物業(yè)管理行業(yè)稅負問題研究
中國物業(yè)管理協(xié)會行業(yè)發(fā)展研究中心
《物業(yè)管理行業(yè)稅負問題研究》課題組
一、物業(yè)管理行業(yè)稅負問題的提出
我國的物業(yè)管理是住房制度改革和住房商品化的產(chǎn)物，自從1981年深圳誕生了中國第一家物業(yè)管理企業(yè)，市場化、社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理就開始逐漸替代傳統(tǒng)的福利制的房屋管理模式。伴隨著物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量的增長和物業(yè)管理覆蓋率的提高，逐漸在我國孕育出一個嶄新的行業(yè)——物業(yè)管理行業(yè)。
總結近三十年物業(yè)管理的發(fā)展歷史，我們在肯定物業(yè)管理行業(yè)在改善人居環(huán)境、增加住房消費、解決就業(yè)問題、促進經(jīng)濟發(fā)展和維護社會穩(wěn)定方面發(fā)揮了不可替代作用的同時，還應當看到物業(yè)管理在市場化過程中，面臨著諸多發(fā)展中的問題和困難，例如：物業(yè)服務收費標準缺乏彈性，業(yè)主欠費現(xiàn)象普遍，物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營困難，老舊住宅小區(qū)以及保障性住房缺乏物業(yè)管理資金來源等。以上問題和困難，究其實質(zhì)，都是業(yè)主和企業(yè)的經(jīng)濟負擔問題，而稅負是其中直接而重要的影響因素之一。中國物業(yè)管理協(xié)會2007年在全國范圍內(nèi)對4600家物業(yè)服務企業(yè)開展行業(yè)生存狀況調(diào)查表明，大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營狀況艱難，被調(diào)查者普遍反映物業(yè)服務行業(yè)稅負政策不合理，加重了業(yè)主和企業(yè)的負擔。因此，從維護業(yè)主的切身利益和促進物業(yè)管理行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，對物業(yè)管理行業(yè)的稅負問題進行深入研究，并在此基礎上提出切實可行的解決方法和政策建議，具有十分重要的現(xiàn)實意義。2008年7月中國物業(yè)管理協(xié)會行業(yè)發(fā)展研究中心成立后，正式組建課題組，專項研究物業(yè)管理行業(yè)稅負問題。
二、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的重要作用
1．推行物業(yè)管理能增加就業(yè)崗位。黨中央、國務院高度重視就業(yè)工作，提出就業(yè)是民生之本、安國之策。據(jù)初步統(tǒng)計，物業(yè)管理作為一個新興的勞動密集行業(yè)，從業(yè)人員中的秩序維護員、清潔員、工程維修和綠化養(yǎng)護人員等通常占企業(yè)總人數(shù)的95%以上。而在這些基層員工中,農(nóng)村進城務工人員占52%，復員轉(zhuǎn)業(yè)人員占17.8%，下崗職工占6.7%，大中專畢業(yè)生占3.8%。目前，城鎮(zhèn)商品住房年竣工量在6億平方米左右，按新增2000平方米吸納一個物業(yè)從業(yè)人員算，每年物業(yè)行業(yè)可以吸納30萬就業(yè)人員，占全國新增就業(yè)人口的2.69%。此外，隨著各地物業(yè)管理覆蓋率的逐步提高，物業(yè)管理行業(yè)吸納的就業(yè)人群還將與日俱增。
2．推行物業(yè)管理有利于構建和諧社會。黨中央在十六屆六中全會上提出的建設和諧社會的戰(zhàn)略目標，具有深遠的意義。從微觀來看，居民家庭是社會的細胞，由其組成了社區(qū)，由無數(shù)社區(qū)組成社會。物業(yè)管理的開展，由物業(yè)企業(yè)按照業(yè)主的委托，按照管理規(guī)約對管理區(qū)域的公共事務進行管理，對業(yè)主提供各項服務，開展社區(qū)文化活動，宣傳互助友愛、促進鄰里和睦、有利于打造安全、寧靜、舒適的社區(qū)環(huán)境和建立社區(qū)的和諧氛圍。
3．推行物業(yè)管理有利于維護社會穩(wěn)定。物業(yè)管理對公共秩序的維護及協(xié)助政府開展安全防范職能的發(fā)揮，在減少刑事發(fā)案率，促進社會穩(wěn)定方面發(fā)揮著十分重要的作用。據(jù)公安網(wǎng)報道，實行物業(yè)管理的小區(qū)與沒有實行物業(yè)管理的小區(qū)每萬戶發(fā)案比例為1∶38，每萬戶刑事發(fā)案率比例為1∶10。在2008年北京舉辦的奧運會期間，北京市的各物業(yè)服務企業(yè)均與奧組委和北京市政府簽訂確保一方平安責任狀，通過精心制定管理方案，細致研究應急措施，做了大量保穩(wěn)定、促和諧的工作，確保奧運會各項活動的順利開展和比賽的圓滿進行，顯示了物業(yè)管理與社區(qū)管理的結合是保障中國社會穩(wěn)定的有效促進機制。
三、當前物業(yè)管理行業(yè)面臨的困境及引發(fā)的社會問題
近幾年來，隨著物價上漲和人力成本的提高，以及物業(yè)管理收費水平難以得到同步調(diào)整，行業(yè)生存狀況不容樂觀。中國物業(yè)管理協(xié)會從2007年二季度開始，通過網(wǎng)上填報的形式組織全國各地開展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查。截止當年12月底，完成網(wǎng)上調(diào)查信息數(shù)據(jù)填報的企業(yè)總數(shù)為4600家，調(diào)查面覆蓋了全國31個省、自治區(qū)、直轄市，共涉及128個城市和地區(qū)。
