寧夏回族自治區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法
寧夏回族自治區(qū)人民政府令第1號
《寧夏回族自治區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》，已經1998年7月25日自治區(qū)人民政府第5次常務會議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自1999年1月1日起施行。銀川市、石嘴山市、青銅峽市自發(fā)布之日起先行施行。
自治區(qū)主席 馬啟智
一九九八年八月十二日
寧夏回族自治區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法
第一章總則
第一條為了加強城市居住小區(qū)的物業(yè)管理，規(guī)范居住物業(yè)的使用、維修和其他管理活動，維護產權人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益。為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據國家法律、法規(guī)的有關規(guī)定，結合我區(qū)實際制定本辦法。
第二條本辦法適用于本自治區(qū)行政區(qū)域內城市居住小區(qū)的物業(yè)管理。
第三條本辦法所稱城市是指導國空按行政建制設立的市和鎮(zhèn)。
本辦法所稱居住物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅以及相關的公共設施。
本辦法所稱產權人，是指物業(yè)的所有權人。
本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承擔人和實際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受居住小區(qū)物業(yè)管理委員會的委托，根據物業(yè)管理服務合同進行專業(yè)管理服務的企業(yè)。
第四條自治區(qū)建設行政主管部門主管全區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理工作，負責組織實施本辦法。
各市、縣建設行政主管部門或房產行政主管部門（以下簡稱房產管理部門），負責本行政區(qū)域內城市居住小區(qū)物業(yè)管理工作。
規(guī)劃、工商、物價、環(huán)衛(wèi)、綠化、市政、公安等有關行政管理部門，按照各自的職責，協(xié)同實施本辦法。
街道辦事外、鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督。
第五條物業(yè)管理實行主管部門行業(yè)管理、產權人和使用人自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務相結合的原則。
第六條新建居住小區(qū)必須依照本辦法實行物業(yè)管理。本辦法施行前已驗收交付使用的居住區(qū)和住宅小區(qū)也應依照本辦法實行物業(yè)管理。
第二章物業(yè)管理組織
第七條城市居住區(qū)、住宅小區(qū)（以下簡稱居住小區(qū)）都應依照本辦法成立居住小區(qū)物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）。管理會是代表居住小區(qū)全體產權人和使用人合法權益的群眾性組織、由產權人和使用人的代表組成。
街道辦事處、居委會、公安派出所可派代表參與管委會的工作。
第八條管委會由所在地房產管理部門組織召集居住小區(qū)產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會選舉產生。
產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會應當邀請居民委員會和公安派出所的代表列席。
管委會產生后，居住小區(qū)產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會由管委負責召集。
產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會每年至少舉行一次。
第九條產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會行使下列職權：
?。ㄒ唬┻x舉、罷免管委會委員；
?。ǘ徸h通過管委會章程和居住小區(qū)公約；
（三）聽取管委會的工作報告。
?。ㄋ模┞犎∥飿I(yè)管理企業(yè)的工作報告。
（五）改變或撤銷管委會不適當?shù)臎Q定；
?。Q定物業(yè)管理的其他重大事項。
第十條管委會由五到十五名委員組成，一般為兼職，每屆任期三年，可連選連任。
管委任發(fā)會設主任一人、副主任若干人、主任、副主任在管委會委員中選舉產生，并報所在地房產管理部門備案。
第十一條管委會行使下列是職權：
（一）起草管委會章程和居住小區(qū)公約；
?。ǘ┻x聘物業(yè)管理企業(yè)；
