年關(guān)將近，物業(yè)人都把安全管理作為第一要?jiǎng)?wù)來抓，但要從何做起呢？先仔細(xì)看看下面這些安全管理的關(guān)鍵點(diǎn)吧，看完之后就會有清晰的工作思路了。
一、監(jiān)控器無畫面，尤其晚上看不清
漏洞現(xiàn)象：
1、監(jiān)控頭失效，攝像頭老化、線路斷損等；
2、攝像頭無微光夜視功能，監(jiān)控視頻模糊或雪花等；
堵漏措施：
1、開展日常巡查與檢修；
2、無夜視功能的，或增加燈光補(bǔ)償設(shè)施，或改裝微光夜視一體機(jī)。
二、不用刷卡無需核實(shí)即可進(jìn)入園區(qū)
漏洞現(xiàn)象：
1、人行刷卡門形同虛設(shè)；
2、陌生人進(jìn)出園區(qū)無核實(shí)；
3、大門敞開；
4、有人行刷卡門，但外人進(jìn)入園區(qū)只要里面有人開門就可以進(jìn)入
堵漏措施：
1、設(shè)進(jìn)出雙向刷卡要求，而非進(jìn)入刷卡；
2、對秩序維護(hù)人員核查行為進(jìn)行監(jiān)控；
3、大門關(guān)閉，如大門結(jié)構(gòu)不利于出入管理，可在大門旁或內(nèi)增設(shè)小門，裝刷卡器。
4、高檔項(xiàng)目要對非業(yè)主常出入人員進(jìn)行備案，如保姆、郵遞員、送水工等，并進(jìn)行公示。
三、門崗人員經(jīng)常換，不熟悉外來人員
漏洞現(xiàn)象：
1、門崗人員不穩(wěn)定，業(yè)主出入不熟悉，在人員核實(shí)過程中，容易與老業(yè)主發(fā)生沖突；
2、新門崗人員怕與業(yè)主發(fā)生沖突，外來人員與業(yè)主都不核實(shí)。
堵漏措施：
1、門崗人員上崗前要進(jìn)行帶崗學(xué)習(xí)，由老員工進(jìn)行1帶1的培訓(xùn)，保證新員工能夠熟悉老業(yè)主；
2、如未來得及上崗培訓(xùn)，則可安排門崗人員以刷卡、出示業(yè)主證明的方式進(jìn)行證明，態(tài)度要溫和，對業(yè)主及非業(yè)主一視同仁。
3、張布入園須知，明確入園需提供相關(guān)證明，門崗人員公事公辦，并表明自己新來，請業(yè)主諒解，短期內(nèi)能夠獲得業(yè)主認(rèn)可。
四、巡邏人員未按巡邏路線實(shí)施，聚崗、躲崗
漏洞現(xiàn)象：
1、未按巡邏路線巡邏，抄近路完成任務(wù)；
2、長時(shí)間在某個(gè)點(diǎn)停留；
3、巡邏路線長期不確定，巡邏人員自己決定巡邏順序；
4、確定巡邏路線后不更換，被不法分子掌握規(guī)律鉆了空子。
堵漏措施：
1、配置巡更打點(diǎn)系統(tǒng)，并每日檢查巡更情況；
2、無巡更打點(diǎn)系統(tǒng)，則安排巡邏人員與監(jiān)控中心互動，在指定監(jiān)控點(diǎn)進(jìn)行報(bào)點(diǎn)；
3、設(shè)置多條巡邏路線，定期更換變動；
4、可采用GPS定位系統(tǒng)，掌握巡邏人員位置和路線。
五、裝修工人在多戶之間竄或留宿
漏洞現(xiàn)象：
1、辦理出入證后，裝修工人在非登記戶進(jìn)行作業(yè)；
2、裝修工人晚上留宿在小區(qū)里；
3、裝修工人在園區(qū)里騎車、運(yùn)材料破壞公共綠地或設(shè)施。
堵漏措施：
1、裝修監(jiān)管人員進(jìn)行戶內(nèi)裝修巡檢，檢查裝修工人證件；
2、每晚在時(shí)間確定后進(jìn)行裝修工人清場；
3、裝修工人如確定要留宿在園區(qū)內(nèi)，需要業(yè)主進(jìn)行背書。
六、不用刷卡即可進(jìn)入單元
漏洞現(xiàn)象：
1、有條件的安裝刷卡系統(tǒng)，可增強(qiáng)管理便利性，并有利于業(yè)主私密性保護(hù)；
