【案情回顧】
原告某物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)合同起訴被告王某要求交納物業(yè)費并承擔(dān)違約金，被告王某稱自己與承租人陳某簽訂租賃合同，合同約定物業(yè)費應(yīng)由承租人陳某交納，因此物業(yè)公司應(yīng)向承租人陳某催討物業(yè)費。
法院認(rèn)為，業(yè)主與承租人簽訂合同，約定物業(yè)費由承租人交納，雖然租賃合同成立有效，但是根據(jù)合同相對性原則，業(yè)主與承租人之間的租賃合同不得對抗第三人。因此，作為被告的業(yè)主王某與第三方陳某關(guān)于物業(yè)費交納的約定不得作為對抗物業(yè)公司的依據(jù)。在物業(yè)費未及時支付時，業(yè)主王某仍然承擔(dān)向物業(yè)公司支付物業(yè)費及違約金的責(zé)任。
【法官釋法】
依法成立的合同對合同當(dāng)事人具有約束力，不得損害第三方權(quán)利，業(yè)主與承租人簽訂的租賃合同只能對租賃雙方的權(quán)利義務(wù)做出約定，這種約定不得對抗第三人，不得通過合同損害第三方權(quán)利。從債務(wù)的角度分析，業(yè)主與承租人約定由承租人交納物業(yè)費實際上構(gòu)成了債務(wù)的轉(zhuǎn)移，將原屬業(yè)主的債務(wù)轉(zhuǎn)移給承租人，在業(yè)主和承租人之間有效，這種債務(wù)轉(zhuǎn)移沒有得到債權(quán)人即物業(yè)公司的同意時，并未免除業(yè)主支付物業(yè)費的責(zé)任。