沈陽市住宅小區(qū)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為加強住宅小區(qū)的管理，保障房屋和公用設施的合理使用，維護住宅小區(qū)的公共秩序，提高居住環(huán)境質量，根據國家有關規(guī)定，結合我市實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅小區(qū)，是指城市規(guī)劃區(qū)內，以住宅為主體，具備相應的配套設施，建筑面積在2萬平方米以上的居民生活區(qū)（含區(qū)域內的非住宅房屋）?！?/p>
第三條 住宅小區(qū)的管理以居民自治與專業(yè)服務相結合為原則，實行社會化、專業(yè)化管理。
第四條 產權人和使用人有參與住宅小區(qū)管理的權利和遵守住宅小區(qū)公共秩序的義務。
第五條 市房產管理部門是本市住宅小區(qū)管理工作的行政主管部門，負責全市住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調、業(yè)務指導，統(tǒng)一制定有關住宅小區(qū)管理的具體政策及管理標準，并對住宅小區(qū)管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務工作進行監(jiān)督檢查。各區(qū)房產管理部門是本區(qū)住宅小區(qū)管理工作的業(yè)務管理部門，對住宅小區(qū)管理工作進行協(xié)調、指導和檢查。
市規(guī)劃、城建、交通、衛(wèi)生、公安、城管、郵電、供水、供電、煤氣等部門和單位按各自職責分工，加強對住宅小區(qū)的管理、監(jiān)督與指導。
各區(qū)人民政府依據國家的法律法規(guī)及有關規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合治理，并對住宅小區(qū)管理工作實施監(jiān)督檢查。
第六條 住宅小區(qū)成立小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會），代表產權人和使用人的利益，負責任宅小區(qū)的日常管理工作。管委會可委托物業(yè)管理企業(yè)具體實施小區(qū)管理工作。
第二章 住宅小區(qū)管理機構與職責
第七條 住宅小區(qū)管理委員會由市、區(qū)房產管理部門負責組建。管委會由產權人和使用人選舉的代表、居民委員會成員及有關管理部門、服務單位派出的代表組成。
第八條 管委會的職責：
（一）制定管委會章程，維護產權人和使用人的合法權益；
（二）接受住宅小區(qū)內產權人和使用人的監(jiān)督，并接受住宅小K所在地街道辦事處及各有關部門的監(jiān)督、檢杏和指導；
?。ㄈ┩ㄟ^訂立合同方式、決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)；
?。ㄋ模徸h物業(yè)管理企業(yè)制定的住宅小區(qū)年度管理計劃和住宅小區(qū)管理、維修、服務的重大措施；
?。ㄎ澹└鶕a權人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理企業(yè)的日常工作和小區(qū)管理經費的使用情況，進行檢查、監(jiān)督；
?。└鶕≌^(qū)實際情況，制定并組織房屋產權人和使用人簽署居民公約。
第九親 物業(yè)管理企業(yè)是指具備相應資質條件。依法成立，具有法人資格，經營物業(yè)管理業(yè)務的經濟實體。物業(yè)管理企業(yè)實行自主經營、獨立核算、自負盈虧。
第十條 住宅小區(qū)物業(yè)管理實行公平競爭，優(yōu)勝劣汰，放開發(fā)展的原則。
第十一條 市房產管理部門統(tǒng)"對全市物業(yè)管理企業(yè)進行資質審查。物業(yè)管理企業(yè)必須到工商、稅務等部門辦理證照后，方可從事經營活動。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)應履行下列職責：
?。ㄒ唬┮罁飿I(yè)管理合同，具體實施對小區(qū)的管理；
（二）接受管委會和產權人及使用人的監(jiān)督，接受房產管理部門、住宅小區(qū)所在地街道辦事處及其它有關部門的監(jiān)督、指導；
?。ㄈ┠甓裙芾碛媱澓椭卮蟮墓芾?、維修、服務措施應提交管委會審議，并經管委會認可后實施；
?。ㄋ模┛梢晕袑I公司進行專項管理；
?。ㄎ澹┛梢詫嵭卸喾N經營，以其收益補充住宅小區(qū)管理經費。
第十三條 開展住宅小區(qū)管理業(yè)務的物業(yè)管理企業(yè)，必須與小區(qū)管委會簽訂承包管理合同。承包管理合同應報市、區(qū)房產管理部門備案。
