浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)
第一章總則
第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱國(guó)務(wù)院條例)和其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及監(jiān)督管理適用本條例。第三條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。第四條物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)管理相結(jié)合的原則。
提倡和支持業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第五條省人民政府建設(shè)行政管理部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
市、縣(市、區(qū))人民政府房產(chǎn)行政管理部門(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上人民政府建設(shè)規(guī)劃、市政公用、城市管理、環(huán)境保護(hù)、價(jià)格、公安、民政、工商、稅務(wù)等行政管理部門以及電力、供水、電信、有線電視等單位按各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理工作。
城市街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)主管部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第六條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，除享有國(guó)務(wù)院條例第六條規(guī)定的權(quán)利外，還有權(quán)提議召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，有權(quán)推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)。業(yè)主在物業(yè)管理中，應(yīng)當(dāng)履行國(guó)務(wù)院條例第七條規(guī)定的義務(wù)。第七條物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑物面積、社區(qū)規(guī)模等因素劃分，并由物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門根據(jù)下列規(guī)則確定：
(一)新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；
(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的住宅，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，可以歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)；但該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。第八條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，并由全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，討論和決定物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。
第九條物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)下組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上的；
(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年的。
業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位和社區(qū)組織等代表組成，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備事項(xiàng)?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)少于所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門規(guī)定的業(yè)主人數(shù)，可以不成立業(yè)主大會(huì)，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。
第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多，且召開全體業(yè)主大會(huì)會(huì)議確有困難的，可以以幢、單元或樓層等為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組履行下列職責(zé)：
(一)討論業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng)；
(二)推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)代表會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。
業(yè)主小組會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。
第十一條業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按其擁有的住宅套數(shù)、物業(yè)建筑面積等計(jì)算：
住宅(含別墅區(qū))：原則上以每套住宅計(jì)一票；
非住宅：原則上以業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，每滿100平方米計(jì)一票；如有單獨(dú)房地產(chǎn)權(quán)證書，建筑面積在50―100平方米的也可以計(jì)一票；但單個(gè)業(yè)主所計(jì)票數(shù)不得超過(guò)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主總票數(shù)的30%。
建設(shè)單位未出售或已經(jīng)出售但未交付的物業(yè)，按前款規(guī)定計(jì)投票權(quán)數(shù)。
第十二條業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，所代表的業(yè)主有書面意見(jiàn)的，應(yīng)代為轉(zhuǎn)交。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)、棄權(quán)須經(jīng)業(yè)主本人簽字，由業(yè)主代表在大會(huì)投票時(shí)作真實(shí)意思表示，業(yè)主本人不簽字的，視為棄權(quán)。第十三條業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)履行國(guó)務(wù)院條例第十一條規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主大會(huì)可以撤銷業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主小組作出的不適當(dāng)?shù)臎Q定。
第十四條業(yè)主公約是業(yè)主的自治規(guī)則，可以對(duì)物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的其他共同利益，業(yè)主義務(wù)，違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出規(guī)定。業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過(guò)之日起生效，對(duì)全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。
第十五條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、業(yè)主推選權(quán)和被推選權(quán)、表決程序、業(yè)主小組的設(shè)立、業(yè)主委員會(huì)組成及任期等事項(xiàng)作出規(guī)定。
第十六條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定召開，但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有20%以上的業(yè)主提議或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)可以召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十七條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主或業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案等重大事項(xiàng)，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。
業(yè)主大會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民組織，接受通知的單位可以派代表參加會(huì)議，并給予必要的指導(dǎo)。
第十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合國(guó)務(wù)院條例規(guī)定的條件。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行國(guó)務(wù)院條例第十五條規(guī)定的職責(zé)。
第十九條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。擬作出決定還應(yīng)當(dāng)提前3日在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見(jiàn)。
第二十條業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門備案：
(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；
(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
(三)業(yè)主公約；
(四)業(yè)主委員會(huì)成員的名單和基本情況。
所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。
業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定重新備案。
