謝家瑾：做“中國最具公眾物業(yè)管理競爭力企業(yè)”
——談明華物業(yè)的成功和輝煌
一、明華物業(yè)的基本情況
上海明華物業(yè)管理有限公司（簡稱明華物業(yè)）成立于1992年8月，隸屬于東亞聯(lián)合控股集團有限公司(簡稱東亞公司）。目前管理物業(yè)項目37個，總面積954萬平方米,2010年主營業(yè)務(wù)收入2.19億元，主業(yè)利潤2500萬元，總資產(chǎn)1.38億元，凈資產(chǎn)4862萬元。
二、明華物業(yè)的四個發(fā)展階段
東亞公司的前身是黃浦區(qū)房管局下屬的房屋大修企業(yè)，1992年上海原房管體制實行了政企分開，東亞公司被推向了市場。在企業(yè)全面轉(zhuǎn)制的變革中，時任東亞公司工會主席顧鳳惠帶著5位同事和10萬元啟動資金成立了明華物業(yè)公司，經(jīng)歷了艱苦創(chuàng)業(yè)到騰飛崛起的四個發(fā)展階段。
第一階段靠動拆遷業(yè)務(wù)的承接，完成企業(yè)資本原始積累。創(chuàng)業(yè)初期的明華物業(yè)一無資本二無項目，但抓住了如火如荼的上海城市建設(shè)所展現(xiàn)的商機，利用自身優(yōu)勢，先后承接了三十余個舊城改造項目中的動拆遷業(yè)務(wù)，收入占該階段公司業(yè)務(wù)量的90%，成為創(chuàng)立初期企業(yè)主要利潤來源，也由此完成了資本的原始積累。 第二階段靠主營業(yè)務(wù)的回歸，闖入上海物業(yè)管理行業(yè)第一方陣。隨著舊城改造的漸次完成，動拆遷業(yè)務(wù)逐漸萎縮，而城市管理與開發(fā)建設(shè)并重的態(tài)勢逐步顯現(xiàn)。明華人果斷地作出由主要承擔(dān)動拆遷業(yè)務(wù)向物業(yè)管理主業(yè)回歸的決策，并把目標(biāo)明確定位在迎頭追趕以陸家嘴、東湖、錦江等一批行業(yè)排頭兵，盡快進入上海物業(yè)管理行業(yè)第一方陣。經(jīng)過6年的歷練，管理面積愈80萬平方米，并擁有了坐落在外灘的最高建筑物——光明大廈、繁華商業(yè)街淮海路1號的柳林大廈和上海早期建成的5A智能大廈——新黃浦大廈等一批初期代表性項目，于2003年成為上海第一批獲得物業(yè)管理一級資質(zhì)的企業(yè)。
第三階段靠公眾物業(yè)管理的開拓，走上與眾不同的企業(yè)發(fā)展之路。上世紀(jì)末，明華物業(yè)憑著敏銳的市場洞察力，認(rèn)識到如果不突破常規(guī)，難以形成自身的核心競爭力。在1999年通過簽訂風(fēng)險經(jīng)營管理合同，毅然接下上海市政府出資建造，通過“以館養(yǎng)館”運作方式推向市場尋求管理單位，被各方面認(rèn)為存在較大經(jīng)營虧損風(fēng)險的上海城市規(guī)劃展示館的管理。事后的成功證明，當(dāng)初這個敢為人先的舉動不但為企業(yè)贏得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益，而且由此實現(xiàn)了公司從傳統(tǒng)物業(yè)管理向公眾物業(yè)管理躍升的轉(zhuǎn)型。
憑借對規(guī)劃館項目成功管理的經(jīng)驗和聲譽，使明華物業(yè)之后獲得了上?？萍拣^和為APEC會議、亞行年會、非行年會、六國峰會等國際頂級會務(wù)服務(wù)，以及國內(nèi)神五、神六、神七等大型展覽提供保障服務(wù)的寶貴機會，并培養(yǎng)出了一大批公眾物業(yè)管理骨干，由此明華物業(yè)也走上了一條主營“公眾物業(yè)管理”的快速發(fā)展之路。先后承接了磁浮列車龍陽路站、上海國際賽車場、上海旗忠國際網(wǎng)球中心、上海大劇院、上海音樂廳以及上海自然博物館、上海交大體育館、昆山科技博覽中心、寧波城市規(guī)劃館、武漢城市規(guī)劃廳等一大批上海以及外省市的大型公眾物業(yè)項目。2010年底，公眾物業(yè)項目面積在明華物業(yè)在管總面積中所占份額已達92%。
第四階段靠世博會中國館管理的中標(biāo)，打造了明華物業(yè)的品牌和輝煌。2002年，當(dāng)中國申博成功的消息傳來，明華物業(yè)就把進軍世博會當(dāng)作公司下一個戰(zhàn)略目標(biāo)，并于2005年派出干部參加世博局組織的赴日本考察愛知世博會的服務(wù)經(jīng)驗。公司2008年毅然停接一切大型項目，為迎接世博養(yǎng)精、蓄力、聚神。同年，公司將3名骨干派駐上海世博事務(wù)協(xié)調(diào)局，提前參與世博會運營管理。在2009年世博會場館的物業(yè)管理招標(biāo)中，明華物業(yè)憑借為中國館管理度身定制的出色標(biāo)書，以其綜合實力在激烈的競爭中奪魁中標(biāo)，隨后又乘勝贏得了世博綠地公園和世博城市足跡館兩個項目。