調(diào)查統(tǒng)計數(shù)字反映，4118家填報企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)總值4010501.3萬元，平均資產(chǎn)總值973.9萬元；4190家填報企業(yè)2006年經(jīng)營總收入過2769375.3萬元，平均經(jīng)營收入660.9萬元；3727家填報企業(yè)完成營業(yè)稅金及附加150393.83萬元，平均完成營業(yè)稅金及附加40.4萬元；1581家填報企業(yè)上繳企業(yè)所得稅金42352.54萬元，平均上繳企業(yè)所得稅金26.8萬元；2006年盈利企業(yè)為1825家，占調(diào)查企業(yè)的39.7%，實現(xiàn)利潤總額達149797.5萬元，平均利潤額82.1萬元。
企業(yè)經(jīng)營效益情況 單位：萬元
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調(diào)查
企業(yè)數(shù)
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盈利情況
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虧損情況
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持平情況
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企業(yè)數(shù)
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%
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平均盈利額
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企業(yè)數(shù)
|
%
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平均虧損額
|
企業(yè)數(shù)
|
||
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全國
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4600
|
1843
|
40.07
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81.28
|
1871
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40.76
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37.22
|
886
|
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東部地區(qū)
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1754
|
958
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54.62
|
124.83
|
522
|
29.76
|
51.82
|
274
|
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中部地區(qū)
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1308
|
413
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31.57
|
24.56
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605
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46.25
|
18.53
|
290
|
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西部地區(qū)
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904
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315
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34.85
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40.80
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404
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44.69
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31.30
|
185
|
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東北地區(qū)
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634
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157
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24.76
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45.96
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340
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53.63
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55.12
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137
|
