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第二十四條國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于 3 個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
{釋義} 本條是對(duì)前期物業(yè)管理實(shí)施招投標(biāo)的規(guī)定。
第一款是關(guān)于前期物業(yè)管理招投標(biāo)的倡導(dǎo)性規(guī)定。
競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征,物業(yè)管理行業(yè)必須通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制提高服務(wù)質(zhì)量。在物業(yè)管理發(fā)展初期,我國(guó)許多城市對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行"誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理" 的模式,住宅小區(qū)的物業(yè)由建設(shè)單位自建自管。這種狀況一直延續(xù)到至今。在"誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理" 的模式下,由"建"、"管"之間界限模糊,缺乏明確的交接驗(yàn)收手續(xù),建設(shè)單位前期開(kāi)發(fā)過(guò)程中遺留的大量問(wèn)題往往被掩蓋下來(lái) , 這些問(wèn)題在物業(yè)管理的階段暴露出來(lái),導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目后不能正確地處理前期建設(shè)和后期維修、養(yǎng)護(hù)的關(guān)系,加大了物業(yè)管理的難度,容易引發(fā)糾紛。招投標(biāo)制度的推行,打破了"誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理"的舊有管理模式,增加了前期物業(yè)管理的透明性,為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了公平、公正、公開(kāi)的 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,有利于物業(yè)管理行業(yè)整體的健康發(fā)展。當(dāng)然,從總體上和實(shí)踐操作的情況來(lái)看,目前不宜"一刀切"在物業(yè)管理行業(yè)中強(qiáng)制推行招投標(biāo)制度。但本條的規(guī)定確立了一種導(dǎo)向,國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第二款對(duì)住宅物業(yè)前期物業(yè)管理實(shí)施招投標(biāo)進(jìn)行的強(qiáng)制性規(guī)定。
現(xiàn)實(shí)中,住宅物業(yè)購(gòu)買(mǎi)的對(duì)象是最廣大的居民群眾,住宅物業(yè)管理項(xiàng)目的簽訂和廣大居民的公共利益密切相關(guān),選聘物業(yè)管理企業(yè)和簽訂物業(yè)服務(wù)合同的過(guò)程中,容易發(fā)生爭(zhēng)議,客觀上要求有更高的透明度。因此,《條例》特別要求,住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。而非住宅物業(yè)是否以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),目前不做強(qiáng)制性要求。
同時(shí),《條例》又作了例外的規(guī)定。對(duì)于規(guī)模較小的住宅物業(yè),采用招標(biāo)投標(biāo)的程序相對(duì)復(fù)雜,費(fèi)時(shí)較多,費(fèi)用也較高,建設(shè)單位可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于 3 個(gè)的,由于缺乏足夠的競(jìng)標(biāo),進(jìn)行招投標(biāo)的意義不大,也可以采用 脅議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。但是,為了規(guī)范這些以協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況,本款特別規(guī)定,應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn),才可以進(jìn)行。另外,由于國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度,因此,不管是采用招投標(biāo)方式還是采用協(xié)議方式,都應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。