傔M(jìn)人住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、天線、水箱、加壓水泵、鍋爐、電梯、供電線路、照明、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施及共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第四十六條 本辦法自發(fā)布之日施行