從上表可見，僅有40%的企業(yè)實現(xiàn)利潤，且利潤額低，60％的企業(yè)虧損或持平。這些數(shù)據(jù)反映出多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難，行業(yè)缺乏可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟基礎，近年來不少城市呈現(xiàn)行業(yè)整體萎縮趨勢，由此帶來以下一系列的社會問題。
1.部分物業(yè)服務企業(yè)為降低成本，采取削減人員或降低服務標準等，使得服務水平明顯下降，引發(fā)業(yè)主和住戶的不滿，導致矛盾和糾紛。近年因物業(yè)管理糾紛而上訪、信訪以及提起訴訟的案件呈現(xiàn)上升趨勢；
2.部分城市頻繁出現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)因入不敷出而被迫退出在管的虧損項目（大多為低收入人群居住，物業(yè)費標準過低且收費率偏低的老舊住宅小區(qū)）的情況。物業(yè)服務企業(yè)的撤出，造成小區(qū)內(nèi)垃圾堆積成山，可防性偷盜案件頻發(fā)等，直接影響了廣大業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生活，一些地方多次發(fā)生群體上訪事件，影響到社區(qū)穩(wěn)定和社會和諧，也給城市政府的日常管理帶來了很大的壓力；
3.一些物業(yè)服務企業(yè)撤離在管項目，必然導致裁員現(xiàn)象的發(fā)生，使得目前嚴峻的就業(yè)形勢雪上加霜；
上述問題的屢屢發(fā)生，使各地政府進一步意識到，物業(yè)管理的貢獻不僅在于促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，直接拉動了國民經(jīng)濟的增長和改善了人居環(huán)境，更重要的貢獻是體現(xiàn)在“保民生、保就業(yè)、保穩(wěn)定”的社會效益上。盡管物業(yè)管理企業(yè)虧損面加大的直接影響體現(xiàn)在行業(yè)整體經(jīng)營效益下降和生存困境上，但由此引起的對民生和社會穩(wěn)定的影響不容忽視。
四、制定扶持物業(yè)管理行業(yè)稅收政策的現(xiàn)實意義
當前物業(yè)管理生存發(fā)展的當務之急是盡快改變行業(yè)大面積虧損的狀況，在目前情況下，最簡捷有效的途徑有兩條：一是適當提高物業(yè)服務費標準，二是適當減輕物業(yè)管理稅負。
在全球性的金融危機影響下，中國的經(jīng)濟發(fā)展也面臨著嚴重的挑戰(zhàn)與考驗，在國家出臺了一系列“保增長、保就業(yè)、保民生、保穩(wěn)定”政策措施的大環(huán)境下，短期內(nèi)提高物業(yè)服務費標準，增加業(yè)主和住戶的經(jīng)濟負擔顯然不可行。要做到在不增加業(yè)主和住戶經(jīng)濟負擔的同時，又能保證物業(yè)服務的正常開展，通過調(diào)整物業(yè)管理稅收政策，以扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，無疑是當前最好的政策選擇。
稅收政策應具備調(diào)整利益分配關系和扶持社會健康發(fā)展的雙重功能。調(diào)整利益分配關系，就是要求堅持公平稅制的原則，國家在以稅收形式取得財政收入，安排稅收負擔時，應處理好國家與納稅人之間的關系，創(chuàng)造公平稅收環(huán)境，鼓勵競爭。公平稅負不是平均稅負，而是應給予納稅人大體相同的稅收環(huán)境，并使稅收負擔與納稅人的負擔能力相適應。從這個角度講，重新評估物業(yè)管理行業(yè)在社會經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，通過調(diào)整國家的稅收政策，減低物業(yè)管理行業(yè)的稅負和平衡利益分配，不失為扶持物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的有效舉措。制定扶持物業(yè)管理行業(yè)的稅收政策，不僅可以減輕物業(yè)服務企業(yè)的負擔，更好地發(fā)揮物業(yè)管理在城市管理中的作用，而且可以減緩物業(yè)服務費短期內(nèi)無法提高所帶來的壓力，使業(yè)主得到實惠，真正體現(xiàn)黨中央的惠民政策。
五、現(xiàn)行物業(yè)管理行業(yè)稅收政策及存在的問題
1．現(xiàn)行物業(yè)服務企業(yè)適用的稅種、稅目與稅率。
1）營業(yè)稅：稅率5%。
2）城建稅：按營業(yè)稅的7%計稅。
3）教育費附加：按營業(yè)稅的4%計稅。
4）企業(yè)所得稅：按調(diào)整后利潤總額計算納稅額，稅率：25%。
5）車船使用稅：車船使用稅是以應稅車船為征稅對象的計量標準為計稅依據(jù)，實行定額征收。
6）印花稅：印花稅共有13個稅目，如：購銷合同、建筑安裝工程承包合同、借款合同、營業(yè)帳簿等。稅率分為：
比例稅率：萬分之0.5、萬分之3、萬分之5、千分之1。
定額稅率：按件貼花，稅額5元。
7）代扣代繳的個人所得稅：計稅依據(jù)工資、薪金。適用九級超額累進稅率，稅率為5%—45%。
8）殘疾人保障基金：每年征收一次，征收額=（上年度在職人員總數(shù)×1.6%-上年度殘疾職工總數(shù)）×所在地職工年平均工資×60%。
2．存在的問題分析
1）稅率偏高
物業(yè)服務企業(yè)與其他行業(yè)的營業(yè)稅稅負比較研究
目前，對物業(yè)管理適用“服務業(yè)”5%的營業(yè)稅稅率，相對交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)3%的稅率明顯偏高。鑒于物業(yè)管理行業(yè)區(qū)別于其他服務行業(yè)的根本之處在于它具有準公共服務的特征，從維護涉及千家萬戶的公共利益和保障民生的角度出發(fā)，應對物業(yè)管理行業(yè)適用有別于一般服務業(yè)的較低的營業(yè)稅率。
2）稅基不合理
