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第二十三條建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示 , 并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時 , 應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
【釋義】本條是建設單位對業(yè)主臨時公約說明義務和物業(yè)買受人對業(yè)主臨時公約承諾義務的規(guī)定。
第一款規(guī)定了建設單位對業(yè)主臨時公約的說明義務。業(yè)主臨時公約一經簽訂后便對業(yè)主產生約束力,因而和業(yè)主的利益息息相關。但由于業(yè)主臨時公約的制定權在建設單位手中,建設單位有可能濫用單方制定業(yè)主臨時公約的權利。因此 , 對建設單位規(guī)定了說明的義務,可以防止其利用物業(yè)買受人缺少經驗和專業(yè)知 識而擬定不公平條款,以維護物業(yè)買受人的利益。因此,本款明確規(guī)定,建設單位制定的業(yè)主臨時公約,應當在物業(yè)銷售之前向物業(yè)買受人明示,對業(yè)主臨時公約的主要內容,向物業(yè)買受人陳述,并就容易導致購房人混淆的地方進行解釋說明,以使物業(yè)買受人準確理解未來自己的權利與義務。這里的明示,應該理解為是以書面的形式向物業(yè)買受人明確無誤的告示,如直接將業(yè)主臨時公約文本交與物業(yè)買受人,或者以通告的方式,在顯眼的地方予以公示。
第二款規(guī)定了物業(yè)買受人對業(yè)主臨時公約承諾的義務。
為了進一步強化和保護物業(yè)買受人的權益 , 本款規(guī)定 , 物業(yè)買受人應當對遵守業(yè)主臨時公約進行承諾。承諾是一個合同法上的概念,是相對于要約而言的,指受要約人做出的接受要約人發(fā)出的要約的意思表示。為了避免建設單位和物業(yè)買受人對是否已經明示和說明的事實發(fā)生爭議,減少糾紛,承諾應當采用書面的 方式。實踐中,通常的做法是建設單位將業(yè)主臨時公約作為物業(yè)買賣合同的附件,或者在物業(yè)買賣合同中明確規(guī)定要求物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時公約的條款,讓物業(yè)買受人在物業(yè)買賣合同上簽字確認。物業(yè)買受人簽字確認后也就意味著業(yè)主臨時公約得到物業(yè)買受人的接受和認可,從而為物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時公約提 供了合理的依據(jù)。