?。ㄈ┍O(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行；
?。ㄋ模徸h物業(yè)管理企業(yè)制度的年度管理計劃和為居住小區(qū)管理服務的重大措施；
（五）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行管理工作；
（六）調處物業(yè)管理糾紛；
?。ㄆ撸┱偌a權人、使用人大會或產權人、使用人代表會，并向大會報告工作和有關事項。
第十二條管委會自選舉產生之日起十五日內，持下列文件向所在地房地產管理部門辦理登記：
?。ㄒ唬┕芪瘯怯浬暾垥?；
?。ǘ┕芪瘯M成人員名單；
?。ㄈ┕芪瘯鲁獭?/p>
第三章物業(yè)管理企業(yè)
第十三條物業(yè)管理企業(yè)實行資質認證和資質年審制度。
物業(yè)管理企業(yè)享有國家對第三產業(yè)的優(yōu)惠政策。
物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一執(zhí)行財政部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》。
第十四條物業(yè)管理企業(yè)需經自治區(qū)建設行政主管部門資質審查合格，向工商行政管理機關辦理注冊登記，向物價管理部門申請領取收費許可證，向所在地房產管理部門登記備案后，方可接受委托，承擔居住小區(qū)的物業(yè)管理。
第十五條物業(yè)管理企業(yè)向自治區(qū)建設行政主管部門申請資質認證，應當提供下列文件和資料：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)資質認證申請書；
?。ǘ┢髽I(yè)章程；
?。ㄈ┓ǘ炠Y機構出具的驗資證明；
?。ㄋ模┙洕?、技術、管理人員的任命書或聘任書、技術職稱證書和物業(yè)管理培訓證書。
第十六條物業(yè)管理企業(yè)資質等級標準：
一級企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積15萬平方米以上，注冊資金40萬元以上，并配備具有工程師或經濟師職稱的人員2名以上，初級職稱或經專業(yè)培訓的人員4名以上。
二級企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積15萬平方米以上，5萬平方米以上，注冊資金30萬元以上，并配備具有工程師或經濟師職稱的人員1名以上，初級職稱或經專業(yè)培訓的人員4名以上。
三級企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積5萬平方米以下，2萬平方米以上，注冊資金20萬元以一，并配備具有初級職稱的人員2名以上，經專業(yè)培訓的人員2名以上。
第十七條物業(yè)管理企業(yè)應于每年二月十日前，填報物業(yè)管理企業(yè)資質年審報告書，向所在地房產管理部門提出年審申請，并提交上年度統(tǒng)計報表、資產負債和損益表。
物業(yè)管理企業(yè)年審報告書由自治區(qū)建設行政主管部門統(tǒng)一印制。
第四章物業(yè)管理服務
第十條居住小區(qū)的開發(fā)建設單位必須按照規(guī)劃要求，建設便于物業(yè)管理的配套設施，并經綜合驗收合格后，方可向居住小區(qū)管理委會辦理移交。
第十九條物業(yè)管理企業(yè)接受管委會委托，承擔居住小區(qū)物業(yè)管理時，應當與委托人簽訂物業(yè)管理合同。合同應載明下列事項：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務的區(qū)域和具體事項；
?。ǘ┪飿I(yè)管理服務的具體標準；
?。ㄈ┪飿I(yè)管理服務的事項；
?。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務的期限；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理服務費用的收支；
?。┍O(jiān)督檢查物業(yè)管理服務的時間和方式；
?。ㄆ撸┻`約責任和解決爭議的方式。
房屋的自用部位和自用設備的維修、更新、也可以在合同中約定。
合同簽訂后，由物業(yè)管理企業(yè)報居住小區(qū)所在地的房產管理部門備案。
第二十條物業(yè)管理企業(yè)的權利；
（一）依據物業(yè)管理合同及有關規(guī)定，對居住小區(qū)實施物業(yè)管理并收取物業(yè)管理服務費；
?。ǘ┲浦箵p壞居住小區(qū)物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，對造成的損失有權要求賠償；
?。ㄈ┮蠊芪瘯f(xié)助管理；
?。ㄋ模┻x聘專業(yè)公司或聘用專人承擔清潔、保安、綠化等專項服務工作；
?。ㄎ澹氖屡c物業(yè)管理有關的其他多種經營及有償服務活動；
?。┮罁贤募s定，對不照章交納各種費用的住戶，可采取必要的限制性措施，或視情節(jié)提請有關部門處理。
第二十一條物業(yè)管理企業(yè)的義務：
（一）依照物業(yè)管理合同，對委托管理的房屋及相關的公共設施進行維護、修繕、更新；