2、無條件的也要確保單元門機(jī)械鎖好用，可通過業(yè)主自備鑰匙開鎖的方式解決部分問題；
3、宣傳教導(dǎo)業(yè)主杜絕尾隨人員一并進(jìn)入。
堵漏措施：
1、單元門無刷卡系統(tǒng)；
2、單元門刷卡系統(tǒng)損壞；
3、單元門機(jī)械鎖損壞；
4、不刷卡可跟進(jìn)單元。
七、門禁系統(tǒng)用固定密碼可開門
漏洞現(xiàn)象：
1、使用密碼開門，且長期不更換；
2、密碼開門痕跡明顯，可從按鍵磨損情況來判斷；
3、使用123456、111111、666666、888888等常見數(shù)字；
4、保潔人員掌握密碼；
5、送奶、送報(bào)等外來人員掌握密碼；
6、業(yè)主掌握密碼。
堵漏措施：
1、密碼作為門禁開啟的備用手段，密碼更新后進(jìn)行存檔，物業(yè)人員日常工作中不采用此方法；
2、密碼不向業(yè)主公開；
3、保潔作業(yè)使用門禁卡，不可使用密碼；
4、如發(fā)現(xiàn)有使用密碼人員進(jìn)入單元，立即更換密碼并備案。
八、脈沖電子圍欄沒有電
漏洞現(xiàn)象：
1、電子圍欄有斷裂但無警報(bào)或修復(fù)；
2、電子圍欄上有植物攀附；
3、電子圍欄報(bào)警燈電源指示燈無顯示。
堵漏措施：
1、將斷裂線纜接駁好并拉直，高壓危險(xiǎn)標(biāo)識牌掛立清晰，起到完好威懾的作用；
2、及時(shí)清理攀附的植物；
3、及時(shí)通電，如果短時(shí)間不能夠修復(fù)，先保證報(bào)警燈有電運(yùn)轉(zhuǎn)。
九、紅外對射、格柵對射失效
漏洞現(xiàn)象：
1、紅外對射、格柵對射設(shè)備臟污、陳舊、缺損；
2、紅外對射、格柵對射之間有障礙物但未報(bào)警或有人處理；
3、既有防爬刺線又有紅外對射時(shí)，可能紅外對射就不好使。
堵漏措施：
如果需要其發(fā)揮作用：
1、日常巡檢進(jìn)行測試，測試留存記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修；
2、對發(fā)生誤報(bào)等情況進(jìn)行排查，而不能夠?qū)⒕瘓?bào)關(guān)閉了事；
如果已不在乎其是否發(fā)揮作用
1、維修、清潔等日常作業(yè)時(shí)進(jìn)行巡查和清潔，保證外觀有效。
十、車輛進(jìn)出核實(shí)不嚴(yán)格
漏洞現(xiàn)象：
1、車輛進(jìn)出園區(qū)或車場車管員直接方向放行，其中可能部分非業(yè)主車輛也已進(jìn)入；
2、好車豪車不核實(shí)，僅對一般車輛核實(shí)，容易被職業(yè)慣偷鉆空，也易引起業(yè)主反感；
3、無人值守停車場刷卡即可進(jìn)入，部分車主復(fù)制卡進(jìn)出，停車場系統(tǒng)無車輛對比功能，一卡多車，造成占用車位情況。
堵漏措施：
1、在車輛管理崗處備案園區(qū)車輛信息，并要求車輛管理人員進(jìn)行熟悉，確保本園區(qū)業(yè)主車輛可以快速審核通過；
2、在門崗處增加藍(lán)牙射頻卡刷卡系統(tǒng)，業(yè)主車輛上配備后可快速自動審核放行；
3、外來車輛需進(jìn)行登記；
4、增設(shè)車輛核對功能，避免一卡多車，占用車位情況。
十一、物業(yè)人員或業(yè)主給陌生人開單元門
漏洞現(xiàn)象：
1、保潔員“熱情為業(yè)主服務(wù)”，但又不熟悉業(yè)主，給陌生人開了門；
2、業(yè)主開門后未及時(shí)關(guān)門，給陌生人尾隨的機(jī)會。
堵漏措施：
1、嚴(yán)禁保潔人員給陌生人開門，乃至嚴(yán)禁保潔員給業(yè)主開門；
