上海：上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法
為促進(jìn)上海物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，建立合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，提高市民居住質(zhì)量，根據(jù)國務(wù)院第379號令發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，國家發(fā)改委和建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和上海市人大常委會發(fā)布的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
一、適用范圍
本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)、物業(yè)收費(fèi)及監(jiān)督管理。
容積率高于0.5的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及其要求、服務(wù)收費(fèi)及其標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位或業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)按照本辦法規(guī)定執(zhí)行。
容積率等于或低于0.5的住宅物業(yè)管理區(qū)域或純別墅住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及其要求、服務(wù)收費(fèi)及其標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位或業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)參照本辦法的有關(guān)原則協(xié)商確定。
二、物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定
分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)本市住宅物業(yè)不同的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求制定和適時(shí)調(diào)整，并向社會公布。
分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)包括物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的制定由市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定由市價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)。
經(jīng)區(qū)（縣）人民政府同意，各區(qū)（縣）價(jià)格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)實(shí)際情況，在本市最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)制定并發(fā)布區(qū)（縣）的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
三、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和等級的劃分
本市住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和設(shè)施設(shè)備配置等情況分為綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修服務(wù)五項(xiàng)，等級從低到高，最高為五級。（詳見附表《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》）。
四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定
住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照質(zhì)價(jià)相符的原則，分別選擇并組合確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和。各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過規(guī)定的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主大會成立前的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級并擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在發(fā)布招標(biāo)公告或協(xié)議價(jià)格15個(gè)工作日前將擬定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)縣價(jià)格主管部門確認(rèn)。建設(shè)單位應(yīng)在確認(rèn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)或確定協(xié)議價(jià)格。其中綜合管理服務(wù)項(xiàng)目所選的等級不得高于所選的公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目等級，也不得高于所選的公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)項(xiàng)目等級。
前期物業(yè)服務(wù)合同中需列明約定的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同中應(yīng)包含前期物業(yè)合同中約定的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主大會成立后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級，并按本辦法規(guī)定協(xié)商具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。需要時(shí)可邀請所在地居民委員會參與協(xié)調(diào)。
五、超過最高服務(wù)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定
因提供本辦法未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容和設(shè)施設(shè)備而提高物業(yè)服務(wù)水平的，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主大會成立前的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，建設(shè)單位應(yīng)委托市物業(yè)管理協(xié)會組織專家論證提出相適應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)區(qū)縣價(jià)格主管部門確認(rèn)并報(bào)市價(jià)格主管部門備案后，作為物業(yè)管理招標(biāo)或協(xié)議的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主大會成立后,具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求協(xié)商確定。需要時(shí)也可邀請所在地居民委員會參與協(xié)調(diào)。
六、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的備案
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15個(gè)工作日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同提交物業(yè)所在地的區(qū)縣價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。
七、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)價(jià)單位和預(yù)收期限
本辦法所確定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)價(jià)單位為每月每平方米建筑面積。經(jīng)業(yè)主大會同意，計(jì)價(jià)單位也可為每月每戶。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月收取。經(jīng)與業(yè)主約定可以預(yù)收，預(yù)收期限一般不得超過3個(gè)月。
八、付費(fèi)起訖時(shí)間
前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)出讓人承擔(dān)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)受讓人承擔(dān)。雙方另有約定的從其約定。
九、明碼標(biāo)價(jià)
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，做到價(jià)目齊全、內(nèi)容真實(shí)、標(biāo)示醒目、字跡清晰，并可采取公示欄、公示牌、收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊、多媒體終端等方式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督舉報(bào)電話等。
實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等發(fā)生變化時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)前一個(gè)月，將所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，并標(biāo)示新標(biāo)準(zhǔn)開始實(shí)行的日期。
十、法律責(zé)任
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守國家的法律、法規(guī)及有關(guān)文件的規(guī)定，嚴(yán)格履行住宅物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。若未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)、安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照住宅物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；物業(yè)管理企業(yè)也可以依法追繳。
十一、監(jiān)督檢查
物業(yè)服務(wù)雙方應(yīng)接受相關(guān)居民委員會的監(jiān)督，發(fā)生物業(yè)服務(wù)糾紛時(shí)，可接受居民委員會的協(xié)調(diào)。
物業(yè)管理企業(yè)違反國家和本市物業(yè)管理法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，未提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的，由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)國家與本市的有關(guān)規(guī)定予以處理。
構(gòu)成價(jià)格違法、違規(guī)的，由價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為處罰規(guī)定》和《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》等法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定予以處罰。
十二、其他規(guī)定
本辦法所規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測算是采用包干制結(jié)算形式。其他未盡事宜，按照國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
本辦法執(zhí)行過程中，凡以前市、區(qū)（縣）物價(jià)局、房地局文件規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
十三、解釋部門
本辦法由市物價(jià)局、市房地資源局按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。
十四、辦法實(shí)施
本辦法自2005年10月1日起實(shí)施。
本辦法實(shí)施后開始物業(yè)服務(wù)并收費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)按照本辦法規(guī)定執(zhí)行。
本辦法實(shí)施前業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)已簽訂住宅物業(yè)服務(wù)合同且尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
本辦法實(shí)施時(shí)尚未成立業(yè)主大會且原有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于本辦法最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，須相應(yīng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或提高服務(wù)等級。若收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于本辦法最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，在業(yè)主大會成立前不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
公有住宅售后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行本辦法的有關(guān)事項(xiàng)另行研究后制定。