談物業(yè)管理的防災(zāi)應(yīng)急機(jī)制
——北京發(fā)生的特大暴雨給我們敲響警鐘
一、特大暴雨給城市管理和物業(yè)管理造成的嚴(yán)重影響
今年入汛以來，全國部分地區(qū)遭遇了范圍最廣、強(qiáng)度最大、歷時(shí)最長的一次強(qiáng)降雨，北京等地更是出現(xiàn)了近61年來最強(qiáng)的特大暴雨。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，僅北京有77人罹難，受災(zāi)人口160萬，經(jīng)濟(jì)損失達(dá)116億元。因市區(qū)路段積水，交通中斷，鐵路停運(yùn)，航班停飛，道路、橋梁、水利工程多處受損，民房汽車被淹，給市民的生活和經(jīng)濟(jì)、社會造成了嚴(yán)重影響，凸顯了城市在應(yīng)急管理、排水系統(tǒng)及房屋質(zhì)量上的一系列問題。
這次的突發(fā)災(zāi)害也嚴(yán)峻考驗(yàn)著城市的物業(yè)管理，一些物業(yè)企業(yè)的在管項(xiàng)目出現(xiàn)地下車庫被水淹沒、機(jī)房遭水浸、電梯井進(jìn)水、屋頂或門窗發(fā)生嚴(yán)重漏水等，影響到居民正常生活，并導(dǎo)致業(yè)主車輛、屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)遭受損失。可以說，這次暴雨是對物業(yè)管理房屋承接驗(yàn)收、日常設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、安全隱患排查、防災(zāi)物資準(zhǔn)備、業(yè)主防災(zāi)宣傳以及物業(yè)企業(yè)面對災(zāi)害的應(yīng)急機(jī)制的操作性和實(shí)效性與應(yīng)對事后賠償處理的全面檢驗(yàn)。
二、物業(yè)管理行業(yè)在抗災(zāi)中的積極作為
在災(zāi)害來臨之際，北京的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和行業(yè)協(xié)會用行動展示了行業(yè)對業(yè)主的真情和對社會的責(zé)任。他們采取各種措施積極應(yīng)對，化解一個(gè)又一個(gè)險(xiǎn)情，為保障業(yè)主人身及財(cái)產(chǎn)安全做出了最大的努力。
北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司在第一時(shí)間啟動應(yīng)急預(yù)案，全面部署各個(gè)項(xiàng)目的防災(zāi)抗災(zāi)工作。組織員工到可能積水、漏水的地點(diǎn)進(jìn)行巡查；在低洼、塌陷區(qū)域事先準(zhǔn)備好的隔離墩上用警戒帶進(jìn)行圍擋；用沙袋筑起防洪壁壘抵擋暴雨的侵襲；對漫進(jìn)樓道、車庫的雨水及時(shí)清掏，為搶險(xiǎn)救災(zāi)工作爭取了寶貴的時(shí)間，把災(zāi)害造成的影響減小到了最低程度。通過日以繼夜的奮戰(zhàn)，使萬科的在管小區(qū)經(jīng)受住了強(qiáng)暴雨的嚴(yán)峻考驗(yàn)，受到業(yè)主的好評。
北京首欣物業(yè)管理有限責(zé)任公司接到暴雨預(yù)警，立即啟動防汛搶險(xiǎn)、防汛物資車輛輸送等應(yīng)急預(yù)案。在短短30分鐘內(nèi)300余名防汛人員全部集結(jié)待命，公司領(lǐng)導(dǎo)分別帶隊(duì)奔赴重點(diǎn)地區(qū)和重點(diǎn)部位進(jìn)行雨前檢查，各項(xiàng)目部集中對雨箅子等排水設(shè)施進(jìn)行清掏檢查，45分鐘內(nèi)7000余個(gè)沙袋全部碼放到位，做好了防汛各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。在一天多的強(qiáng)暴雨中，首欣物業(yè)所管項(xiàng)目不同程度發(fā)生了多起擋墻倒塌，電線桿、電纜損壞，山體滑坡等，均得到了有效的臨時(shí)處理。雨過之后，已連續(xù)奮戰(zhàn)了30余個(gè)小時(shí)的36個(gè)項(xiàng)目部，又在第一時(shí)間組織力量對低洼處積水、殘泥、堆積物及生活垃圾進(jìn)行清理，以保證業(yè)主正常生活；對排水設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，以保證排水通暢；安排各單位人員入戶走訪漏雨戶，及時(shí)開展修漏工作，安撫居民情緒。