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)開展住宅小區(qū)管理業(yè)務，在小區(qū)內負責下列事項：
（一）房屋及附屬設施的維修、養(yǎng)護；
（二）路燈、景點、園林綠化、害井、化糞池、道路、停車場、書報箱等公用公共設施的維修、養(yǎng)護；
（三）環(huán)境衛(wèi)生保潔，窖井、化糞池的清掏清運；
（四）維護文化娛樂活動場所秩序；
?。ㄎ澹┍忝穹站W點及車庫的管理；
（六）維護治安及交通秩序；
?。ㄆ撸┳≌^(qū)各類檔案的管理；
（八）承包管理合同規(guī)定的其他事項。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)可開展多種有償便民服務。
第十六條 住宅小區(qū)內房屋及配套設施的維修養(yǎng)護，物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門按下列分工劃分職責：
?。ㄒ唬┕╇娫O施：進戶線以內的，由物業(yè)管理企業(yè)或房屋產權單位負責；以外的，由電業(yè)部門負責。
?。ǘ┟簹夤艿溃好簹獠块T負責供氣安全工作。煤氣管網干線引向庭院的支線、室內管線及附屬設施（煤氣表除外）由煤氣部門負責，產權單位承擔費用。
?。ㄈ┳詠硭芫€：用戶進戶管道總水門以內用水設施（不含水表） 由產權單位負責；以外的，由自來水公司負責。
?。ㄋ模┫滤艿溃盒^(qū)紅線內化糞池及管線（不合市政管線），由物業(yè)管理企業(yè)負責；以外的，由市政部門負責。
?。ㄎ澹╇娦殴芫€：樓內電話預埋管線由產權單位負責，其它管線由電信部門負責。
（六）供暖管線：由供暖部門負責。
?。ㄆ撸┉h(huán)衛(wèi)設施及垃圾清運由環(huán)衛(wèi)部門負責。
小區(qū)管委會可直接或委托物業(yè)管理企業(yè)組織協(xié)調專業(yè)單位及時進行維修養(yǎng)護。專業(yè)單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)有償代行維修養(yǎng)護（煤氣設施除外）。
第三章 住宅小區(qū)房屋及設施的使用與維護
第十七條 居民使用房屋，應遵守下列規(guī)定：
?。ㄒ唬┪唇浭?、區(qū)房產管理部門批準，不得改變房屋格局、外貌和用途
（二）不得對房屋的內外墻、梁柱、樓板、陽臺、屋面及樓梯間鑿、拆、搭、占；
（三）不得利用房屋從事危害公共利益的活動。
第十八條 住宅小區(qū)內禁止下列行為：
（一）擅自占用、挖掘道路和綠地，攀折花木；
?。ǘ┱加霉矆龅兀瑩p壞住宅小區(qū)公共公益設施；
（三）亂拋垃圾、雜物；
?。ㄋ模┻`章建房，亂搭、亂貼、亂掛等；
?。ㄎ澹┡?、劃、涂、抹園林藝術雕塑；
?。┚郾娦[；
?。ㄆ撸╋曫B(yǎng)禽畜；
?。ò耍╇S意停放車輛；
（九）排放或堆放有毒有害物品等。
第十九條 住宅小區(qū)內的房屋維修責任，按下列規(guī)定劃分：
?。ㄒ唬┏凶鈬蟹课莸模晌飿I(yè)管理企業(yè)負責維修；
?。ǘ﹩挝划a權房屋委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理的，由物業(yè)管理企業(yè)組織維修，房屋發(fā)生大、中修項目，按實際結算，由產權單位另行支付；
?。ㄈ﹤€人全價購買商品房的，公共部位及公共公益設施，由產權入委托物業(yè)管理企業(yè)負責維修，其余部門由個人負責維修；
?。ㄋ模┚用癜醋》恐贫雀母镎哔徺I的新、舊公有住房，公共部位及公共公益設施，由物業(yè)管理企業(yè)負責維修，其余部位由個人負責維修；
?。ㄎ澹﹦舆w戶以商品房價格購買的增加面積房屋，公共部位及公用設施由物業(yè)管理企業(yè)負責維修，其余部位由個人負責維修。凡物業(yè)管理企業(yè)負責維修的，其費用從房租和公共部位維修費中支出。個人負責維修部分，可有償委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修。
第二十條 凡房屋及附屬設施可能危及毗連房屋安全及公共安全的，責任人應及時進行修繕。經物業(yè)管理企業(yè)通知后，在限期內未進行修繕的，由物業(yè)管理企業(yè)修繕，所發(fā)生的費用，由責任人承擔。
第二十一條 確屬為完善公共公益設施在小區(qū)內增建房屋的，須經管委會同意并由市規(guī)劃部門審批后，方可建設。
第四章 住宅小區(qū)的驗收與接管
第二十二條 住宅小區(qū)的房屋及公共公益配套設施必須統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設。
第二十三條 住宅小區(qū)工程竣工后，應嚴格按規(guī)定進行驗收，驗收合格后方可進住。
第二十四條 開發(fā)建設單位應在移交住宅小區(qū)時，向小區(qū)管委會提供小區(qū)總建筑面積o．2％以上的小區(qū)管理用房，其產權屬國家所有。
