《公寓大廈管理條例》
第一章 總則
第1條 為加強公寓大廈之管理維護，提升居住品質(zhì)，特制定本條例。
本條例未規(guī)定者，適用其它法令之規(guī)定。
第2條 本條例所稱主管機關(guān)：在中央為內(nèi)政部;在直轄市為直轄市政府;在縣 (市) 為縣 (市) 政府。
第3條 本條例用辭定義如下：
一 公寓大廈：指構(gòu)造上或使用上或在建筑執(zhí)照設計圖樣標有明確界線得區(qū)分為數(shù)部分之建筑物及其基地。
二 區(qū)分所有：指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有其專有部分，并就其共享部分按其應有部分有所有權(quán)。
三 專有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區(qū)分所有之標的者。
四 共享部分：指公寓大廈專有部分以外之其它部分及不屬專有之附屬建筑物，而供共同使用者。
五 約定專用部分：公寓大廈共享部分經(jīng)約定供特定區(qū)分所有權(quán)人使用者。
六 約定共享部分：指公寓大廈專有部分經(jīng)約定供共同使用者。
七 區(qū)分所有權(quán)人會議：指區(qū)分所有權(quán)人為共同事務及涉及權(quán)利義務之有關(guān)事項，召集全體區(qū)分所有權(quán)人所舉行之會議。
八 管理委員會：指住戶為執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。
九 管理負責人：指未成立管理委員會，由區(qū)分所有權(quán)人及住戶互推一人為負責管理公寓大廈事務者。
一○ 住戶：指公寓大廈之區(qū)分所有權(quán)人、承租人或其它經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人同意，而為專有部分之使用者。
一一 管理服務人：指由區(qū)分所有權(quán)人會議決議或管理負責人或管理委員會雇傭或委任而執(zhí)行建筑物管理維護事務者。
一二 規(guī)約：公寓大廈區(qū)分所有權(quán)人為增進共同利益，確保良好生活環(huán)境，經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人會議決議之共同遵守事項。
第二章 住戶之權(quán)利義務
第4條 區(qū)分所有權(quán)人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，并排除他人干涉。
專有部分不得與其所屬建筑物共享部分之應有部分及其基地所有權(quán)或地上權(quán)之應有部分分離而為移轉(zhuǎn)或設定負擔。
第5條 區(qū)分所有權(quán)人對專有部分之利用，不得有妨害建筑物之正常使用及違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益之行為。
第6條 住戶應遵守下列事項：
一 于維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權(quán)利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛(wèi)生。
二 他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
三 管理負責人或管理委員會因維護、修繕共享部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
四 其它法令或規(guī)約規(guī)定事項。
前項第二款及第三款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，并應補償所生之損害。
住戶違反第一項規(guī)定，經(jīng)協(xié)調(diào)仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質(zhì)請求各該主管機關(guān)或訴請法院為必要之處置。
第7條 公寓大廈共享部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，并不得為約定專用部分：
一 公寓大廈本身所占之地面。
二 連通數(shù)個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區(qū)內(nèi)各巷道，防火巷弄。
三 公寓大廈基礎(chǔ)、主要梁柱、承重墻壁、樓地板及屋頂之構(gòu)造。
四 約定專用有違法令使用限制之規(guī)定者。
五 其它有固定使用方法，并屬區(qū)分所有權(quán)人生活利用上不可或缺之共享部分。
第8條 公寓大廈周圍上下、外墻面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規(guī)定并經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人會議之決議，不得有變更構(gòu)造、顏色、使用目的、設置廣告物或其它類似之行為。
住戶違反前項規(guī)定，管理負責人或管理委員會應予制止，并報請各該主管機關(guān)依第三十九條第一項第二款處以罰鍰后，該住戶應于一個月內(nèi)回復原狀。未回復原狀者，由主管機關(guān)回復原狀，其費用由該住戶負擔。
