談物業(yè)管理行業(yè)開拓資產(chǎn)管理業(yè)務
一、問題的提出
物業(yè)管理在我國發(fā)展近30年，在取得輝煌成就的同時，行業(yè)生存狀態(tài)不容樂觀卻是業(yè)內(nèi)廣為關注的問題。如何利用物業(yè)服務的平臺和客戶資源以及物業(yè)管理自身的專業(yè)優(yōu)勢，通過創(chuàng)新發(fā)展理念、豐富服務內(nèi)容、拓展業(yè)務范圍，向物業(yè)管理的上游和下游延伸產(chǎn)業(yè)鏈，給傳統(tǒng)的物業(yè)管理賦予新的內(nèi)涵和外延，以提高物業(yè)管理的創(chuàng)富能力，尋求物業(yè)管理行業(yè)新的經(jīng)濟增長點，帶動全行業(yè)經(jīng)濟效益與管理規(guī)模的同步上升，成為擺在我們面前的重要課題。近年來，國外物業(yè)管理拓展資產(chǎn)管理的經(jīng)驗，以及來自境外的第一太平戴維斯、高力國際、戴德梁行、仲量聯(lián)行和世邦魏理仕等公司超前于內(nèi)地企業(yè)開拓資產(chǎn)管理所表現(xiàn)出來的核心競爭力，國內(nèi)一些品牌企業(yè)嘗試開展資產(chǎn)管理取得的盈利能力，都讓我們把目光投向了資產(chǎn)管理。
二、物業(yè)管理開拓資產(chǎn)管理業(yè)務的基礎
資產(chǎn)管理，有廣義與狹義之分。資產(chǎn)管理與物業(yè)管理互為關聯(lián)、內(nèi)容交集。當前，廣闊的市場需求構成了物業(yè)管理開拓資產(chǎn)管理業(yè)務的基礎。一是隨著房產(chǎn)不斷升值和住房成為城鎮(zhèn)居民家庭財產(chǎn)的最主要組成部分，有相當一部分業(yè)主對物業(yè)管理的期望正在從傳統(tǒng)的設施設備維修、清潔、綠化與秩序維護四項基本服務，轉(zhuǎn)為更多地關心物業(yè)的保值和增值，物業(yè)設備更新與節(jié)能改造也展現(xiàn)出巨大的市場空間；二是隨著以收益性房地產(chǎn)為目標對象的投資活動增加，業(yè)主對專業(yè)機構提供持有或租售咨詢顧問、代為開展房屋買賣和出租等需求急劇上升。依托物業(yè)管理開展資產(chǎn)代理經(jīng)營，獲得的租售溢價分成、經(jīng)營收益分成、代理費用收入等正在成為部分物業(yè)服務企業(yè)新的盈利點；三是一些開發(fā)企業(yè)為了銷售和后期入住環(huán)節(jié)的順利，聘請品牌物業(yè)服務企業(yè)作開發(fā)項目的前期顧問，包括提供項目發(fā)展咨詢、物業(yè)市場研究、銷售策略策劃、整體商業(yè)規(guī)劃等、以及代為選用設施設備，代理尾盤銷售；四是一些單位的不良資產(chǎn)在找不到出路的情況下，交給物業(yè)服務企業(yè)去代理盤活。
三、物業(yè)管理行業(yè)開拓資產(chǎn)管理的意義
一是將提高物業(yè)管理的整體水平，為業(yè)主提供全方位的服務。在圍繞業(yè)主需求進行分析和調(diào)研的基礎上，通過運用資產(chǎn)管理理論方法及操作手段開展物業(yè)管理并開拓資產(chǎn)管理，可以改變行業(yè)運行狀態(tài)，提升行業(yè)核心競爭力。在給業(yè)主帶來良好服務和投資收益的同時，也為社會創(chuàng)造了財富；二是豐富物業(yè)管理的內(nèi)容，滿足業(yè)主日益增長的物業(yè)服務需求。在做好四項基本服務的基礎上，通過開展多層次、多角度、全方位及有針對性的特約服務與資產(chǎn)管理，將使物業(yè)管理在對人的服務、對物業(yè)的管理、對資產(chǎn)的經(jīng)營三方面職能得到充分發(fā)揮，以滿足業(yè)主的不同需求；三是提高物業(yè)管理的盈利能力，改變行業(yè)生存狀況。介入資產(chǎn)管理能豐富物業(yè)服務企業(yè)的贏利渠道和途徑，開辟新的收入增長點，改變企業(yè)收入結(jié)構，構成企業(yè)新利潤，提高企業(yè)創(chuàng)富能力。達到讓一部分企業(yè)先富起來，帶動全行業(yè)的脫貧致富，讓物業(yè)管理在更高的層面上收獲社會效益和經(jīng)濟效益。
四、物業(yè)服務企業(yè)開拓資產(chǎn)管理業(yè)務的優(yōu)勢
根據(jù)實踐操作以及各方觀點歸納，物業(yè)管理開拓資產(chǎn)管理業(yè)務存在諸多的優(yōu)勢，如客戶優(yōu)勢。有龐大的業(yè)主作為物業(yè)服務企業(yè)的客戶群體，就有各類巨大的潛在需求等待挖掘。與業(yè)主近距離的接觸，使物業(yè)服務企業(yè)能通過良好的溝通及時掌握和了解不同業(yè)主的不同需求，有針對性地提供服務；業(yè)主信任度優(yōu)勢。與業(yè)主長期和睦相處，使得物業(yè)服務企業(yè)比較其他中介機構容易建立與業(yè)主間的相互信任；成本和規(guī)模優(yōu)勢。物業(yè)服務企業(yè)可利用現(xiàn)有資源，以及眾多業(yè)主需求的規(guī)模，在控制成本和市場競價上占到一定優(yōu)勢；專業(yè)技能優(yōu)勢。對所管物業(yè)較為充分細微的了解，有助于物業(yè)服務企業(yè)挖掘?qū)I(yè)技能為業(yè)主提供代客理財?shù)热轿坏馁Y產(chǎn)管理服務。我相信，只要我們不斷挖掘和研究，還會發(fā)現(xiàn)更多的優(yōu)勢。