物業(yè)管理收費具有“取之于民，用之于民”的特征。在酬金制收費模式下，物業(yè)服務收費標準是按照“以支定收”的方式確定的。物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務資金由物業(yè)服務支出和物業(yè)服務酬金兩部分構成，其中物業(yè)服務支出屬代業(yè)主收取并用于支付維持清潔、維護秩序、綠化養(yǎng)護、設備設施維修保養(yǎng)等物業(yè)服務日常開支，與居民日常生活中發(fā)生的水電費、取暖費和燃氣費等費用一樣具有代收代付的性質(zhì)，不應作為稅基。在物業(yè)管理發(fā)展較為成熟的香港特別行政區(qū)，業(yè)主所交的物業(yè)管理費一般是先進入業(yè)主立案法團的帳戶，在物業(yè)公司實施管理的過程中，從該帳戶中將各種費用支付給專業(yè)公司，物業(yè)公司收取10%的傭金作為收入，依據(jù)該收入交納稅費。因此，稅務部門應以物業(yè)服務酬金為稅基向物業(yè)服務企業(yè)計征營業(yè)稅及其附加，而目前各地稅務部門均以物業(yè)服務資金為稅基向企業(yè)征稅，無疑加重業(yè)主和企業(yè)的負擔。
3）重復征稅
根據(jù)國家法律法規(guī)規(guī)定、消防維保，電梯維保應當委托具備相應資質(zhì)的專業(yè)單位承擔。隨著社會專業(yè)化分工的日趨細化，目前物業(yè)服務企業(yè)大多存在不同程度的專業(yè)分包。中央空調(diào)維保，日常專業(yè)保潔，專業(yè)安防，專業(yè)外墻清洗等專項服務，大多是通過分包委托給其他專業(yè)公司的方式完成的。在計征營業(yè)稅時，物業(yè)服務企業(yè)與專業(yè)分包公司之間實際應存在稅項抵扣，在申報本企業(yè)營業(yè)稅時，應允許將外包服務的支出從物業(yè)服務收入中予以扣減，剩余的服務收入作為計征營業(yè)稅的依據(jù)。而目前稅務機關對物業(yè)服務企業(yè)按照收入全額計征營業(yè)稅，不允許根據(jù)各專業(yè)分包公司的發(fā)票額將相應支出部分作為稅前抵扣項目，明顯存在重復征稅的問題，加重了物業(yè)服務企業(yè)的稅收負擔。
六、完善物業(yè)管理行業(yè)稅收政策的具體建議
1．降低物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)稅稅率
建議比照郵電通信業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸業(yè)、文化體育業(yè)，將物業(yè)服務行業(yè)營業(yè)稅的稅率由現(xiàn)行的5%的調(diào)低為3%，以扶持物業(yè)管理行業(yè)的生存和發(fā)展。
2．確立合理的物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)稅征收范圍
建議比照旅游業(yè)將全部的旅游收入扣減替旅游者支付給其他單位的房費、餐費、交通費、門票或者支付給其他接團旅游企業(yè)的旅游費后的余額為營業(yè)收入計征營業(yè)稅的做法；及比照廣告代理業(yè)以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告發(fā)布者（包括媒體、載體）的廣告發(fā)布費后的余額為營業(yè)收入計征營業(yè)稅的做法，將物業(yè)服務企業(yè)的收入扣除支付給其他專業(yè)服務單位支出（如：專業(yè)消防維保、電梯維保、中央空調(diào)維保、外墻清潔、綠化養(yǎng)護、專業(yè)安保等外包支出）后征稅，以體現(xiàn)合理稅基，避免重復征稅。
建議根據(jù)上述意見，就國家稅務總局“關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知”（國稅法【1998】第217號文）和財政部 國家稅務總局“關于營業(yè)稅若干政策問題的通知”（財稅【2003】16號文）做出相應的政策調(diào)整。
3．盡快明確物業(yè)服務企業(yè)在繳納所得稅時的應納稅所得額
新企業(yè)所得稅稅法從2008年01月01日執(zhí)行，比原企業(yè)所得稅稅收負擔率減輕8％。建議國家稅務總局能夠盡快出臺相關政策，明確物業(yè)服務企業(yè)的各項不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的項目，作為應納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。
關于征收方式，課題組經(jīng)過研究分析認為，對于較大較強、內(nèi)部管理較為規(guī)范的企業(yè)，實行查帳征收是比較有利的；而對小規(guī)模且財務管理不健全的物業(yè)服務企業(yè)，采取向稅務機關申請核定征收的辦法更有利。
課題組建議通過中國物業(yè)管理協(xié)會呈請國家住房和城鄉(xiāng)建設部商國家稅務總局和財政部稅政司，力爭能在物業(yè)管理行業(yè)盡快實行物業(yè)服務資金全額營業(yè)稅征收為加值額營業(yè)稅征收，從而減輕物業(yè)管理行業(yè)稅收負擔，以扶持物業(yè)管理的健康發(fā)展，讓大多數(shù)城鄉(xiāng)居民能夠持續(xù)享受物業(yè)服務帶來的便利，讓已經(jīng)就業(yè)的幾百萬從業(yè)者能夠有一個穩(wěn)定的職業(yè)，最終實現(xiàn)今年黨中央提出的“保民生、保增長、保穩(wěn)定”目標。
課題組組長：
林常青 中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事，福建永安物業(yè)管理有限公司董事長，福州市人大常委會法工委委員、十二屆/十三屆市人大代表
課題組組員：
李健輝 中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事，廣州粵華物業(yè)有限公司董事長
陳家豪 中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事，浙江耀江物業(yè)管理有限公司董事長
劉 晶 中國物業(yè)管理協(xié)會理事，天津市現(xiàn)代物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理