閱讀提示：近日，很多媒體都在報道鼓樓法院審理的一起車庫糾紛判例，并稱其為全國首例判業(yè)主獲勝的案例。誠然，在司法實踐中，涉及停車位的所有權訴訟，很多法院會直接依據《物權法》第七十四條第二款將規(guī)劃內的停車位判歸房地產公司所有，但早在2014年，廣東省高院的（2014）粵高法民一提字第120號判決將經過規(guī)劃的車位判決歸業(yè)主共有，為厘清停車位的歸屬提供了一個很好的參考案例。
【案情概述】
某房地產開發(fā)公司將某某花園環(huán)保停車場內的22號停車位出租給杜某。某某花園業(yè)委會提起訴訟，要求某房地產公司騰退車位。某房地產公司辯稱車位經過規(guī)劃，且在與業(yè)主簽署的《商住樓買賣合同》中也已約定 “內院物業(yè)產權屬甲方（某房地產公司）所有，乙方（購房人）無權干預甲方物業(yè)產權變動”，故車位屬某房地產公司所有，其有權處分。
經法院查明，某某花園環(huán)保停車場是經過規(guī)劃且通過政府職能部門審批，環(huán)保停車場及車位未獨立辦理土地使用證。某市規(guī)劃局向法院函復該環(huán)保停車場面積100%計入綠地面積，某省住房和城市建設廳復函對某規(guī)劃局的答復予以確認。
本案歷經一審、二審，最后經廣東省高院提審，終審判決某房地產公司騰退車位給某某花園業(yè)委會。
【法院觀點】
廣東省高院認為：“關于涉案環(huán)保停車場經過規(guī)劃審批與其權利歸屬的關系問題。規(guī)劃職能僅決定用途和功能，涉案環(huán)保停車場經過規(guī)劃審批一節(jié)并不能作為認定其屬某房地產公司所有的依據。”
而對于合同中約定停車位屬開發(fā)商所有的情形，廣東省高院認為：“即使某房地產公司與某某花園業(yè)主在房屋買賣合同中有約定涉案環(huán)保停車場歸金駿公司所有的條款，亦屬于《合同法》第四十條規(guī)定的‘提供格式條款一方免除其責任，加重對方責任、排除對方主要權利’的情形，應認定為無效。”
【個人觀點】
本案最主要的問題是確定該車位是建筑物區(qū)分所有權中的專有部分還是共有部分。若為共有部分，則隨著建筑物專有部分所有權的轉移，共有部分歸全體業(yè)主所有；若有專有部分，則開發(fā)商有權處分。
某房地產公司依據《物權法》第七十四條第二款 “建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”認為停車位屬專有部分。
而某某花園業(yè)委會認為屬共有部分。依據是《物權法》第七十四條第三款 “占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”
法院通過調查，判決環(huán)保停車場車位歸業(yè)務共有，依據則是《物權法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。”
筆者比較認同廣東省高院對規(guī)劃審批和權利歸屬關系的論述。《物權法》第七十四條第二款的適用，實際上是對專有權部分的確認，這種確認有明確的標準，最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中規(guī)定，專有部分的認定標準有三點：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。三者同時具備方能認為具有專有性，不能因為車位在規(guī)劃內就簡單認定開發(fā)商有權處分。
對具有獨立產權證書的地上停車位、停車場、地下車庫等一般不會產生糾紛，而對于無法辦理產權證書的地上停車位、地下車庫等，需分情況對待：
1.屬于人防工程的地下車位，《人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”誰與規(guī)劃、人防工程管理部門簽訂人防工程使用合同或取得《人防工程使用證》，誰就是人防工程管理部門批準和管理的收益人，實踐中的判決，如大連市中級人民法院（2015）大民二終字第00825號、鎮(zhèn)江市中級人民法院（2015）鎮(zhèn)民終字第00853號均有論述。
2.計入公攤面積的但無產權證書的車位，業(yè)主支付價款取得專有權的同時已取得了共有部分的共有權，應屬業(yè)主共有。未計入公攤面積且無產權證書的車位，開發(fā)商作為開發(fā)建設單位，并不因尚未進行登記就喪失車位的專有權，此種情況下開發(fā)商有權處分。
3.而對于部分省市不辦理地上車位產權登記造成的建筑規(guī)劃內但無法取得獨立產權證書的地上車位，應先審查其占用土地的性質，如屬于占用公共綠地或公共場所建設的，則其歸全體業(yè)務共有。不能證明是占用公共綠地或公共場所建設的，則需依據規(guī)劃、合同等綜合認定。
法律導人向善，《物權法》第七十四條第二款的目的，是通過開發(fā)商享有所有權鼓勵其多修建具有專有權的車位，是對各方權屬的明確確認，而非造成權屬的混亂。如果單純依據第七十四條第二款，凡規(guī)劃內車位均屬于開發(fā)商所有，則可能發(fā)生開發(fā)商利用車位惡意逃避房價監(jiān)管、建筑區(qū)劃內的公共部分被開發(fā)商侵占一空等問題，亦違背立法之本意。故對《物權法》七十四條第二款的適用，不能單一考量是否在規(guī)劃內。