（二）承擔居住小區(qū)內物業(yè)保安、保潔、防火、綠化及其他便民服務工作；
（三）接受行業(yè)管理，重大管理措施提交管委會審議決定；
?。ㄋ模┙邮苡嘘P行政管理部門及街道辦事處的指導和監(jiān)督；
?。ㄎ澹`法行為及時向有關部門報告。
第二十二條物業(yè)管理企業(yè)必須嚴格履行與管委會簽訂的合同，按下列要求做好服務工作。
?。ㄒ唬嵤┕芪瘯彾ǖ奈飿I(yè)管理服務年度計劃時，必須執(zhí)行國家自治區(qū)規(guī)定的技術標準。
?。ǘ⒆≌墓灿貌课?、共用設備和公共設施的使用維護方法、要求、注意事項及法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定，書面告知產權人和使用人；
?。ㄈ┙洺ξ飿I(yè)管理區(qū)域進行巡視、檢查，定期對住宅的共用部門、共用設備和公共設施進行養(yǎng)護；
（四）發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時，立即采取保護措施，并按合同約定進行維修；
（五）接到物業(yè)損壞報修時，限時進行維修和處理；
?。┳龊梦飿I(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊；
?。ㄆ撸┒ㄆ谙蚬芪瘯蟾嫖飿I(yè)管理工作情況及物業(yè)管理費用的收支帳目，接受審核，改進和完善管理服務工作；
（八）發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者居住小區(qū)公約的行為，應立即進行勸阻、制止，并向管委會或有關行政主管機關報告；
（九）按照物業(yè)管理合同的約定，做好其他管理服務事項。
第五章物業(yè)的使用及維護
第二十三條產權人、使用人應當按照法律、法規(guī)及居住小區(qū)的公約，正確使用和維護房屋及本配套的公用設施、設備和場地，妥善處理相鄰關系。
人為造成房屋及公用設施損壞的，由損壞者負責修復或賠償。
物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞，影響產權人和使用人安全時，所在地房產管理部門應當督促物業(yè)管理企業(yè)限期維修。
第二十四條物業(yè)使用中禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；
?。ǘ┱加?、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備；
?。ㄈ┰谄脚_、屋頂、通道或者其他用場地和部位搭建建筑物、構筑物；
?。ㄋ模┣终季G地，毀壞綠化；
?。ㄎ澹﹣y設攤點、集貿市場；
?。﹣y倒垃圾、雜物；
?。ㄆ撸┰诮ㄖ?、構筑物上亂張貼、亂涂定、亂刻畫；
（八）排放有毒、有害物質或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；
?。ň牛┓?、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十五條產權人或使用人裝修住宅，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知產權人或者使用人。
第二十六條任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用或挖掘道路、場地的，應當與管委會簽訂協(xié)議，并在約定的期限內恢復原狀。
第二十七條房屋的外墻面、樓梯間、公用通道、屋面、上下水管道、供熱和煤氣管理、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、電視共用天線、消紡設施等房屋公用部位和共用設施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護和管理。
第二十八居住小區(qū)內戶外的水、電、煤氣、熱力、通訊管線及垃圾清運等，分別由供水、供電、供氣、供熱、電信、環(huán)衛(wèi)等單位負責。
居住小區(qū)內戶外的道路、溝渠、池、井、綠化、連廓、停車房（棚）、場地、管委會用房等非經營性公用設施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護、清掃和管理。
第二十九條房地產開發(fā)建設單位或產權人應向管委會提供下列資料和復制件：
（一）住宅區(qū)規(guī)劃和竣工總平面圖；
?。ǘ﹩误w建筑、結構、設備、竣工圖；
（三）地下管線竣工圖；
?。ㄋ模┢渌_展物業(yè)管理所需資料的復制件。
無述資料的，應由房地產開發(fā)建設單位或產權人重新測繪后將復制件移交管委會。
第六章物業(yè)管理費用
第三十條依照本辦法實行物業(yè)管理的公有住宅和新建商品住宅出售時，應當設立物業(yè)維修儲備金。
物業(yè)維修儲備金必須用于住宅共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，不得挪作他用。
第三十一條物業(yè)維修儲備金按出售公有售房款的20%至30%，由各售房單位提繳，新建商品房按建筑面積每平方米10元收取，由售房單位支付。
