山東省物業(yè)管理條例
(2009年1月8日山東省第十一屆人民代表大常務(wù)委員會第八次會議通過)
第一章 總 則
第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域
第二節(jié) 配套建筑與設(shè)施設(shè)備
第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付
第三章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組
第二節(jié) 業(yè)主大會
第三節(jié) 業(yè)主委員會
第四章 物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 住宅物業(yè)的裝飾裝修
第三節(jié) 車庫與車位的使用
第四節(jié) 業(yè)主自治管理
第五章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第二節(jié) 行業(yè)自律
第六章 物業(yè)服務(wù)
第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與合同
第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費
第七章 物業(yè)的維護
第一節(jié) 建設(shè)單位的保修責任
第二節(jié) 專有部分的維護
第三節(jié) 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護
第四節(jié) 專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護
第八章 社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理
第一節(jié) 社區(qū)物業(yè)管理
第二節(jié) 舊住宅區(qū)物業(yè)管理
第九章 法律責任
第十章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。
第三條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護、服務(wù)及監(jiān)督管理活動。
第四條 物業(yè)管理應(yīng)當堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。
第五條 省人民政府建設(shè)行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)管理部門或者建設(shè)行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門），負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
城管執(zhí)法、房地產(chǎn)開發(fā)、財政、民政、價格、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
社區(qū)居民委員會負責指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第七條 縣級以上人民政府應(yīng)當制定扶持政策，采取措施，推動住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)及機關(guān)、學校、醫(yī)院等實行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。
鼓勵采用節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域
第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。
分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第九條 建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,應(yīng)當持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項目規(guī)劃設(shè)計方案和地名核準文件等資料，向物業(yè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)主管部門應(yīng)當自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門等單位的意見后進行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由物業(yè)主管部門按照本條例的規(guī)定重新進行劃分登記，但應(yīng)當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的業(yè)主同意。
第二節(jié) 配套建筑與設(shè)施設(shè)備
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當嚴格按照國家和省有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計規(guī)范和工程標準進行建設(shè)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。
第十二條 物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當符合下列規(guī)定：
（一）建筑面積按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；
（二）具備水、電、采光、通風等正常使用功能。
業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。
物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。
第十三條 住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米；住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會用房，應(yīng)當按照規(guī)劃要求進行配套建設(shè)。
住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔義務(wù)教育的中小學校，屬于政府所有，建設(shè)投資由政府承擔，具體投資來源應(yīng)當在項目建設(shè)條件意見書中載明。
第十四條 按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。
第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同）的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。
第十六條 住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負責設(shè)計、建設(shè)、維護和管理。建設(shè)單位應(yīng)當協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。
住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費（含綜合開發(fā)費），并根據(jù)公用事業(yè)價格改革和調(diào)整情況逐步核減，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。具體辦法由省建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門制定，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費的收取標準由設(shè)區(qū)的市人民政府合理確定。
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。
第十七條 本條例實施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收。具體辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。
第十八條 專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。
各級人民政府和有關(guān)主管部門應(yīng)當加強對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設(shè)和維護管理義務(wù)。
第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由經(jīng)營單位投資經(jīng)營的除外。
第二十條 城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門在進行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計審查時，應(yīng)當就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標準征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見。
第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付
第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當依法通過招標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關(guān)資料，向物業(yè)主管部門備案。
第二十二條 鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設(shè)，對項目的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。
建設(shè)單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應(yīng)當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。
第二十三條 建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容進行約定；涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當一致。
第二十四條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：
（一）生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量裝置；
（二）雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);
（三）小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計量裝置；
（四）在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置；
（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按規(guī)劃設(shè)計要求配置到位；
（六）按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè)；
（七）小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；
（八）按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè)；
（九）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；
（十）住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施；
（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
建設(shè)單位應(yīng)當組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合驗收，接受房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。
第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。
第二十六條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時，應(yīng)當向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。
第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）業(yè)主名冊；
（五）物業(yè)管理必需的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時,將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。
鼓勵建設(shè)單位為其開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營用房或者給予資金支持。