第二十一條業(yè)主委員會(huì)每屆任期為3年。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月之前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行換屆改選；逾期未換屆的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)督促其換屆改選。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。第二十二條業(yè)主委員會(huì)及組成委員未能依法履行職責(zé)或其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以根據(jù)本辦法第十六條第二款規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議有權(quán)提出質(zhì)詢、撤銷業(yè)主委員會(huì)所作的決定或根據(jù)議事規(guī)則改選業(yè)主委員會(huì)。
第二十三條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，自覺(jué)接受物業(yè)主管部門的檢查和監(jiān)督，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定違反法律、法規(guī)和本條例規(guī)定的，物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者依照國(guó)務(wù)院條例第十九條規(guī)定撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十四條非業(yè)主使用人在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)由業(yè)主與非業(yè)主使用人協(xié)商確定，但不得違背法律、法規(guī)、本條例和業(yè)主公約的規(guī)定。
第三章前期物業(yè)管理
第二十五條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位按照建設(shè)與物業(yè)管理相分離的原則，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行前期管理，其中屬商品房開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位在取得商品房預(yù)售證之前選聘物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
選聘物業(yè)管理企業(yè)，建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并自簽訂之日起30日內(nèi)由建設(shè)單位報(bào)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門備案。
第二十六條物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同生效后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施管理服務(wù)，其主要職責(zé)：
(一)熟悉場(chǎng)地、管網(wǎng)、線路布置及設(shè)施設(shè)備功能等情況；
(二)根據(jù)物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)方案、建設(shè)單位對(duì)業(yè)主所作的承諾條件，對(duì)照物業(yè)的配套設(shè)施、設(shè)備安裝及相關(guān)場(chǎng)地建設(shè)情況提出建議；(三)按前期物業(yè)服務(wù)合同約定，當(dāng)建設(shè)單位將物業(yè)交付業(yè)主使用時(shí)，做好業(yè)主入住的接應(yīng)準(zhǔn)備工作。第二十七條建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時(shí)公約，作為房屋銷售合同的附件。
業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)管理，業(yè)主義務(wù)，違反業(yè)主臨時(shí)公約的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務(wù)作出說(shuō)明。
物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，物業(yè)買受人對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)有書面承諾。業(yè)主臨時(shí)公約由建設(shè)單位報(bào)物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門備案。
第二十八條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。但是，投標(biāo)者少于3個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積較小，經(jīng)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
前款規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由縣(市、區(qū))人民政府作具體規(guī)定。
第二十九條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)附具前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容。第三十條前期物業(yè)服務(wù)合同履行未屆滿約定期限，但業(yè)主大會(huì)已按規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè)，自業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第三十一條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備，由建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后3個(gè)月內(nèi)移交給相關(guān)專業(yè)單位。
物業(yè)未經(jīng)竣工驗(yàn)收或竣工驗(yàn)收不合格的，相關(guān)設(shè)施設(shè)備不得交付使用。
第三十二條業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備依法享有的所有權(quán)或使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處置。已經(jīng)移交給供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位管理的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，在不影響業(yè)主使用權(quán)的前提下，各專業(yè)單位可以依據(jù)本行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，改建、修建、擴(kuò)建該共用設(shè)施設(shè)備，但在改建、修建、擴(kuò)建之前，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
第三十三條物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)與原設(shè)計(jì)方案不相符合或有質(zhì)量問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)以書面形式告知建設(shè)單位進(jìn)行修改。
第三十四條在辦理物業(yè)管理交接手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫(kù)、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
(三)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
(四)業(yè)主花名冊(cè)；
(五)物業(yè)管理必需的其他資料。前期物業(yè)服務(wù)合同履行終止之時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第三十五條建設(shè)單位在物業(yè)建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)按物業(yè)總建筑面積7‰的比例配置物業(yè)管理用房。
前款規(guī)定的物業(yè)總建筑面積按物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑物面積計(jì)算。
第三十六條物業(yè)管理用房由建設(shè)單位無(wú)償提供給物業(yè)管理企業(yè)使用，其所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主共同所有。
前款規(guī)定的用房不得轉(zhuǎn)讓、設(shè)定抵押；未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變用房的用途。第四章物業(yè)管理服務(wù)
第三十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，物業(yè)管理企業(yè)依法取得資質(zhì)證書后，方可從事相應(yīng)的物業(yè)管理活動(dòng)。
從事物業(yè)管理的人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書后，方可從事物業(yè)管理工作。
第三十八條業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并在簽訂之日起30日內(nèi)由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門備案。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況、物業(yè)管理事項(xiàng)、管理服務(wù)質(zhì)量要求、管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理和使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容作出約定。第三十九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的管理服務(wù)。應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)，定期聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見(jiàn)和建議，有義務(wù)配合社區(qū)居民組織做好社區(qū)管理相關(guān)工作。第四十條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第三十四條第一款規(guī)定的資料。