第9條 各區(qū)分所有權(quán)人按其共有之應有部分比例，對建筑物之共享部分及其基地有使用收益之權(quán)。但另有約定者從其約定。
住戶對共享部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約之。
前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區(qū)域計畫法、都市計畫法及建筑法令之規(guī)定。
住戶違反第二項規(guī)定，管理負責人或管理委員會應予制止，并得按其性質(zhì)請求各該主管機關(guān)或訴請法院為必要之處置。如有損害并得請求損害賠償。
第10條 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區(qū)分所有權(quán)人或約定專用部分之使用人為之，并負擔其費用。
共享部分、約定共享部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區(qū)分所有權(quán)人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費系因可歸責于區(qū)分所有權(quán)人之事由所致者，由該區(qū)分所有權(quán)人負擔。
前項共享部分、約定共享部分之管理、維護費用，區(qū)分所有權(quán)人會議或規(guī)約另有規(guī)定者，從其規(guī)定。
第11條 共享部分及其相關(guān)設施之拆除、重大修繕或改良，應依區(qū)分所有權(quán)人會議之決議為之。
前項費用，由公共基金支付或由區(qū)分所有權(quán)人按其共有之應有部分比例分擔。
第12條 專有部分之共同壁及樓地板或其內(nèi)之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區(qū)分所有權(quán)人共同負擔。但修繕費系因可歸責于區(qū)分所有權(quán)人之事由所致者，由該區(qū)分所有權(quán)人負擔。
第13條 公寓大廈之重建，應經(jīng)全體區(qū)分所有權(quán)人及基地所有權(quán)人、地上權(quán)人或典權(quán)人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：
一 配合都市更新計畫而實施重建者。
二 嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。
三 因地震、水災、風災、火災或其它重大事變，肇致危害公共安全者。
第14條 公寓大廈有前條第二款或第三款情形之一，經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人會議依第三十一條規(guī)定決議重建時，區(qū)分所有權(quán)人不同意決議又不出讓區(qū)分所有權(quán)或同意后不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區(qū)分所有權(quán)人出讓其區(qū)分所有權(quán)及其基地所有權(quán)應有部分。
前項之受讓人視為同意重建。
重建之建造執(zhí)照之申請，其名義以區(qū)分所有權(quán)人會議之決議為之。
第15條 住戶應依使用執(zhí)照所載用途及規(guī)約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。
住戶違反前項規(guī)定，管理負責人或管理委員會應予制止，并報請直轄市、縣 (市) 主管機關(guān)處理，并要求其回復原狀。
第16條 住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質(zhì)或發(fā)生喧囂、振動及其它與此相類之行為。
住戶不得于防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業(yè)使用，或違規(guī)設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道防礙出入。
住戶飼養(yǎng)動物，不得防礙公共衛(wèi)生、公共安寧及公共安全。但法令或規(guī)約另有禁止飼養(yǎng)之規(guī)定時，從其規(guī)定。
住戶違反前三項規(guī)定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規(guī)約處理，必要時得報請地方主管機關(guān)處理。
第17條 住戶于公寓大廈內(nèi)依法經(jīng)營餐飲、瓦斯、電焊或其它危險營業(yè)或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關(guān)所定保險金額投保公共意外責任保險。其因此增加其它住戶投保火災保險之保險費者，并應就其差額負補償責任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關(guān)會同財政部定之。
前項投保公共意外責任保險，經(jīng)催告于七日內(nèi)仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保;其保險費，差額補償費及其它費用，由該住戶負擔。