2、加強(qiáng)閉門器的檢修；
3、向業(yè)主進(jìn)行尾隨惡果的宣傳，加強(qiáng)自我保護(hù)意識。
十二、底商開后門形成失控的進(jìn)出通道
漏洞現(xiàn)象：
1、小超市、小賣店、餐飲店等商鋪在園區(qū)內(nèi)開后門，準(zhǔn)備面向園區(qū)經(jīng)營；
2、銀行、餐飲等單位在園區(qū)內(nèi)開消防通道；
3、開門后形成踩踏小道。
堵漏措施：
1、如作為消防門必須設(shè)施，要求安裝消防控制鎖，非緊急情況不可打開；
2、營業(yè)目標(biāo)的后門一律進(jìn)行封堵，使用綠籬、柵欄等進(jìn)行封閉；
3、以封閉管理的要求，向業(yè)主進(jìn)行公示，讓業(yè)主一起進(jìn)行反對。
十三、一樓樓道窗戶敞開無圍欄
漏洞現(xiàn)象：
1、一樓公共樓道窗戶無圍欄；
2、一樓公共樓道窗戶打開無限位器；
3、樓下較為隱蔽，可藏人；
4、樓下樹木緊靠窗戶，可攀爬到1摟2摟窗戶；
5、樓道窗戶可從外面打開。
堵漏措施：
1、一樓窗戶加限位器；
2、一樓窗戶在裝修期直接去掉把手進(jìn)行關(guān)閉，防止人員進(jìn)入；
3、園區(qū)外面樹木和綠籬進(jìn)行整理，綠籬控制在1m以下。
十四、電梯內(nèi)無監(jiān)控或監(jiān)控不清晰
漏洞現(xiàn)象：
1、電梯內(nèi)無監(jiān)控?cái)z像頭；
2、監(jiān)控頭被遮擋或調(diào)轉(zhuǎn)后沒及時(shí)發(fā)現(xiàn)；
3、電梯照明燈破損，監(jiān)控頭無圖像。
堵漏措施：
1、安裝監(jiān)控?cái)z像頭；
2、如無法實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)布控，可考慮使用單機(jī)式或無線式攝像頭；
3、電梯作為從樓宇外進(jìn)入樓宇內(nèi)部重要且主要通道，要重點(diǎn)關(guān)注，在監(jiān)控室放在首要播放畫面。
十五、小區(qū)租戶管理松散
漏洞現(xiàn)象：
1、物業(yè)不掌握租客信息；
2、業(yè)主將房屋出租后，物業(yè)未了解情況，或未在物業(yè)備案；
3、群租，每戶租客超過規(guī)定人次；
4、群租房垃圾產(chǎn)生量、自行車量等較多，對園區(qū)環(huán)境影響比較大；
5、群租房租戶對公共設(shè)施破壞較大。
堵漏措施：
1、建立完善的房屋出租備案制度，并按照制度進(jìn)行執(zhí)行，與物業(yè)費(fèi)收繳等工作協(xié)同開展；
2、物業(yè)秩序及客服人員將租房戶作為重點(diǎn)巡查單位；
3、與業(yè)主保持租戶居住情況溝通，重點(diǎn)說明房屋增值保值問題；
4、與出租房相鄰業(yè)主保持溝通，如出現(xiàn)破壞公共設(shè)施、破壞環(huán)境則與出租業(yè)主進(jìn)行溝通；
5、給租客辦理園區(qū)及單元門出入門禁卡，明確編號與使用權(quán)限；
6、群租房情況上報(bào)派出所等治安機(jī)構(gòu)。
十六、業(yè)主居家不設(shè)防
漏洞現(xiàn)象：
1、出入忘記關(guān)門，路過的人臨時(shí)起意進(jìn)行作案；
2、長期出門，家中無相應(yīng)防盜措施；
3、與鄰居之間不熟悉，給明目張膽的偷盜分子以可趁之機(jī)，以搬家為理由進(jìn)行盜竊；
4、低樓層夏天開窗納涼；
5、陌生人敲門輕易開門；
6、強(qiáng)行破拆入戶門進(jìn)行盜竊。
堵漏措施：
1、開展居家安全培訓(xùn)；
2、引導(dǎo)業(yè)主戶內(nèi)窗戶安裝限位器，在窗戶上放置易響動的物品、花盆之類的；