值得特別提到的是，當(dāng)緊急災(zāi)情出現(xiàn)時(shí)，北京物業(yè)管理協(xié)會通過自身影響力和號召力，在政府主管部門的支持和指導(dǎo)下，積極組織行業(yè)開展跨區(qū)搶險(xiǎn)援助。在這次強(qiáng)降雨中，因啞巴河決堤使北京房山區(qū)成為重災(zāi)區(qū)，碧桂園、綠城、北潞園、加州水郡、瑞雪春堂等五家高層小區(qū)地下車庫遭雨水倒灌，積水最深達(dá)5米，造成配電室、二次供水、電梯等設(shè)施設(shè)備無法啟用，搶險(xiǎn)工作陷入困境。北京物業(yè)管理協(xié)會及時(shí)向常務(wù)理事單位發(fā)起號召，呼吁有能力的企業(yè)在自愿前提下，成立應(yīng)急搶險(xiǎn)隊(duì)支援災(zāi)區(qū)。當(dāng)天下午5點(diǎn)和第二天，分兩批共有24家企業(yè)，179名作業(yè)人員，共調(diào)集水泵73臺，發(fā)電機(jī)2臺，出動車輛38臺，在北京物業(yè)管理協(xié)會的帶領(lǐng)下，趕赴房山對口開展緊急援助。由房山區(qū)物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)，由入駐小區(qū)的項(xiàng)目經(jīng)理指揮，以援助企業(yè)為最小單位，由專人帶班，經(jīng)過連續(xù)72小時(shí)緊張有序的工作，在受災(zāi)嚴(yán)重的物業(yè)管理項(xiàng)目搶險(xiǎn)搶修中發(fā)揮了及其重要的作用，得到當(dāng)?shù)卣谋碚煤腿罕姼叨荣潛P(yáng)。
在組織搶險(xiǎn)工作的同時(shí)，北京物業(yè)管理協(xié)會還及時(shí)組織行業(yè)專家對水災(zāi)后設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急處置進(jìn)行討論，提出了《設(shè)備機(jī)房進(jìn)水后電氣設(shè)備的搶修方法》、《電梯底坑進(jìn)水處理辦法》等指導(dǎo)意見。災(zāi)后，在北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委物業(yè)處、物業(yè)指導(dǎo)中心、新聞中心的指導(dǎo)下，北京物業(yè)管理協(xié)會召開了“水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作研討會”，邀請了北京保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會、北京城建科技促進(jìn)會、北京房地產(chǎn)法學(xué)會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及房山區(qū)受災(zāi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各相關(guān)方代表參加，探討水災(zāi)后物業(yè)管理有關(guān)問題的處置工作，區(qū)分投保和未投保兩種情況，為企業(yè)提供了對業(yè)主車輛和個(gè)人財(cái)產(chǎn)損失賠償、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失賠償、公共設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修基金使用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主維權(quán)時(shí)應(yīng)注意的問題等多項(xiàng)法律援助和政策指導(dǎo)意見，凸現(xiàn)了行業(yè)協(xié)會對行業(yè)維權(quán)作用的發(fā)揮。
三、災(zāi)害引發(fā)的行業(yè)反思
