拒交物業(yè)費(fèi)的理由可以說是五花八門，但真正上升到法律層面的也不外乎以下幾種情況，那我們一起看看以下情況下拒交物業(yè)費(fèi)，法官會(huì)怎么判！
▌一、以非物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為由抗辯
有些業(yè)主認(rèn)為自己并未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，因此不管是開發(fā)商還是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同都對其無約束力，自己不知曉且不認(rèn)可該合同內(nèi)容，因此拒絕交納物管費(fèi)。
對此司法解釋有明確規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。所以該項(xiàng)抗辯理由不能得到法院支持。
▌二、以物業(yè)服務(wù)合同約定的合同期限已屆滿為由抗辯
某些業(yè)主辯稱物業(yè)服務(wù)合同中約定的合同期限早已屆滿，因此對超過合同期限的物業(yè)費(fèi)，因無合同約定，故有權(quán)拒絕交納。
根據(jù)《合同法》第三十六條的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。在約定的合同期限屆滿后，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)為小區(qū)提供服務(wù)，業(yè)主也接受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，雙方形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，均應(yīng)履行相應(yīng)的合同義務(wù)。在上述情況下，業(yè)主的這一抗辯理由也不能得到法院的支持。
▌三、以房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)為由抗辯
有些業(yè)主以房屋質(zhì)量存在問題，如房屋漏水、墻體脫落、玻璃破裂等為由拒交物管費(fèi)。
商品房存在質(zhì)量問題系業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛，而物管費(fèi)的交納則屬于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，兩者不屬于同一法律關(guān)系。通常情況下，開發(fā)商與物業(yè)公司是兩個(gè)獨(dú)立的法人企業(yè)，相互之間不應(yīng)為對方承擔(dān)民事責(zé)任。因此，業(yè)主的該項(xiàng)抗辯理由不能得到法院的支持。
▌四、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行維修義務(wù)為由抗辯
有些業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映小區(qū)單元門、過道路燈等被損壞，頂樓房屋漏水等問題，要求維修，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)知曉后拒不維修或者維修不合格，業(yè)主就以此為由拒交物管費(fèi)。
對于維修義務(wù)的承擔(dān)主體，應(yīng)具體情況具體分析：如果房屋在國家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)維修義務(wù);在房屋質(zhì)保期屆滿后，房屋專有部分由業(yè)主或侵權(quán)人承擔(dān)維修義務(wù)，房屋樓頂?shù)刃^(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)時(shí)，可使用小區(qū)的住宅專項(xiàng)維修基金。若業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修義務(wù)時(shí)，法院可根據(jù)《合同法》第一百一十一條的規(guī)定，酌情減少物業(yè)費(fèi)。
▌五、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)遭受損失為由抗辯
有些業(yè)主認(rèn)為因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)，才導(dǎo)致自己的人身、財(cái)產(chǎn)遭受損失，如家中財(cái)物被盜竊，自有車輛被損壞或者被偷走……，故以此為由拒交物管費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)源于法律相關(guān)規(guī)定和合同約定。法定的安保義務(wù)主要是在各地的物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反小區(qū)安全管理行為的制止義務(wù)以及防止小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)安全問題的協(xié)助義務(wù)。若業(yè)主有充分證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違反約定或者法定的安保義務(wù)，那么當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主行使物業(yè)費(fèi)請求權(quán)時(shí)，業(yè)主可以以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)，是對合同義務(wù)的不完全履行，屬于違約行為由進(jìn)行抗辯。但未盡到安保義務(wù)一般情況下不構(gòu)成根本性違約，法院經(jīng)審理后可根據(jù)安保責(zé)任范圍以及業(yè)主的具體損失來酌情減少物業(yè)費(fèi)。然而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是萬能的，不可能杜絕或者隨時(shí)制止小區(qū)內(nèi)一切損害的發(fā)生，我們不能苛求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對這種不確定的危險(xiǎn)承擔(dān)過重的義務(wù)。只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡到了合理范圍內(nèi)的注意義務(wù)、采取了合理的預(yù)防措施，物業(yè)公司就可以對業(yè)主因第三人侵權(quán)所遭受的損失免責(zé)。
▌六、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由抗辯