第二十五條 移交住宅小區(qū)時，開發(fā)建設單位應向管委會或前期管理單位移交下列住宅小區(qū)工程建設的有關資料：
（一）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
?。ǘ┓课菰O備和配套設施的竣工圖；
（三）地下管網圖；
（四）其它必要的資料。
第二十六條 住宅小區(qū)在居民進住至住宅小區(qū)管委會成立前，由市房產管理部門臨時指定物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理。管委會成立后，小區(qū)管理工作由前期管理單位移交管委會。管委會選聘物業(yè)管理企業(yè)時，可優(yōu)先聘用進行前期管理的物業(yè)管理企業(yè)。
第五章 住宅小區(qū)管理經費的來源和使用
第二十七條 新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位，應按建筑面積每平方米5元的標準，向市住宅建設管理部門交納住宅小區(qū)管理啟動基金，該項基金計入建設成本，并及時劃轉到市房產管理部門。
第二十八條 住宅小區(qū)管理啟動基金由市房產管理部門設專帳統(tǒng)一管理，統(tǒng)一安排使用。其中50％作為新建住宅小區(qū)管理啟動經費，50％作為已交付使用住宅小區(qū)的管理啟動經費。
第二十九條 房地產開發(fā)公司按住宅小區(qū)總建筑面積0.5％的比例并以成本價，向管委會提供商服用房，產權歸國家所有，撥用給小區(qū)管委會經營使用，其經營收入全部用于住宅小區(qū)管理。
第三十條 住宅小區(qū)內單位白管房屋（含單位用房），按建筑面積每平方米每年1．50元的標準，向管委會交納住宅小區(qū)管理費。
第三十一條 住宅小區(qū)內直管住宅房屋和單位托管房屋，按租金實收額劃出5％，作為住宅小區(qū)管理經費。
第三十二條 住宅小區(qū)管理經費可由小區(qū)管委會委托物業(yè)管理企業(yè)收取。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)可按物業(yè)管理合同，向居民收取住宅小區(qū)管理服務費。其收費標準是：
?。ㄒ唬┮皇覒裘吭陆患{5元；
?。ǘ┒覒裘吭陆患{6元；
?。ㄈ┤覒裘吭陆患{7元；
?。ㄋ模┧氖覒艏八氖乙陨蠎粜兔吭陆患{8元。
第三十四條 房屋租金、公用部分維修費、供水加壓費、采暖費，仍按規(guī)定執(zhí)行。
第三十五條 小區(qū)管理經費用于住宅小區(qū)公共公益設施的經常性維護、保養(yǎng)和住宅小區(qū)管理的日常支出，不得挪作他用。
第三十六條 住宅小區(qū)各項管理經費的收支情況，每半年向居民公布1次，接受居民的監(jiān)督。
第六章 罰 則
第三十七條 產權人和使用人違反本力、法第十七條、第十八條規(guī)定的，由小區(qū)管委會委托物業(yè)管理企業(yè)予以制止、批評教育、責令恢復原狀并賠償損失。
第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由管委會制止，并責令限期改正，情節(jié)嚴重的，由市、區(qū)房產管理部門予以警告、責令限期改正、賠償損失，直至取消物業(yè)管理資格：
?。ㄒ唬┓课菁肮补嬖O施修繕不及時的；
（二）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；
（三）私搭亂建，改變房屋和公共公益設施用途的；
（四）違反物業(yè)管理合同及違反本管理辦法規(guī)定的。
第三十九條 開發(fā)建設單位末按規(guī)定移交工程、末向小區(qū)提供管理用房或劃撥管理經費的，由市房產管理部門會同有關部門責令其限期履行。
第四十條 擅自將住宅小區(qū)管理經費挪作它用的，由市、區(qū)房產管理部門責令改正，對責任者予以行政處罰。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第四十一條 對拒絕交納各項應交費用的居民，物業(yè)管理企業(yè)可責令其限期交納。逾期不交納者，物業(yè)管理企業(yè)可采取停止供電、供水、供氣等措施，但應提前5天書面通知當事人。
第七章 附 則
第四十二條 城市規(guī)劃區(qū)以外的縣（市）、區(qū)居民生活區(qū)及2萬平方米以下住宅組團的管理工作，可參照本辦法執(zhí)行。
第四十三條 本辦法實施當中的具體問題，由市房產管理局負責解釋。
第四十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行。原《沈陽市住宅小區(qū)管理暫行辦法》（沈政發(fā)1990）62號）即行廢止。