第18 條 公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：
一 起造人就公寓大廈領(lǐng)得使用執(zhí)照一年內(nèi)之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。
二 區(qū)分所有權(quán)人依區(qū)分所有權(quán)人會議決議繳納。
三 本基金之孳息。
四 其它收入。
依前項第一款規(guī)定提列之公共基金，起造人于該公寓大廈使用執(zhí)照申請時，應提出已于金融業(yè)者設立專戶儲存之證明;并于成立管理委員會或選任管理負責人后移交之。同款所稱比例或金額，由中央主管機關(guān)定之。本項所稱金融業(yè)者，準用票據(jù)法第四條第二項規(guī)定。
公共基金應設專戶儲存，并由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區(qū)分所有權(quán)人會議之決議為之。
第一、二項所規(guī)定起造人應提列之公共基金，于本條例公布施行前，起造人已取得建造執(zhí)照者，不適用之。
第19條 區(qū)分所有權(quán)人對于公共基金之權(quán)利應隨區(qū)分所有權(quán)之移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn);不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。
第20條 管理負責人或管理委員會應定期將基金保管及運用情形公告，并于解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形及余額移交新管理負責人或新管理委員會。
管理負責人或管理委員會拒絕移交，經(jīng)定相當期間催告仍不移交時，得報請主管機關(guān)或訴請法院命其移交。
第21條 區(qū)分所有權(quán)人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其它應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經(jīng)定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
第22條 住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，于三個月內(nèi)仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區(qū)分所有權(quán)人會議之決議，訴請法院強制其遷離：
一 積欠依本條例規(guī)定應分擔之費用，經(jīng)強制執(zhí)行后再度積欠金額達其區(qū)分所有權(quán)總價百分之一者。
二 違反本條例規(guī)定經(jīng)依第三十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰后，仍不改善或續(xù)犯者。
三 其它違反法令或規(guī)約情節(jié)重大者。
前項之住戶如為區(qū)分所有權(quán)人時，管理負責人或管理委員會得依區(qū)分所有權(quán)人會議之決議，訴請法院命區(qū)分所有權(quán)人出讓其區(qū)分所有權(quán)及其基地所有權(quán)應有部分;于判決確定后三個月內(nèi)不自行出讓并完成移轉(zhuǎn)登記手續(xù)者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
第23條 有關(guān)公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其它住戶間相互關(guān)系，除法令另有規(guī)定外，得以規(guī)約定之。
第24條 區(qū)分所有權(quán)之繼受人應繼受原區(qū)分所有權(quán)人依本條例或規(guī)約所定之一切權(quán)利義務。
第三章 管理組織
第25條 區(qū)分所有權(quán)人會議，由全體區(qū)分所有權(quán)人組成，每年至少應召開定期會議一次。有下列情形之一者，應召開臨時會議：
一 發(fā)生重大事故有及時處理之必要，經(jīng)管理負責人或管理委員會請求者。
二 經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人五分之一以上及其區(qū)分所有權(quán)比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。
區(qū)分所有權(quán)人會議由區(qū)分所有權(quán)人互推一人為召集人;召集人任期一年，連選得連任。
召集人無法依前項規(guī)定互推產(chǎn)生時，區(qū)分所有權(quán)人得申請地方主管機關(guān)指定臨時召集人，或依規(guī)約相互輪流擔任，其任期至新召集人選出為止。
第26條 公寓大廈建筑物所有權(quán)登記之區(qū)分所有權(quán)人達三分之二以上及其區(qū)分所有權(quán)比例合計三分之二以上時，起造人應于六個月內(nèi)召集區(qū)分所有權(quán)人召開區(qū)分所有權(quán)人會議訂定規(guī)約，并向地方主管機關(guān)報備。
前項起造人為數(shù)人時，應互推一人為之。