3、引導(dǎo)業(yè)主安裝云警報(bào)系統(tǒng)，發(fā)生入侵及時(shí)預(yù)警；
4、門鎖安裝限位器。
十七、開門裝修丟失材料
漏洞現(xiàn)象：
1、裝修戶開門裝修，工人在臥室作業(yè)，臨近裝修戶的工人或搬運(yùn)工將堆放在門口的裝修材料拿走。
堵漏措施：
1、閉門裝修；
2、裝修材料不要堆放在門口；
3、在門口裝一個(gè)感應(yīng)器，“歡迎光臨”語音那種。
十八、汽車內(nèi)放置貴重物品
漏洞現(xiàn)象：
1、在后備箱、副駕駛位置、后座位置放置筆記本電腦、手包、女士挎包等物品，被偷盜人員看到，尋機(jī)作案，一般直接破壞玻璃，拿走物品。
2、汽車鑰匙插在鑰匙孔上。
3、停放位置較為偏僻。
4、車門沒關(guān)。
堵漏措施：
1、物業(yè)公司在巡查時(shí)如發(fā)現(xiàn)車門沒關(guān)、車內(nèi)有貴重物品放置，應(yīng)及時(shí)聯(lián)系車主，如車主無法聯(lián)系，可考慮蹲守。
2、劃定物業(yè)對車輛保管義務(wù)區(qū)域，明確攝像頭攝像區(qū)間，避免發(fā)生失盜后，責(zé)任劃分難。
整體檢查可以從以下三個(gè)方面來進(jìn)行：
前期各項(xiàng)目自查
各項(xiàng)目自查階段，由各項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人認(rèn)真按照檢查內(nèi)容逐項(xiàng)進(jìn)行排查，查找薄弱環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)安全隱患立即制定措施予以整改并做好記錄，全力確保實(shí)施設(shè)備安全運(yùn)行。
安全自檢的主要內(nèi)容有：大門及門禁系統(tǒng)、消防控制室、機(jī)房、自動報(bào)警(滅火)系統(tǒng)；樓層、電氣線路以及防排煙系統(tǒng)；安全、疏散通道是否暢通；安全疏散標(biāo)志，應(yīng)急照明是否完好；消防設(shè)施、器材和消防栓是否在位、完好等。
公司集中檢查
公司集中檢查階段，公司可成立安全領(lǐng)導(dǎo)小組，對各項(xiàng)目集中進(jìn)行檢查，主要對各小區(qū)公共秩序是否良好，小區(qū)內(nèi)是否有潛在的安全隱患，各類生活、應(yīng)急設(shè)施設(shè)備是否正常運(yùn)行，力爭消除所有潛在的危險(xiǎn)源。
隱患的整改
經(jīng)過項(xiàng)目自查和公司集中排查，針對檢查中出現(xiàn)的問題及存在的安全隱患，公司要求各項(xiàng)目及時(shí)制定相應(yīng)的整改措施進(jìn)行，開展詳盡切實(shí)的隱患整改工作。除此之外，各項(xiàng)目應(yīng)該安排好假期值班人員，切實(shí)做好節(jié)日期間的應(yīng)急值守工作，加強(qiáng)對小區(qū)定點(diǎn)巡邏，提高物業(yè)員工的安全警惕性，一旦發(fā)現(xiàn)緊急、異常的情況，立即啟動對應(yīng)的安全預(yù)案，全力保障小區(qū)節(jié)日期間的安全穩(wěn)定。
春節(jié)期間，物業(yè)各部門工作關(guān)鍵點(diǎn)
秩序維護(hù)部工作關(guān)鍵點(diǎn)
1、要認(rèn)真落實(shí)物業(yè)各崗位值班工作，值班電話要在小區(qū)內(nèi)張貼并保持暢通，不要出現(xiàn)空崗、缺崗現(xiàn)象。