第四十一條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房及本條例第三十四條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好有關(guān)交接事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，需重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)對(duì)本條第一款規(guī)定的用房及有關(guān)資料使用等情況作出約定。
第四十二條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)事務(wù)委托專業(yè)公司實(shí)施，但不得將該物業(yè)的整體或者主要管理服務(wù)責(zé)任委托給他人。
物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。
第四十三條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家和省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的規(guī)定在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。
第四十四條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定。
已竣工但尚未出售或者尚未移交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生交易時(shí)買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)算有明確的約定，辦理產(chǎn)權(quán)變更登記時(shí)應(yīng)當(dāng)出示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)算約定或結(jié)算憑據(jù)。
第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
前款規(guī)定的專業(yè)單位不得利用壟斷經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)制要求物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，確需委托物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托代收協(xié)議，并支付相應(yīng)的代收手續(xù)費(fèi)。
第四十六條物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，協(xié)助做好救助工作，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益，不得妨礙國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員依法執(zhí)行職務(wù)。業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)尊重物業(yè)管理人員、保安人員依法以及按照業(yè)主公約所從事的管理服務(wù)勞動(dòng)。第四十七條城市街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居民組織應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)主管部門或受其委托協(xié)調(diào)處理業(yè)主或非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的矛盾和爭(zhēng)議。
第五章物業(yè)使用與維護(hù)
第四十八條業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地、綠化及其他公共部位，損害共同利益。
業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠化及其他公共部位的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和直接利害關(guān)系人的同意；物業(yè)管理企業(yè)因公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠化及其他公共部位的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意、征求直接利害關(guān)系人的意見(jiàn)，并應(yīng)當(dāng)事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠化及其他公共部位，應(yīng)當(dāng)按約定期限恢復(fù)原狀。
第四十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、非業(yè)主使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人；停車位有空余的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠化等公共設(shè)施。
第五十條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位，根據(jù)產(chǎn)權(quán)歸屬原則，依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
前款所指的專業(yè)單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠化及其他公共部位，應(yīng)當(dāng)預(yù)先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，并及時(shí)恢復(fù)原狀。
第五十一條禁止下列損害公共利益的行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；(三)破壞房屋外貌；
(四)擅自改建、占用物業(yè)共用部分；
(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
(六)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；(七)排放有毒、有害物質(zhì)；
(八)發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；(九)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第五十二條業(yè)主或非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或非業(yè)主使用人。業(yè)主或非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本條例的規(guī)定以及業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約。第五十三條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修安全事項(xiàng)的巡查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反國(guó)家和本條例規(guī)定以及業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門，及時(shí)作出處理。
其他單位或個(gè)人發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反法律、法規(guī)和本條例規(guī)定的行為，對(duì)公共利益有可能造成危害的，可以向縣級(jí)以上物業(yè)主管部門或有關(guān)行政管理部門投訴或舉報(bào)，有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理投訴和舉報(bào)。因裝飾裝修活動(dòng)產(chǎn)生糾紛的，物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門有義務(wù)對(duì)安全性問(wèn)題組織鑒定，當(dāng)事人也可以委托有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行安全性鑒定。物業(yè)主管部門根據(jù)鑒定結(jié)論進(jìn)行調(diào)處。
第五十四條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)(或業(yè)主委員會(huì))、物業(yè)管理企業(yè)同意后，方可向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理審批手續(xù)。物業(yè)管理用房的經(jīng)營(yíng)收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，或者按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第五十五條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的專項(xiàng)維修資金。具體比例由市、縣(市、區(qū))人民政府規(guī)定。
第五十六條專項(xiàng)維修資金實(shí)行“業(yè)主交納，統(tǒng)一存儲(chǔ)，按幢核算，建賬到戶”和“業(yè)主決策，?？顚Ｓ茫O(jiān)管”的原則。
專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專門用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
市、縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立、健全專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的統(tǒng)一收繳、使用、核算等日常監(jiān)督管理工作，其管理費(fèi)用由同級(jí)財(cái)政部門核定。專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由省建設(shè)行政主管部門會(huì)同省財(cái)政、物價(jià)部門依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定。
第五十七條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，存在隱患的業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予必要配合。存在隱患的業(yè)主或非業(yè)主使用人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)，所需費(fèi)用由存在隱患的業(yè)主或非業(yè)主使用人承擔(dān)。
業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)中發(fā)生的權(quán)益爭(zhēng)議可以要求所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門或城市街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)調(diào)解。第五十八條建設(shè)單位按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)保修，也可以自行組織維修。
