城市政府對(duì)推動(dòng)物業(yè)管理工作的發(fā)力
——談?chuàng)P州市政府大力加強(qiáng)市區(qū)物業(yè)管理工作
最近從各方面了解到江蘇揚(yáng)州市在推動(dòng)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展上所做的大量有成效工作，很受鼓舞。抽時(shí)間到揚(yáng)州作了一次調(diào)研，了解到揚(yáng)州市委市政府對(duì)物業(yè)管理發(fā)展給予的高度關(guān)注，把“采取有效措施，全面提升物業(yè)管理水平”寫入了市政府工作報(bào)告，確定2013年為“物業(yè)管理提升年”；按照“提升物業(yè)管理水平、提高群眾居住滿意度”的總體要求，經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)專題研究通過，今年3月下發(fā)了《市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)物業(yè)管理工作的意見》（簡(jiǎn)稱《市政府意見》），之后召開了市區(qū)物業(yè)管理工作推進(jìn)大會(huì)，成為貫徹《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》行動(dòng)最快、力度最大的城市。在調(diào)研中感到，這是揚(yáng)州市在近幾年大力推動(dòng)物業(yè)管理工作的進(jìn)一步發(fā)力，他們的以下做法值得各地借鑒。
一、在管理模式上，采取市場(chǎng)化物業(yè)管理和基本物業(yè)服務(wù)“兩條腿”并進(jìn)，大幅度提高物業(yè)管理覆蓋面
近年來，揚(yáng)州采取了市場(chǎng)化物業(yè)管理和基本物業(yè)服務(wù)“兩條腿”的并進(jìn)。對(duì)市區(qū)新建商品住宅小區(qū)，要求100%推行專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理，由物業(yè)企業(yè)依據(jù)合同實(shí)施管理；對(duì)暫時(shí)不具備市場(chǎng)化條件的老舊住宅區(qū)，結(jié)合綜合整治，全面實(shí)施由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）成立基本物業(yè)服務(wù)中心提供的包括治安防范、清掃保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、維修服務(wù)、停車管理的“五有”基本物業(yè)服務(wù)。由此大幅度提高了物業(yè)管理和服務(wù)的覆蓋面，使得近幾年政府投資改造后的老舊住宅小區(qū)能保持完好狀態(tài)，讓居住在老舊小區(qū)的居民得到基本的物業(yè)服務(wù)。這次我們調(diào)研的建有28幢多層住宅，居住789戶居民的荷花池老舊住宅小區(qū)，在2010年市政府實(shí)施了整治改造后，由街道建立了荷禾物業(yè)服務(wù)中心，徹底改變了過去“大門四處敞，路燈鬧下崗；水泥路不平，停車要靠搶；垃圾難入箱，隨地到處放；花園不見花，雜草茁壯長”面貌，呈現(xiàn)“小區(qū)有保安，大門設(shè)門崗；路燈個(gè)個(gè)亮，路平下水暢；車輛停車位，垃圾全入箱；衛(wèi)生有保潔，綠地花兒放”景象，在小區(qū)整治和管理上，交出了一份讓居民滿意的答卷。新建小區(qū)市場(chǎng)化物業(yè)管理和老舊小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)的全面推進(jìn)，對(duì)揚(yáng)州城市整體管理水平的提升，文明城市的建設(shè)，以及社會(huì)的和諧，都作出了重要貢獻(xiàn)。
二、在工作推進(jìn)上，建立社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的協(xié)調(diào)機(jī)制，打造物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的良性互動(dòng)
成立由社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)參加的議事班子，建立工作例會(huì)制度，形成統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)機(jī)制，以物業(yè)管理推動(dòng)社區(qū)服務(wù)發(fā)展，拓展社區(qū)服務(wù)范圍，建設(shè)管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代化社區(qū)，是揚(yáng)州推進(jìn)物業(yè)管理的重要抓手。僅荷花池老舊住宅小區(qū)在整治改造和基本物業(yè)管理推進(jìn)過程中，針對(duì)停車位不足的問題，社區(qū)居委會(huì)、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、基本物業(yè)服務(wù)分中心就召開了40多次“圓桌會(huì)議”和80多次現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)，與每一戶居民進(jìn)行協(xié)商，共建立18座79間1400多平米的合用車庫，在原有40個(gè)停車位的基礎(chǔ)上合理規(guī)劃、裁邊補(bǔ)角再增加了40個(gè)停車位，有效解決了居民停車難問題。
在管理體制上，落實(shí)市、區(qū)、街道、社區(qū)“兩級(jí)政府、三級(jí)管理、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”的行政監(jiān)管和公共服務(wù)責(zé)任，將加強(qiáng)市區(qū)物業(yè)管理的工作落到實(shí)處
揚(yáng)州《市政府意見》提出，按照“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)負(fù)責(zé)，以塊為主、綜合協(xié)調(diào)”的原則，落實(shí)行政監(jiān)管和公共服務(wù)責(zé)任，進(jìn)一步明確市、區(qū)兩級(jí)職責(zé)分工，健全市房管部門行業(yè)管理、各區(qū)政府（管委會(huì)）屬地負(fù)責(zé)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體組織、職能部門密切配合的工作體制，有效發(fā)揮社區(qū)基層組織和業(yè)主自治組織作用，共同推進(jìn)市區(qū)物業(yè)管理工作。市政府建立市相關(guān)職能部門和各區(qū)政府（管委會(huì)）參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，主要研究物業(yè)管理重大事項(xiàng)，會(huì)商區(qū)級(jí)機(jī)構(gòu)無法處理解決的物業(yè)管理重點(diǎn)工作，協(xié)調(diào)推進(jìn)條塊協(xié)作，研究提出重大政策建議。
在今年一季度末召開的市區(qū)物業(yè)管理工作推進(jìn)大會(huì)上，聞道才副市長在講話中要求市相關(guān)職能部門進(jìn)一步將工作觸角延伸到小區(qū)，立足職能、分工協(xié)作、密切配合，對(duì)房屋建筑質(zhì)量、違章開店、油煙噪音、犬類管理等與群眾生活息息相關(guān)的民生實(shí)事，該管的必須管，要管就管到位；要求各區(qū)政府對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé)，建立相應(yīng)的聯(lián)席會(huì)議制度和物業(yè)管理工作機(jī)制，落實(shí)轄區(qū)物業(yè)管理責(zé)任，積極推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)；要求強(qiáng)化部門聯(lián)動(dòng)、構(gòu)建大物管工作格局，切實(shí)提升業(yè)主滿意度。