大多數(shù)拒絕交費(fèi)的業(yè)主均持有此類抗辯理由。小區(qū)業(yè)主常以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按物業(yè)服務(wù)合同的約定全面履行相關(guān)義務(wù)，提供的物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，如小區(qū)車輛亂停亂放無人管理，綠化帶被其他業(yè)主用來種菜無人制止，小區(qū)垃圾未及時(shí)清理，保安擅離崗位或值班時(shí)睡覺等為由拒交物管費(fèi)。
首先，業(yè)主需要區(qū)分出其所反映的物業(yè)服務(wù)問題是否屬于物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)。部分業(yè)主存在“物管公司就是管理小區(qū)內(nèi)的一切事務(wù)”的錯(cuò)誤思維，將不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的事項(xiàng)，例如房屋設(shè)計(jì)和質(zhì)量問題、小區(qū)規(guī)劃不合理問題、業(yè)主間相鄰關(guān)系問題等，也納入進(jìn)來要求物管服務(wù)企業(yè)予以處理解決。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕履行非合同義務(wù)時(shí)，業(yè)主就誤認(rèn)為物管服務(wù)企業(yè)沒有全面履行合同義務(wù)而拒交物管費(fèi)。
其次，由于物業(yè)服務(wù)具有時(shí)間持續(xù)性和無法計(jì)量性的特點(diǎn)，加之物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)較為概括籠統(tǒng)，因此業(yè)主不能單憑一張照片、一段視頻就能證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量問題，而需要提供充分證據(jù)形成完整的證據(jù)鏈加以證明。若有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供物業(yè)服務(wù)，僅僅是在服務(wù)的某些環(huán)節(jié)、個(gè)別區(qū)域做得不夠好，存在一般瑕疵，那么因不構(gòu)成根本性違約而較難成為業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的合法理由，但可以成為法院判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)減收相應(yīng)物業(yè)費(fèi)的依據(jù)。
小區(qū)業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的行為，不僅會(huì)造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營經(jīng)費(fèi)不足，無法維持正常的物業(yè)服務(wù)水平，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，損害其他正常交費(fèi)業(yè)主的利益，還會(huì)加深業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾，嚴(yán)重影響雙方在小區(qū)內(nèi)和諧共處。若對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)不滿意，業(yè)主不應(yīng)消極的采取長時(shí)間拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式來對抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而應(yīng)通過正常途徑與物業(yè)公司溝通、協(xié)商解決;也可就存在的服務(wù)問題向業(yè)主委員會(huì)反映，通過業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通加以解決;還可通過業(yè)主大會(huì)解聘和重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
▌七、以沒入住為由抗辯
國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中規(guī)定,物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出一般包括:管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;辦公費(fèi)用;物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
從物業(yè)費(fèi)含蓋的內(nèi)容來看,因?yàn)槲飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;辦公費(fèi)用;物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊等,都是物業(yè)管理的組成部分。所以在購買房屋以后,不管住與不住,都應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi),這一點(diǎn)不容置疑。
▌八、覺得法不責(zé)眾跟風(fēng)不交物業(yè)費(fèi)
物業(yè)和業(yè)主的目的是一致的。通過物業(yè)的管理工作,業(yè)主達(dá)到房產(chǎn)的保值、增值;而物業(yè)可以通過管理樹立自己的品牌。如果因不交物業(yè)費(fèi)而造成物業(yè)服務(wù)跟不上,最后導(dǎo)致房產(chǎn)貶值的話,業(yè)主的利益就會(huì)有更大的損失。
不交物業(yè)費(fèi)對其他業(yè)主具有自然的誘惑力,不交費(fèi)可能被跟風(fēng)的業(yè)主認(rèn)為是一種可以取巧的機(jī)會(huì);對欠費(fèi)業(yè)主來說,他需要?jiǎng)訂T周圍的鄰居也拒絕交費(fèi),以達(dá)到法不責(zé)眾的效果;而他的鄰居發(fā)現(xiàn)可以通過不交物業(yè)費(fèi)來滿足自己的利益時(shí),也會(huì)踴躍行事的。因?yàn)樵谒麄兛磥矸蓵?huì)先懲罰那些帶頭不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主。其實(shí),業(yè)主個(gè)人不交費(fèi),自己的房產(chǎn)得不到有效維護(hù),損失的是自己的利益。交了費(fèi)不等于認(rèn)可了物業(yè)的服務(wù),業(yè)主可以理直氣壯地要求改善服務(wù)。不交費(fèi),按法律規(guī)定都沒有資格當(dāng)業(yè)主委員會(huì)委員,如果因此造成小區(qū)成立不了業(yè)主委員會(huì),那業(yè)主連轟走自己不滿意的物業(yè)公司都無法做到,還會(huì)被物業(yè)告上法庭。
▌九、因物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用公用面積經(jīng)營不滿而不交費(fèi)