第27條 公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。
公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。管理委員會之組織及選任應于規(guī)約中定之。
管理委員、主任委員及管理負責人任期一年，連選得連任。
公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人時，以第二十五條區(qū)分所有權(quán)人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區(qū)分所有權(quán)人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，住戶得申請地方主管機關(guān)指定住戶一人為管理負責人。
第28條 區(qū)分所有權(quán)人會議，應由召集人于開會前十五日以書面載明開會內(nèi)容，通知各區(qū)分所有權(quán)人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之;公告期間不得少于二日。
第29條 區(qū)分所有權(quán)人會議之決議，除本條例或規(guī)約另有規(guī)定外，應有區(qū)分所有權(quán)人過半數(shù)及其區(qū)分所有權(quán)比例合計過半數(shù)之出席，以出席人數(shù)過半數(shù)及其區(qū)分所有權(quán)比例占出席人數(shù)區(qū)分所有權(quán)合計過半數(shù)之同意行之。
各專有部分之區(qū)分所有權(quán)人有一表決權(quán)。數(shù)人共有一專有部分者，該表決權(quán)應推由一人行使。
第一項任一區(qū)分所有權(quán)人之區(qū)分所有權(quán)占全部區(qū)分所有權(quán)五分之一以上者，其超過部分不予計算。
區(qū)分所有權(quán)人因故無法出席區(qū)分所有權(quán)人會議時，得以書面委托他人代理出席。
第30條 區(qū)分所有權(quán)人會議依前條規(guī)定未獲致決議、出席區(qū)分所有權(quán)人之人數(shù)或其區(qū)分所有權(quán)比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議;其開議，應有區(qū)分所有權(quán)人四分之一以上及其區(qū)分所有權(quán)比例合計四分之一以上出席，以出席人數(shù)過半數(shù)及其區(qū)分所有權(quán)比例占出席人數(shù)區(qū)分所有權(quán)合計過半數(shù)之同意作成決議，并應于召集會議通知書上載明。
前項第三項及第四項之規(guī)定，于前項會議準用之。
第31條 區(qū)分所有權(quán)人會議之決議，關(guān)于下列各款事項，應有區(qū)分所有權(quán)人三分之二以上及其區(qū)分所有權(quán)比例合計三分之二以上出席，以出席人數(shù)四分之三以上及其區(qū)分所有權(quán)比例占出席人數(shù)區(qū)分所有權(quán)四分之三以上之同意行之：
一 規(guī)約之訂定或變更。
二 公寓大廈之重大修繕或改良。
三 公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。
四 住戶之強制遷離或區(qū)分所有權(quán)之強制出讓。
五 約定專用或約定共享事項。
前項區(qū)分所有權(quán)比例之計算，準用第二十九條第三項及第四項之規(guī)定。
第32條 區(qū)分所有權(quán)人會議應作成會議紀錄，載明開會經(jīng)過及決議事項，由主席簽名，于會后十五日內(nèi)送達各區(qū)分所有權(quán)人并公告之。
前項會議紀錄，應與出席區(qū)分所有權(quán)人之簽名簿及代理出席之委托書一并保存。
第33條 利害關(guān)系人于必要時，得請求閱覽規(guī)約及前條之會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。
第34條 管理委員會之職務如下：
一 共有及共享部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
二 住戶違反第六條第一項規(guī)定之協(xié)調(diào)。
三 住戶共同事務應興革事項之建議。
四 住戶違規(guī)情事之制止及相關(guān)資料之提供。
五 公寓大廈及其周圍之安全及環(huán)境維護事項。
六 收益、公共基金及其它經(jīng)費之收支、保管及運用。
七 區(qū)分所有權(quán)人會議決議事項之執(zhí)行。
八 規(guī)約、會議紀錄、使用執(zhí)照謄本、竣工圖說及有關(guān)文件之保管。
九 管理服務人之委任、雇傭及監(jiān)督。
一○ 會計報告、結(jié)算報告及其它管理事項之提出及公告。
一一 其它規(guī)約所定事項。
第35條 管理委員會有當事人能力。
管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區(qū)分所有權(quán)人。
第36條 管理委員會應向區(qū)分所有權(quán)人會議負責，并向其報告會務。
第37條 第三十四條至第三十六條之規(guī)定，于管理負責人準用之。
第四章 罰則