五、物業(yè)服務企業(yè)開拓資產(chǎn)管理的特征
物業(yè)管理行業(yè)開拓資產(chǎn)管理業(yè)務，開展資產(chǎn)管理經(jīng)營服務，與專業(yè)資產(chǎn)管理機構的最大區(qū)別是依托傳統(tǒng)意義的物業(yè)管理為基礎平臺，由四項基本服務為主的基礎層面向資產(chǎn)經(jīng)營服務拓展。因此，物業(yè)服務企業(yè)拓展資產(chǎn)管理的前提是首先要做好基礎服務，占領市場，獲取拓展業(yè)務的平臺和空間。此外，建立健全制度，使基礎服務與資產(chǎn)管理業(yè)務既有配合又有隔離，是需要重點研究解決的問題。
六、物業(yè)服務企業(yè)如何開拓資產(chǎn)管理業(yè)務
戴德梁行物業(yè)管理有限公司董事劉偉杰指出：將物業(yè)維修養(yǎng)護管理升級為資產(chǎn)管理，這種涵蓋房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上下游所有行業(yè)的“一站式”服務對物業(yè)服務企業(yè)提出了相當嚴格的要求。一要擁有大量經(jīng)驗豐富的能服務于大型跨國企業(yè)、金融機構、政府、發(fā)展商及投資者等各類客戶，又能熟練掌握顧問、代理、買賣、估價、融資等一站式服務技巧，還包括在酒店、商場、寫字樓、住宅等多種業(yè)態(tài)上有成功積累的專業(yè)人員。二要擁有豐富的高端客戶資源和穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作伙伴。物業(yè)管理公司相當于一個產(chǎn)品集成商，有效管理分包公司成了物業(yè)管理公司的重要工作。三要擁有雄厚的資金支持。一站式的打包服務，不僅能節(jié)約委托人和物業(yè)服務企業(yè)的雙重成本，還能提高工作效率、減少資源浪費。但這需要有雄厚的資金支持和相當?shù)娘L險管理能力。
第一太平融科物業(yè)管理（北京）有限公司總經(jīng)理周頌明認為，對一家專業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)來說，做資產(chǎn)管理至少涉及包括物業(yè)定位、設計定位、營銷策劃、運營管理、租務管理、財務管理等較長的業(yè)務鏈條，工作綜合性很強，難度很大，這也是為什么當前只有幾“大行”在做資產(chǎn)管理，而目前國內(nèi)的眾多物業(yè)服務企業(yè)還遠未達到這一層面。他提出，內(nèi)地物業(yè)服務企業(yè)開拓資產(chǎn)管理，有兩個方面很重要：一是物業(yè)的市場定位和產(chǎn)品的設計要完善；二是市場研究和運營能力。此外，還需要做好三方面工作：一要加強人才儲備和培養(yǎng)，特別是物業(yè)管理師的培養(yǎng)；二要注重市場研究，建立起企業(yè)自己的數(shù)據(jù)庫；三要有做金融地產(chǎn)的意識，為將來物業(yè)管理發(fā)展到資產(chǎn)管理作儲備和積蓄。
以上兩位的意見，包括國外和港、澳、臺地區(qū)的先進經(jīng)驗值得我們學習、研究和借鑒。我國物業(yè)管理行業(yè)開拓資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務還有很長的路要走，需要全行業(yè)的積極探索和共同努力。在此，我還想再強調(diào)一點，物業(yè)管理行業(yè)開拓資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務，首先要以精心精致的物業(yè)服務與創(chuàng)造物業(yè)資產(chǎn)價值最大化為目的，打造忠誠客戶群體。全面掌握客戶資料，加強有關信息收集，建立客戶關系管理平臺。使業(yè)主充分相信物業(yè)服務企業(yè)的誠信與專業(yè)能力并產(chǎn)生“依賴”，建立遇到有關問題首先向物業(yè)服務企業(yè)咨詢的意識，愿意將相關的事務委托給物業(yè)服務企業(yè)處理和解決。唯此，才能為物業(yè)服務企業(yè)全面開拓資產(chǎn)管理創(chuàng)造條件并奠定基礎。此外，制定企業(yè)戰(zhàn)略目標、打造核心競爭力，建立健全內(nèi)部運作機制等都十分重要。