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第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)公約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)儂法作出約定。
建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約,不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
【釋義】 本條是關(guān)于業(yè)主臨時(shí)公約的規(guī)定。
本條例第二章第十七條對(duì)業(yè)主公約的內(nèi)容和法律效力作出了規(guī)定。訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為,通常情況下,業(yè)主公約由業(yè)主大會(huì)籌備組草擬,經(jīng)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過(guò),公約的修改權(quán)也屬于業(yè)主大會(huì)。然而很多情況下,物業(yè)建成后,業(yè)主的入住是一個(gè)逐漸的過(guò)程,業(yè)主大會(huì)并不能立即成立。但基于物業(yè)的正常使用和已經(jīng)入住業(yè)主共同利益的考慮,卻有制定業(yè)主共同遵守準(zhǔn)則的需要, 如若不然,則物業(yè)的使用、維護(hù)、管理可能處于混亂無(wú)序的狀態(tài),無(wú)法及時(shí)有效地建立和諧的生活秩序。 因此,業(yè)主公約在物業(yè)買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)物業(yè)時(shí)就須存在,這種在業(yè)主大會(huì)制定業(yè)主公約之前存在的業(yè)主公約,稱(chēng)為業(yè)主臨時(shí)公約。
第一款規(guī)定了業(yè)主臨時(shí)公約的制定 , 包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容 :
1. 業(yè)主臨時(shí)公約制定的主體。根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知》(建房[1997] 219 號(hào))以及我國(guó)一些地方法規(guī)的規(guī)定,業(yè)主臨時(shí)公約一般由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定,《條例》對(duì)這一做法作了吸收。為什么規(guī)定由建設(shè)單位制定業(yè)主公約呢? 這是因?yàn)榻ㄔO(shè)單位在物業(yè)銷(xiāo)售之前是物業(yè)的惟一業(yè)主,即第一業(yè)主,而且建設(shè)單位這種"業(yè)主" 的身份一直延續(xù)到物業(yè)全部銷(xiāo)售完畢,這是建設(shè)單位能夠制定業(yè)主公約的基本依據(jù)。但是,建設(shè)單位制定的業(yè)主公約畢竟不同于全體業(yè)主通過(guò)規(guī)定程序制定的業(yè)主公約,它并不一定能完全體現(xiàn)全體業(yè)主的意志,所以這個(gè)"業(yè)主公約"只是臨時(shí)存在的, 具有過(guò)渡性質(zhì),因此稱(chēng)為"業(yè)主臨時(shí)公約"。在業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)后, 業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表達(dá)自己的意志,決定制定新的業(yè)主公約,或者修改業(yè)主臨時(shí)公約,當(dāng)然也可以繼續(xù)保持業(yè)主臨時(shí)公約,但此時(shí)的業(yè)主臨時(shí)公約經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的審議通過(guò)后,已經(jīng)轉(zhuǎn)化為正式的業(yè)主公約了。
2. 業(yè)主臨時(shí)公約制定的時(shí)間。本款規(guī)定建設(shè)單位制定業(yè)主 臨時(shí)公約的時(shí)間為物業(yè)銷(xiāo) 售之前。這是因?yàn)?一旦有業(yè)主人住,就會(huì)涉及業(yè)主之間有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等方面權(quán)利義務(wù)的行使,因此,業(yè)主需要提前知曉業(yè)主公約的內(nèi)容,以便能從人住一開(kāi)始就遵守公約的規(guī)范。另外 , 在實(shí)踐中,建設(shè)單位一般將業(yè)主臨時(shí)公約作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件,或者在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中有明確要求物業(yè)買(mǎi)受人遵守業(yè)主臨時(shí)公約的條款,通過(guò)這種方式讓物業(yè)買(mǎi)受人作出遵守業(yè)主臨時(shí)公約的承諾,這在客觀上要求業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前制定。還需說(shuō)明的是,本款所指物業(yè)銷(xiāo)售也包括物業(yè)的預(yù)售和現(xiàn)售兩種形式。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第3條的規(guī)定,商品房銷(xiāo)售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人,并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人,并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。無(wú)論物業(yè)的現(xiàn)售還是預(yù)售, 建設(shè)單位都應(yīng)預(yù)先制定業(yè)主臨時(shí)公約。
3. 業(yè)主臨時(shí)公約制定的內(nèi)容。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)包含本條例第二章第 17 條正式業(yè)主公約同樣的內(nèi)容,即對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
第二款規(guī)定了業(yè)主臨時(shí)公約內(nèi)容的限制。業(yè)主臨時(shí)公約由建設(shè)單位制定 , 但由于物業(yè)買(mǎi)受人在購(gòu)房時(shí)與建設(shè)單位的實(shí)力對(duì)比中處于劣勢(shì),對(duì)于業(yè)主臨時(shí)公約的制定缺乏主動(dòng)參與的機(jī)會(huì)。建設(shè)單位基于對(duì)自己有利的動(dòng)機(jī),往往試圖保持對(duì)物業(yè)一定的控制權(quán),可能會(huì)利用制定業(yè)主臨時(shí)公約的機(jī)會(huì),在公約中加入不公正的條款,從而損害物業(yè)買(mǎi)受人的利益。如規(guī)定長(zhǎng)期(甚至終身)聘用某個(gè)物業(yè)管理企業(yè);規(guī)定建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的某些部分事有保留的權(quán)利,如利用建筑物的外墻面和樓頂做廣告盈利,保留對(duì)某些會(huì)所、學(xué)校、停車(chē)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等共用部位的所有權(quán)或使用權(quán),而對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用不承擔(dān)義務(wù);規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可以利用物業(yè)的某些共有部位謀求自身的利益;不合理的限制業(yè)主大會(huì)的成立;限制業(yè)主的某些合法權(quán)利;等等。為了消除這些業(yè)主臨時(shí)公約中可能存在的不公正內(nèi)容,保障物業(yè)買(mǎi) 受人的利益,本款對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容進(jìn)行了原則上的限制,規(guī)定建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約,不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法 權(quán)益。