揚(yáng)州市將有關(guān)事項(xiàng)的具體組織實(shí)施落腳到街道，由此構(gòu)筑覆蓋全市的物業(yè)管理工作網(wǎng)絡(luò)。《市政府意見》明確要求街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）建立物業(yè)管理專門機(jī)構(gòu)，明確分管領(lǐng)導(dǎo)具體負(fù)責(zé)，配備2—3名專、兼職人員，具體組織轄區(qū)物業(yè)管理工作；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目監(jiān)督管理和矛盾投訴調(diào)解等工作，調(diào)解本轄區(qū)物業(yè)管理方面的投訴，完善社區(qū)公共服務(wù)體系；牽頭組織召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)，并指導(dǎo)、監(jiān)督其日常運(yùn)作；對(duì)轄區(qū)內(nèi)的老舊住宅小區(qū)，按照要求負(fù)責(zé)為居民提供基本物業(yè)服務(wù)。
在工作重點(diǎn)上，強(qiáng)化部門聯(lián)動(dòng)、齊抓共管，群策群力解決群眾關(guān)注的熱點(diǎn)難題。
揚(yáng)州市下發(fā)的《市區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議成員單位工作職責(zé)》對(duì)各區(qū)政府、市房管局、公安局、民政局、中級(jí)法院、財(cái)政局、人社局、規(guī)劃局、建設(shè)局、城管局、民防局、環(huán)保局、物價(jià)局、政府法制辦、地稅局、工商局、質(zhì)監(jiān)局、消防支隊(duì)、揚(yáng)州報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)、揚(yáng)州廣電傳媒集團(tuán)（總臺(tái)）的職責(zé)做了明確分工。
市政府把緩解住宅小區(qū)停車難，提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率，擴(kuò)大維修資金應(yīng)急使用通道，加大違章搭建管控力度等作為近階段打好攻堅(jiān)戰(zhàn)的突破關(guān)鍵。區(qū)別不同情況，《市政府意見》對(duì)加強(qiáng)物業(yè)管理從四方面提出了分類指導(dǎo)意見。
一是對(duì)新建商品住宅小區(qū)，以建立市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制為主要措施，加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的監(jiān)管，重點(diǎn)解決物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)資源合理配置、承接查驗(yàn)制度建立、住宅小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)和落實(shí)等問題；二是對(duì)已經(jīng)實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)以提高物業(yè)服務(wù)水平和建立協(xié)調(diào)矛盾調(diào)處機(jī)制為主要措施，重點(diǎn)解決部分住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平不高、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不誠信經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)費(fèi)市場(chǎng)化機(jī)制不健全、矛盾突出小區(qū)的停車難、拆違難、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)難、調(diào)價(jià)難等問題；三是對(duì)老舊住宅小區(qū)以開展老小區(qū)綜合整治和落實(shí)基本物業(yè)服務(wù)為主要措施，重點(diǎn)解決基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善、財(cái)政補(bǔ)貼資金保障等問題，保證老舊住宅小區(qū)有治安防范、有清掃保潔、有綠化養(yǎng)護(hù)、有維修維護(hù)、有停車管理等有償性基本物業(yè)服務(wù)；四是對(duì)拆遷安置和保障性住宅小區(qū)以增加配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)面積、落實(shí)建設(shè)單位監(jiān)管責(zé)任和提高物業(yè)費(fèi)收繳率為主要措施，重點(diǎn)解決小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)不足、物業(yè)服務(wù)水平不高等問題。
五、在政策引導(dǎo)上，多措并舉加大扶持力度，促進(jìn)物業(yè)管理整體水平的提升
《市政府意見》明確：“對(duì)不具備市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的老舊住宅小區(qū)實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)的，市、區(qū)財(cái)政給予0.15—0.2元/㎡/月的資金補(bǔ)貼”；“拆遷安置和保障性住宅小區(qū)配建的配套服務(wù)設(shè)施經(jīng)營收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)缺口。如仍有不足，由市、區(qū)財(cái)政各承擔(dān)50%給予補(bǔ)貼”；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為“2004年前建成住宅小區(qū)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核達(dá)標(biāo)后，對(duì)其在物業(yè)服務(wù)過程中所繳納的營業(yè)稅地方留成部分實(shí)行先征后返政策”；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄用的“40—50”人員，依勞動(dòng)合同時(shí)限，區(qū)分給予基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育社保補(bǔ)貼，及明確資金列支渠道；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)新招用符合條件的人員，區(qū)分勞動(dòng)合同時(shí)限與考核，給予職業(yè)培訓(xùn)補(bǔ)貼。市政府還通過以獎(jiǎng)代補(bǔ)，加大物業(yè)服務(wù)爭(zhēng)優(yōu)創(chuàng)先獎(jiǎng)勵(lì)力度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平不斷提升。