2、要根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況制定安保方案，配足秩序維護(hù)人員，并配備專業(yè)的護(hù)衛(wèi)器械，加強(qiáng)日常安保巡邏工作，確保不留死角，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時(shí)上報(bào)，并做好日常巡邏記錄。
3、要注意加強(qiáng)車輛管理，嚴(yán)格車輛出入登記制度，做好日常特別是夜間的車輛進(jìn)出記錄，及時(shí)疏導(dǎo)、維護(hù)小區(qū)車輛行駛及停放秩序，制止區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放。
4、要特別注意加強(qiáng)消防管理，消防器材要配備齊全，做好小區(qū)內(nèi)易燃、易爆物品監(jiān)管。
保潔部工作關(guān)鍵點(diǎn)
1、要做好各小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治工作。節(jié)前對小區(qū)衛(wèi)生進(jìn)行一次全面、徹底的大掃除，重點(diǎn)做好日常衛(wèi)生死角的清理和重點(diǎn)部位的清潔。
2、要注意做好節(jié)日期間的衛(wèi)生保潔工作。小區(qū)物業(yè)要早計(jì)劃、早安排、早行動，認(rèn)真做好小區(qū)主、次干道及廣場等重要場所的保潔工作，生活垃圾定時(shí)、定點(diǎn)清運(yùn)，保證小區(qū)有一個(gè)整潔、良好的環(huán)境。
工程部工作關(guān)鍵點(diǎn)
1、年前，要對小區(qū)內(nèi)上下水管道、供電設(shè)施、消防設(shè)備等進(jìn)行“拉網(wǎng)式”檢查維修；發(fā)現(xiàn)供水、供電、供氣無法保障的現(xiàn)象，立即通知相關(guān)部門，組織力量及時(shí)進(jìn)行維修，確保小區(qū)住戶正常使用。同時(shí)，對小區(qū)各類下水管道、化糞池等隱蔽工程進(jìn)行疏通和清淤，對損壞的井蓋進(jìn)行調(diào)換，確保人身安全，保持管道流水暢通。
2、要增強(qiáng)主動服務(wù)意識，制定應(yīng)急預(yù)案和各種搶修操作流程，安排值班人員，搶修電話必須保持暢通。接到報(bào)險(xiǎn)、報(bào)修必須立即派出人員進(jìn)行處置。
客服部工作關(guān)鍵點(diǎn)
1、年前，要對小區(qū)各主要街道、住宅樓樓道照明設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一測試、檢修，確保春節(jié)期間的亮燈率。
2、要在小區(qū)明顯位置做好裝飾工作，活躍節(jié)日氣氛，營造歡樂祥和的節(jié)日氛圍。
3、要主動配合社區(qū)、辦事處，積極參與小區(qū)的和諧共建，在小區(qū)開展形式多樣的文體活動，豐富廣大居民節(jié)日文化生活。
項(xiàng)目經(jīng)理工作關(guān)鍵點(diǎn)
1、對年前、年后及節(jié)日期間發(fā)生的停水停電或因物業(yè)管理造成的群體上訪、人員傷亡和重大財(cái)產(chǎn)損失的事件及處理情況及時(shí)報(bào)告。
2、年前要召開專門會議，認(rèn)真部署小區(qū)節(jié)日期間的各項(xiàng)工作，并采取有力措施，抓好落實(shí)，確保節(jié)日期間的各項(xiàng)工作有條不紊的開展。
全體人員注意注意做好煙花爆竹燃放的各項(xiàng)管理工作。該禁止的禁止，該限制的限制，做好因業(yè)主燃放煙花爆竹可能發(fā)生的各類突發(fā)事件的應(yīng)急應(yīng)對準(zhǔn)備工作。