楊小姐居住在宣武區(qū)某小區(qū)。近日她在一進(jìn)樓的門洞處看到一則健身俱樂部的廣告,而在看到這則廣告之前,她覺得物業(yè)公司根本就沒有權(quán)利這么做,既然你們經(jīng)營能掙到錢,我們大家不交物業(yè)費(fèi)好了。
《物業(yè)收費(fèi)辦法》規(guī)定,利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意,所得收益應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金等。遇到此種情況，業(yè)主應(yīng)采取與業(yè)主委員會(huì)反應(yīng)或正規(guī)法律途徑等手段解決，但業(yè)主不能據(jù)此不繳納物業(yè)費(fèi)。
綜上所述，對于業(yè)主來講用拒交物業(yè)費(fèi)的方式維權(quán)是不可取的，同時(shí)對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來講，首先做好本職工作是重中之重，同時(shí)在催繳物業(yè)費(fèi)的時(shí)候也要講究方式方法，下面小編就給大家發(fā)份福利，和大家分享一些比較正規(guī)、委婉的催費(fèi)通知！
第一則
尊敬的x公司，您好！
從x年x月x日開始，我管理處從未收到貴公司的物業(yè)費(fèi)。
按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)是每位業(yè)主的義務(wù)，也是物業(yè)公司維持日常運(yùn)營的基本保障。物業(yè)費(fèi)是園區(qū)公共秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共區(qū)域維修，以及電梯、配電、公共照明等設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)的根本保障。
如您不能按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，將會(huì)對園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作造成嚴(yán)重的影響。同時(shí)，也侵犯了已交費(fèi)業(yè)主的切身利益。至x年x月x日，貴公司欠款總額為：x元。
在此，我管理處鄭重提醒，請貴公司盡早繳納欠款，如再拖延，我管理處將按雙方簽訂《物業(yè)管理規(guī)約》相關(guān)條款收取千分之五的違約金，并且將依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《物業(yè)管理規(guī)約》等相關(guān)規(guī)定，訴諸法律，采取訴訟、強(qiáng)制執(zhí)行等方式，通過法律手段追究您的法律責(zé)任。屆時(shí)，您不但要全額支付拖欠的物業(yè)費(fèi)本金及違約金，還要按照訴訟風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)相應(yīng)的訴訟費(fèi)、保全費(fèi)以及一切與此相關(guān)的費(fèi)用，請您慎重考慮訴訟可能帶來的不利法律后果，及時(shí)支付拖欠的物業(yè)費(fèi)，以免我物業(yè)采取不必要的措施。
謝謝配合！
x有限公司x管理處
年 月 日
第二則
業(yè)戶：
______年度物業(yè)費(fèi)收繳工作已臨近尾聲，經(jīng)管理處統(tǒng)計(jì)，您戶的物業(yè)費(fèi)自________年______月_______日至___________年_______月_______日共計(jì)人民幣_(tái)__________元還未繳付。上述欠款已超過繳納期限，本司唯恐閣下事務(wù)繁忙，一時(shí)遺忘，現(xiàn)特函告知：為了維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主共同利益及保證小區(qū)物業(yè)管理工作正常進(jìn)行，請您配合及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)。
為了方便您的繳費(fèi)，可采取以下方法：
1、電話預(yù)約（x），物業(yè)客服人員上門收?。?/span>
2、到物業(yè)管理服務(wù)中心繳費(fèi)（每日8：00-20：00）；
3、通過銀行直接劃賬至物業(yè)公司（賬號(hào)：x）。
（注：如在 x年x月x日之前，仍不繳納所欠物業(yè)費(fèi)，我司將停止相關(guān)物業(yè)服務(wù)，并從當(dāng)月首日起計(jì)收錢款總額每日x%的違約金，屆時(shí)不再另行通知，引起的一切后果由欠費(fèi)戶自行承擔(dān)。）
聯(lián)系人：x經(jīng)理；電話：x
xxx小區(qū)
年 月 日
第三則
尊敬的x小區(qū)業(yè)主：
您所購買的位于x小區(qū)x號(hào)房自x年x月-x年x月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、空調(diào)及水電等各項(xiàng)費(fèi)用總計(jì)人民幣x元（其中含滯納金x元）至今尚未結(jié)清，小區(qū)管理中心已多次向您發(fā)出書面催款通知，并就欠費(fèi)問題與您進(jìn)行過溝通，但至今仍未見您交納相關(guān)欠款。截止x年x月x日，水費(fèi)x元、電費(fèi)x元、公攤電費(fèi)x元、公攤水費(fèi)x元、空調(diào)費(fèi)x元、城市垃圾處理費(fèi)x元。因此，這已嚴(yán)重影響了小區(qū)管理中心對該房號(hào)正常服務(wù)工作的開展，小區(qū)管理中心也已無力再為該房號(hào)墊支每月水、電費(fèi)用、物業(yè)人員工資、公共設(shè)備設(shè)施維修費(fèi)等大額費(fèi)用。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七章第四十七條：業(yè)主、使用人未按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同或者物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)或者維修資金的，物業(yè)管理企業(yè)可以每日加收應(yīng)當(dāng)交納費(fèi)用的千分之三的違約金或按照約定加收違約金?！吨腥A人民共合國物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。第六十七條：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
因此，為了維護(hù)廣大業(yè)主的共同利益，請您務(wù)必在x年x月x日前交清物業(yè)服務(wù)等相關(guān)欠費(fèi)。
特此函告
x有限公司x管理處
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