建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收前，應(yīng)當(dāng)一次性向所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門交納不低于建筑安裝工程總造價(jià)2%的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)保修期間的維修費(fèi)用保證，保修期滿后按實(shí)際使用情況多退少補(bǔ)。
保修金的交納、使用和管理辦法由縣(市、區(qū))人民政府制定并報(bào)上一級(jí)人民政府備案。
第五十九條有下列情形之一的，不屬于房屋保修金的保修范圍，由建設(shè)單位或相關(guān)責(zé)任單位提供資金維修：
(一)在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)，驗(yàn)收單位已提出書面整改意見(jiàn)而建設(shè)單位未作整改或整改未完成的；
(二)未按照設(shè)計(jì)圖紙或違反強(qiáng)制性規(guī)范，擅自改變?cè)O(shè)計(jì)用途的；
(三)房屋主體結(jié)構(gòu)維修；
(四)設(shè)施設(shè)備的主要關(guān)鍵部位維修；
(五)建筑材料、構(gòu)配件以次充好的；
(六)保修文件約定由設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠家、安裝單位負(fù)責(zé)保修的。第六十條因業(yè)主或非業(yè)主使用人使用物業(yè)不當(dāng)，或擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備，或裝飾裝修不當(dāng)，造成安全質(zhì)量等問(wèn)題的，由業(yè)主或非業(yè)主使用人自行承擔(dān)維修責(zé)任。第六十一條物業(yè)管理的各項(xiàng)資金，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制，各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的收支主要項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)定期公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第六章法律責(zé)任
第六十二條違反本條例規(guī)定的行為，國(guó)務(wù)院條例及其他有關(guān)法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。第六十三條違反本條例規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)超越職責(zé)范圍從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)，物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門可以責(zé)令限期改正、通報(bào)批評(píng)，并可對(duì)責(zé)任人處1000元以上5000元以下的罰款。
第六十四條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，按物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān)支付違約金；業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促該業(yè)主交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照協(xié)議約定申請(qǐng)仲裁或依法向人民法院起訴。
業(yè)主委員會(huì)不履行督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門予以警告或通報(bào)批評(píng)。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第六十五條違反本條例第三十三條規(guī)定，建設(shè)單位尚未對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行修改并符合物業(yè)接管條件，物業(yè)管理企業(yè)即與建設(shè)單位辦理物業(yè)管理承接手續(xù)的，物業(yè)主管部門可以對(duì)物業(yè)管理企業(yè)處1萬(wàn)元以上2萬(wàn)元以下的罰款。
第六十六條違反本條例規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房及其他公共部位、公共設(shè)施設(shè)備使用性質(zhì)和用途的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，并處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款；從中獲取收益的，所得收益予以收繳并用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第六十七條違反本條例第二十五條第二款、第三十八條第一款規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)未將前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同報(bào)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門備案的，所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，并給予警告。第六十八條違反本條例第四十五條第二款規(guī)定，利用壟斷經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)制要求物業(yè)管理企業(yè)代收用水、用電等費(fèi)用的，由所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門或其他行政管理部門責(zé)令限期改正，并可對(duì)責(zé)任單位處5000元以上2萬(wàn)元以下的罰款，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政或紀(jì)律處分。
第六十九條違反本條例第五十八條第二款規(guī)定，建設(shè)單位不按規(guī)定交納物業(yè)保修金的，由物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門責(zé)令限期交納；逾期仍不交納的，從逾期之日起按日加收2‰的滯納金，并可處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。第七十條違反本條例第五十九條規(guī)定，對(duì)不屬于房屋保修金的保修范圍，動(dòng)用房屋保修金進(jìn)行維修的，由上級(jí)物業(yè)主管部門或同級(jí)行政監(jiān)察機(jī)關(guān)對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員或其他直接責(zé)任人員依法給予行政或紀(jì)律處分，并對(duì)不當(dāng)使用的房屋保修金予以追回。第七十一條違反本條例第五十五條、第五十六條規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由物業(yè)主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，并可處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)主管部門管理人員挪用專項(xiàng)維修資金的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政或紀(jì)律處分。
第七十二條違反本條例第五十一條、第六十條規(guī)定，對(duì)公共利益和安全或他人合法權(quán)益造成損害的，由物業(yè)主管部門責(zé)令其停止損害行為或消除影響，并可對(duì)責(zé)任人處1000元以上5萬(wàn)元以下罰款，造成他人財(cái)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十三條違反本條例規(guī)定，物業(yè)主管部門或其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政或紀(jì)律處分：
(一)對(duì)投訴舉報(bào)不及時(shí)處理或發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的；(二)利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或其他人的財(cái)物等不正當(dāng)利益，對(duì)物業(yè)管理工作造成不良影響的；
(三)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。
第七十四條違反本條例規(guī)定，涉嫌構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第七章附則
第七十五條本條例所稱業(yè)主，是指房屋等物業(yè)的所有權(quán)人。本條例所稱非業(yè)主使用人，是指房屋的承租人和其他實(shí)際合法使用物業(yè)的人。
本條例所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的公共設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地包括地下停車泊位。
本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資質(zhì)，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的委托，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
本條例所稱最終用戶，是指房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備等物業(yè)的實(shí)際使用、消費(fèi)的個(gè)人和單位用戶。第七十六條本條例所稱的共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、垃圾道、設(shè)備間、過(guò)道、值班保安室、公共停車位、房屋承重結(jié)構(gòu)、戶外墻面、屋面和室外相關(guān)場(chǎng)地等。
本條例所稱的共用設(shè)施、設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)、綠化、電梯、樓道照明、安防智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門、文體設(shè)施和區(qū)域圍護(hù)等設(shè)施設(shè)備。
第七十七條本條例自年月日起實(shí)施，1999年5月11日省人民政府頒布的《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》(省政府令第113號(hào))同時(shí)廢止。