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第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍 , 承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
{ 釋義 } 本條是對(duì)建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任的規(guī)定。
物業(yè)保修責(zé)任是指建設(shè)單位有對(duì)物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷,予以保證修復(fù)的責(zé)任。雖然物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,但前期物業(yè)管理一般處于建設(shè)單位的物業(yè)保修期間內(nèi),在保修期間與范圍內(nèi)的房屋維修由建設(shè)單位承擔(dān)首要責(zé)任。1998 年《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第 16 條明確規(guī)定:"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。"為了區(qū)別物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的維修的不同責(zé)任,本條在此進(jìn)一步明確建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的保修責(zé)任,保修責(zé)任應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān),保修期限與范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。
為了保障住房消費(fèi)者的權(quán)益,加強(qiáng)商品房住宅售后服務(wù)管理 ,1998 年建設(shè)部下發(fā)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅 使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》,要求建設(shè)單位在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí),必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅出售后,委托物業(yè)管理公司等單位維修的,應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》明示所委托的單位。根據(jù)該第 5 條、第 6 條的規(guī)定,物業(yè)的地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;正常使用情況下物業(yè)各部位、部件的保修范圍和保修期限( 從建設(shè)單位將竣工驗(yàn)收的物業(yè)交付用戶使用之日起計(jì)算的最低法定期限)為:屋面防水 3 年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下 室、管道滲漏 1 年;墻面、頂棚抹灰層脫落 1 年; 地面空鼓開裂、面積起紗1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞 2 個(gè)月;供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備 1 個(gè)采暖期或供冷期;衛(wèi)生潔具1 年; 燈具、電器開關(guān) 6 個(gè)月。其他部位的保修期限,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行延長(zhǎng)上述保修期限。但是,根據(jù)該規(guī)定的第 7 條、第 12 條 , 用戶驗(yàn)收商品住宅后自行添置、改動(dòng)的設(shè)施、設(shè)備 , 由用戶自行承擔(dān)維修責(zé)任。 用戶違反《住宅使用說(shuō)明書》的合理使用提示,使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問(wèn)題,建設(shè)單位不承擔(dān)保修責(zé)任。由上述原因引起的房屋質(zhì)量受損和其他用戶損失,由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。