這次強(qiáng)降雨對北京地區(qū)在人財(cái)物上造成巨大損失主要有天災(zāi)的原因、以及城市規(guī)劃和市政方面存在問題，但也暴露出部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在災(zāi)害意識，平時(shí)履責(zé)不力，應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行不到位等薄弱環(huán)節(jié)。有的企業(yè)沒有建立災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案和隱患排查制度，發(fā)生問題時(shí)措手不及；有的企業(yè)沒有準(zhǔn)備抽水和燃油水泵等基本防災(zāi)設(shè)施，造成停水停電時(shí)救援工作無法展開；也有一些實(shí)力不足的企業(yè)，平時(shí)工作尚可應(yīng)付，但在大災(zāi)面前，人、財(cái)、物均顯無力應(yīng)對，引發(fā)業(yè)主不滿和集體維權(quán)事件。
災(zāi)害與突發(fā)事件的處置是物業(yè)管理的重要工作之一，總結(jié)這次防災(zāi)搶險(xiǎn)中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，我們應(yīng)加強(qiáng)以下幾方面的工作。
一、制定可行的應(yīng)急預(yù)案和定期演練制度。首先，物業(yè)企業(yè)應(yīng)提高對災(zāi)害與突發(fā)事件處置工作的重視，建立切實(shí)可行的災(zāi)害與突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。根據(jù)災(zāi)害預(yù)警的嚴(yán)重程度和時(shí)間，制定不同的響應(yīng)級別和不同災(zāi)害時(shí)段的應(yīng)急處理措施；其次，要通過每年定期開展調(diào)動業(yè)主參與的應(yīng)急預(yù)案全員演練，切實(shí)提高應(yīng)對災(zāi)害與突發(fā)事件的能力。
二、切實(shí)做好新建物業(yè)承接檢查和驗(yàn)收工作。這次物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的受災(zāi)問題，有很多是開發(fā)商建造時(shí)遺留下來，而物業(yè)企業(yè)在接管前后沒有嚴(yán)格把關(guān)、及時(shí)發(fā)現(xiàn)與解決造成的。要從源頭抓起，必須嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，重點(diǎn)改進(jìn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收工作，對不符合約定或存在隱患的，書面通知建設(shè)單位進(jìn)行整改，并待建設(shè)單位解決后組織復(fù)驗(yàn)，以解除日后管理中的后顧之憂。
三、加強(qiáng)日常管理和隱患排查工作。要加強(qiáng)對管理區(qū)域內(nèi)排水管道、溝渠、窨井的檢查和疏通，對可能存在安全隱患的位置進(jìn)行加固和拆除，建立對設(shè)備定期檢修保養(yǎng)和地下車庫雨水倒灌的防范措施，做好防災(zāi)應(yīng)急物資的貯備，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主財(cái)產(chǎn)和車輛停放管理等事項(xiàng)辦理相關(guān)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，尤其要注意對不可抗力條款的細(xì)化，以及免責(zé)條款的簽訂，并根據(jù)物業(yè)合同簽訂的內(nèi)容，盡到相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。
四、做好災(zāi)害來臨前對業(yè)主的預(yù)先通告和爭取業(yè)主對抗災(zāi)工作的配合。在企業(yè)接到災(zāi)害警報(bào)后，應(yīng)通過張貼公告、發(fā)送短信等方式在第一時(shí)間通知業(yè)主，提醒業(yè)主關(guān)閉門窗、收好陽臺和天臺可能墜落的物品。一旦災(zāi)害超出防范能力的，應(yīng)及時(shí)組織業(yè)主轉(zhuǎn)移車輛，撤離人員，并切斷地下室的電源等，盡量防止人身傷亡事件和財(cái)產(chǎn)重大損失的發(fā)生。
五、充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用。在這次抗災(zāi)救險(xiǎn)中，北京等地的物業(yè)管理協(xié)會在貫徹政府總體部署，做好企業(yè)搶險(xiǎn)工作和跨區(qū)救援，以及災(zāi)后有關(guān)問題的處置等方面發(fā)揮了重要作用，值得各地協(xié)會認(rèn)真學(xué)習(xí)和借鑒。