第38條 有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關(guān)處新臺幣三千元以上一
萬五千元以下罰款：
一 區(qū)分所有權(quán)人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十六條之召集義務者。
二 住戶違反第十六條第一項或第三項之規(guī)定者。
三 管理負責人、主任委員或管理委員違反第十七條代為投保責任保險之義務者。
四 管理負責人或主任委員無正當理由未執(zhí)行第二十二條促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區(qū)分所有權(quán)之職務者。
五 管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執(zhí)行第三十四條第七款之職務，顯然影響住戶權(quán)益者。
第39條 有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關(guān)處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰：
一 區(qū)分所有權(quán)人違反第五條之利用者。
二 住戶違反第八條第一項或第九條第二項關(guān)于公寓大廈變更使用之限制，經(jīng)制止而無效者。
三 住戶違反第十五條第一項擅自變更專有或約定專用之使用者。
四 住戶違反第十六條第二項之規(guī)定者。
五 住戶違反第十七條投保責任保險之義務者。
六 區(qū)分所有權(quán)人或住戶違反第十八條第一項第二款未繳納公共基金者。
七 管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條之移交義務者。
八 起造人或建筑業(yè)者違反第四十五條規(guī)定者。
有供營業(yè)使用事實之公寓大廈住戶有前項第三款、第四款行為，因而致人于死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得并科新臺幣一百萬元以上五百萬以下罰金;致重傷者，處六月以上五年以下有期徒刑，得并科新臺幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。
第40條 依本條例所處之罰鍰，經(jīng)通知限期繳納，屆期仍不繳納者，移送法院強制執(zhí)行。
第五章 附則
第41條 多數(shù)各自獨立使用之建筑物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區(qū)者，其管理及組織準用本條例之規(guī)定。
第42條 本條例所定應行催告事項，由管理負責人或管理委員會以書面為之。
第43條 本條例施行前已取得建造執(zhí)照之公寓大廈，應依本條例規(guī)定成立管理組織。
前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。
第44條 公寓大廈之起造人于申請建造執(zhí)照時，應檢附專有部分、共享部分標示詳細圖說及住戶規(guī)約草約。于設計變更時亦同。
前項規(guī)約草約于第一次區(qū)分所有權(quán)人會議召開前，視同規(guī)約。
公寓大廈之起造人或區(qū)分所有權(quán)人應依使用執(zhí)照所記載之用途及下列測繪規(guī)定，辦理建物所有權(quán)第一次登記：
一 獨立建筑物所有權(quán)之墻壁，以墻之外緣為界。
二 建筑物共享之墻壁，以墻壁之中心為界。
三 附屬建物以其外緣為界辦理登記。
四 有隔墻之共享墻壁，依第二款之規(guī)定，無隔墻設置者，以使用執(zhí)照竣工平面圖區(qū)分范圍為界，其面積應包括四周墻壁之厚度。
第45條 公寓大廈起造人或建筑業(yè)者，非經(jīng)領(lǐng)得建造執(zhí)照，不得辦理銷售。
公寓大廈之起造人或建筑業(yè)者，不得將共享部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售于特定人或為區(qū)分所有權(quán)人以外之特定人設定專用使用權(quán)或為其它損害區(qū)分所有權(quán)人權(quán)益之行為。
第46條 區(qū)分所有權(quán)人會議召集人、臨時召集人、起造人、建筑業(yè)者、住戶、管理負責人或管理委員會有第三十八條或第二十九條第一項各款情事之一時，他區(qū)分所有權(quán)人、利害關(guān)系人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據(jù)，報請直轄市、縣 (市) 主管機關(guān)處理。
第47條 管理服務人管理辦法，由中央主管機關(guān)定之。
第48條 規(guī)約模板，由中央主管機關(guān)定之。
第四十四條規(guī)約草約，應依前項規(guī)約模板制作。
第49條 公寓大廈治安維護配合事項，由中央主管機關(guān)定之。
第50條 本條例第六條、第九條、第十五條、第十六條、第二十條、第二十五條至第二十七條及第四十六條主管機關(guān)處理事項得授權(quán)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、市區(qū)公所辦理。
第51條 本條例施行細則，由中央主管機關(guān)定之。
第52條 本條例自公布日施行。