已經出售的公有住宅和商品住宅，物業(yè)維修儲備金的提繳、支付，參照前款規(guī)定，由住宅所在地縣級以上人民政府規(guī)定。
第三十二條物業(yè)維修儲備金由市、縣房產管理部門統(tǒng)一收取，代為管理，全部存入金融機構，設立專門帳房，按照銀行同期同檔次單位存款利率計會利息。
物業(yè)維修儲備金應當按幢立帳，按戶核算，專款專用使用物業(yè)管理企業(yè)提出計劃，經管委會同意后，報請所在地房產管理部門審核批準后支付。
房產管理部門應當定期公布物業(yè)縱維修儲備金的收支情況，接受產權人和使用人的監(jiān)督。
第三十三條物業(yè)維修、更新的費用，按照下列規(guī)定承擔：
?。ㄒ唬┳≌杂貌课缓妥杂迷O備的維修，更新費用，由產權人或使用人承擔。
?。ǘ┳≌灿貌课缓凸灿迷O備的維修、更新費用，由整幢住宅的產權人或數(shù)幢住宅的產權人，按照各自擁有的住宅面積比例共用承擔；依照本辦法設立物業(yè)維修儲備金的，在物業(yè)維修儲備金中列支
?。ㄈ┕苍O施的維修、更新費用，由物業(yè)管理區(qū)域內的全體產權人按照各自擁有的住宅面積比例共同承擔，依照本辦法設立物業(yè)維修儲備金的，在物業(yè)維修儲備金中列支。
?。ㄋ模┪飿I(yè)維修儲備金不足時，產權人、使用人應當按照管委會的決定和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業(yè)維修儲備金。
第三十四條物業(yè)管理實行有償服務，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一收取物業(yè)管理服務費。
物業(yè)管理服務費的具體收費項目和收費標準以及使用辦法，另行規(guī)定。
第三十五條居住小區(qū)配套建造的經營性用房的收入，用于補充物業(yè)維修儲備金，由市、縣房產管理部門收取。
第三十六條居住小區(qū)物業(yè)管理服務費的收支帳目，管委會和物業(yè)管理企業(yè)應半年張榜公布一次，接受產權人和使用人的監(jiān)督。
第三十七條產權人和使用人，對管委會和物業(yè)管理企業(yè)公布的帳目，可以提出質詢，或向當?shù)胤慨a管理部門設訴；管委會和物業(yè)管理企業(yè)應在收到質詢后七日內答復，房產管理部門應在收到投訴后十五日內處理。
第七章罰則
第三十八條未經物業(yè)管理行政主管部門資質審查認證，擅自承擔物業(yè)管理業(yè)務的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期辦理資質審查手續(xù)；逾期仍不辦理的，由所在地房產管理部門停止其物業(yè)管理業(yè)務，并處以一千元到一萬元的罰款。
第三十九條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，產權人和使用人可以向管委會投訴，管委會可以要求其改正和承擔違約責任；情節(jié)嚴重的，有權解除委托管理合同。
第四十條物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，物業(yè)所在地房產管理部門可以對其警告，責令限期改正，并可處以五百元至一萬元的罰款，
（一）房屋及共用設施、設備修繕不及時的；
（二）制度不健全，管理混亂的；
?。ㄈ┥米詳U大收費范圍，提高收費標準的；
?。ㄋ模┥米愿淖兙幼∥飿I(yè)和公用設施用途的；
（五）其他不履行或者不完全履行物業(yè)委托管理合同規(guī)定義務的。
第四十一條因物業(yè)管理不善，造成居住小區(qū)物業(yè)及其居住環(huán)境惡化的，由所在房地產管理部門對物業(yè)管理企業(yè)給予警告，限期改正；逾期不改正的，報自治區(qū)建設行政主管部門降低資質等級或收回資質證書，并可處以一千元至一萬元罰款。
第四十二條產權人或使用人違反本辦法的規(guī)定，有下列行為之一的，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并有權要求其恢復原狀，賠償損失；對不聽勸阻的，由物業(yè)所在地房產管理部門處以一百元至一千元罰款：
?。ㄒ唬┥米哉加镁幼⌒^(qū)內公用場地或者改變其用途的；
?。ǘ┥米愿淖兎课?、配套設施的用途結構、外觀或損毀設施、設備以及實施其他危及房屋安全行為的；
?。ㄈ﹣y搭亂建，亂堆亂放，亂停放車輛，隨意占用綠地或破壞綠化，污染環(huán)境，影響居住小區(qū)景觀，制造噪聲擾民的。
第四十三條房產管理部門違反本辦法，挪用或無正當理由拒不撥付房屋維修儲備的，由自治區(qū)或行署、市的建設行政主管部門責令改正、賠償損失，并視情節(jié)提請有關部門依法給予直接責任人和主要負責人行政處分。
第四十四條當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。逾期不申請行政復議或不提起訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的房產管理部門申請人民法院強制執(zhí)行。
第八章附則
第四十五條本辦法所稱以上含本數(shù)在內，以下不含本數(shù)在內。
第四十六條本辦法自1999年1月1日起施行，銀川市、石嘴山市、青銅峽市自本辦法發(fā)布之日起先行施行。