在世博會開園的184天，明華物業(yè)服務(wù)管理的三個場館共接待中外游客3000多萬人次，為來自246個國家、地區(qū)和國際組織的領(lǐng)導(dǎo)人、國家元首和政府要員近38萬人次提供了VIP服務(wù)。沒有出現(xiàn)一起重大人員傷害事故，沒有一起重大責(zé)任事故，設(shè)施設(shè)備保障實現(xiàn)了零故障，由此獲得了社會各界的高度評價。明華物業(yè)共榮獲各級集體和個人榮譽近2000項，其中國家級榮譽9項，顧鳳惠、蔡慶等兩人獲黨中央、國務(wù)院頒發(fā)的“中國2010上海世博會先進個人”獎，顧鳳惠總經(jīng)理還榮獲了“全國三八紅旗手標(biāo)兵”、“中國優(yōu)秀女企業(yè)家”、“全國杰出創(chuàng)業(yè)女性”等榮譽稱號。
世博會中國館等項目的勝利獲取及成功運行保障，讓明華物業(yè)的公眾物業(yè)管理服務(wù)進入了嶄新的發(fā)展階段，奠定了在全國公眾物業(yè)管理領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。
三、明華物業(yè)的成功經(jīng)驗
回眸明華物業(yè)的發(fā)展和成功，感受最深的是以下幾點：
一是強烈的市場意識。無論是創(chuàng)業(yè)初期的動拆遷業(yè)務(wù)開展，還是及時回歸物業(yè)管理主業(yè)，以及后來從傳統(tǒng)物業(yè)項目管理果斷轉(zhuǎn)型為公眾物業(yè)管理，每一次市場定位和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，都體現(xiàn)了明華物業(yè)獨到的市場意識和敏銳的戰(zhàn)略眼光。他們總能踏準(zhǔn)市場節(jié)奏、扣準(zhǔn)時代脈搏，這在企業(yè)的發(fā)展中起到了決定性的作用。
二是成功的商業(yè)模式。我在“談創(chuàng)新商業(yè)模式”卷首語中提到，成功的商業(yè)模式具有的特征之一是要能提供獨特價值，它可能是新的思想，也往往是產(chǎn)品和服務(wù)獨特性的組合。我還引用了有關(guān)文章對商業(yè)模式設(shè)計五步法則的歸納：一是找到未被滿足的需求；二是戰(zhàn)略定位，確定價值主張；三是建立贏利模式；四是價值鏈整合，形成核心競爭力；五是正確的實現(xiàn)形式。以上這些，在明華物業(yè)的成功中都得到了最好的印證。
三是高超的捕捉機遇能力。明華物業(yè)的成長與發(fā)展，既依托了國家改革開放的“天時”，又抓住了近十年上海城市建設(shè)迅猛發(fā)展和承接世博會給企業(yè)帶來的可貴商機。他們提前3年派干部赴日本考察愛知世博會的服務(wù)經(jīng)驗，還專門出資邀請日本專家前來上海就世博會管理作專題講座。在世博管理項目招投標(biāo)之前，他們將公司骨干派往上海世博事務(wù)協(xié)調(diào)局支持工作，提前參與世博會早期的運營管理，這對明華物業(yè)深度了解世博會運作模式和有關(guān)項目各類信息，最終能在中國館管理的項目投標(biāo)中一舉奪魁起到了重要作用。我們不能不佩服明華物業(yè)高超的捕捉機遇能力，從中也再次認(rèn)識到：機會總是留給那些有準(zhǔn)備的人的。
四是精湛的服務(wù)品質(zhì)。明華物業(yè)將服務(wù)品質(zhì)視作企業(yè)生命線，“明華就是品質(zhì)的保證”已逐漸被各項目業(yè)主方認(rèn)可。由此，老客戶帶來了新客戶，新客戶又成了老朋友；老項目得以續(xù)簽，新項目不斷承接。公司的業(yè)務(wù)發(fā)展猶如滾雪球一般越做越大，從而為實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下了堅實基礎(chǔ)。
五是項目和人才優(yōu)勢疊加的制勝法寶。明華物業(yè)眾多的優(yōu)質(zhì)項目吸引了業(yè)內(nèi)外優(yōu)秀人才，并為人才鍛煉和成長提供了平臺。骨干隊伍的逐漸成熟和業(yè)務(wù)水平提高，又使項目管理質(zhì)量不斷得以提升，為企業(yè)創(chuàng)造了獲得更多優(yōu)質(zhì)項目的條件。由此形成的優(yōu)質(zhì)項目和優(yōu)秀人才互相轉(zhuǎn)化的良性循環(huán)局勢，使公司的市場競爭優(yōu)勢不斷得到疊加和提升。
明華物業(yè)把企業(yè)文化的核心價值觀定位在“快樂服務(wù)、追求卓越”?？偨?jīng)理顧鳳惠倡導(dǎo)“在明華，員工應(yīng)該享受到成長的快樂；客戶應(yīng)該享受到服務(wù)的快樂；合作伙伴應(yīng)該享受到雙贏的快樂”。在這樣的追求下，明華物業(yè)正在成為“中國最具公眾物業(yè)管理競爭力企業(yè)”，他們的目標(biāo)已經(jīng)瞄準(zhǔn)在打造基業(yè)長青的百年老店上。我們完全有理由相信，明華物業(yè)會有更加輝煌的明天。◇