南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例
（2016年1月21日南京市第十五屆人民代表大會(huì)第四次會(huì)議制定 2016年3月30日江蘇省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十二次會(huì)議批準(zhǔn) 根據(jù)2024年6月27日南京市第十七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議通過(guò)，2024年7月31日江蘇省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議批準(zhǔn)的《南京市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修正）
目 錄
第一章 總則
第二章 業(yè)主自治
第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第三節(jié) 其他規(guī)定
第三章 前期物業(yè)管理
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第六章 公共收益與維修資金
第七章 監(jiān)督檢查與矛盾化解
第八章 法律責(zé)任
第九章 附則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng)，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主，通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 物業(yè)管理堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府組織、部門協(xié)同、屬地管理、業(yè)主自治、行業(yè)自律、專業(yè)服務(wù)、科技支撐的原則。
建立健全社區(qū)（村）黨組織領(lǐng)導(dǎo)的居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的協(xié)商共治機(jī)制，發(fā)揮社區(qū)（村）黨組織的黨建引領(lǐng)作用。
第四條 市、區(qū)人民政府和江北新區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，將物業(yè)管理工作納入基層治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制；建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制；制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策；鼓勵(lì)采用新技術(shù)提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
發(fā)展和改革、公安、民政、規(guī)劃和自然資源、生態(tài)環(huán)境、城鄉(xiāng)建設(shè)、水務(wù)、城市管理、綠化園林、數(shù)據(jù)、市場(chǎng)監(jiān)督管理、人民防空、消防救援機(jī)構(gòu)等行政主管部門和單位按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督工作。
居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)展物業(yè)管理工作。
第六條 物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，加強(qiáng)自律管理，調(diào)解行業(yè)糾紛，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。
鼓勵(lì)和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)。
第七條 加強(qiáng)物業(yè)管理信息化建設(shè)，完善物業(yè)管理信息平臺(tái)，為業(yè)主議事決策、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)信息公開(kāi)公示、物業(yè)管理電子檔案查詢、矛盾糾紛投訴處理等提供支撐，推動(dòng)物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平全面提升。
第八條 建立健全物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解機(jī)制，綜合運(yùn)用調(diào)解、和解、仲裁、公證等非訴訟方式化解物業(yè)管理矛盾糾紛，發(fā)揮人民調(diào)解、行業(yè)性專業(yè)性調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解的作用，推動(dòng)源頭預(yù)防、前端化解、實(shí)質(zhì)解紛，提高基層治理能力。
第二章 業(yè)主自治
第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)利、履行義務(wù)。
臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主參加自治活動(dòng)的方式、違反共同約定的責(zé)任、自治活動(dòng)爭(zhēng)議處理辦法作出約定。
第十條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，依法履行職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則之日起成立。
業(yè)主戶數(shù)超過(guò)三百戶的住宅小區(qū)，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)）通過(guò)的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第十一條 符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會(huì)籌備組使用。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第十二條 符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。
籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)?；I備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、建設(shè)單位、居（村）民委員會(huì)等派員組成?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任。業(yè)主成員由業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦、社區(qū)（村）黨組織推薦、居（村）民委員會(huì)推薦等方式產(chǎn)生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定，并事先告知全體業(yè)主?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。
籌備組正式開(kāi)展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。
第十三條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）本人、配偶及其他直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；
（二）無(wú)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬等的不當(dāng)行為；
（三）無(wú)不宜擔(dān)任的其他情形。
籌備組中的業(yè)主成員還應(yīng)當(dāng)符合本條例第二十一條第一款規(guī)定的條件。
第十四條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成下列籌備工作，并召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式；
（二）擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案，其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設(shè)立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會(huì)，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）擬定首屆業(yè)主委員會(huì)成員候選人條件、名單和選舉辦法；
（五）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)方案、表決議案；
（六）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間以書(shū)面形式向籌備組提出意見(jiàn)，籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面意見(jiàn)之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書(shū)面答復(fù)。
籌備組未在九十日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書(shū)面公告籌備組解散?；I備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議，或者對(duì)籌備組成員有異議的，訴訟、復(fù)議和異議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，籌備組應(yīng)當(dāng)將會(huì)議表決統(tǒng)計(jì)結(jié)果、表決清單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間不少于七日。表決清單內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括參加表決的業(yè)主具體房號(hào)、表決票權(quán)數(shù)和具體表決意見(jiàn)。業(yè)主大會(huì)依法成立后，籌備組自動(dòng)解散。
第十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前將會(huì)議內(nèi)容函告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參與指導(dǎo)，對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知居（村）民委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)或者其他業(yè)主大會(huì)召集人未能按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改。未整改的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)相關(guān)業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十六條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
成立業(yè)主小組的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項(xiàng)。
第十七條 業(yè)主小組范圍內(nèi)的全體業(yè)主推選本小組出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主代表。業(yè)主小組議事由該小組推選產(chǎn)生的業(yè)主代表主持，共同討論決定本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造等事項(xiàng)。
業(yè)主小組作出的決定應(yīng)當(dāng)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)作出的決定，并在作出決定后七日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)。
第十八條 業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)本小組參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)為本業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主，其資格條件、任期等參照業(yè)主委員會(huì)成員設(shè)置條件，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。
第十九條 業(yè)主代表履行下列職責(zé)：
（一）在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前就會(huì)議議題征集本小組業(yè)主意見(jiàn)，出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議；
（二）組織開(kāi)展本條例第十七條規(guī)定的業(yè)主小組議事權(quán)限所確定的活動(dòng)，并將結(jié)果告知業(yè)主委員會(huì)；
（三）告知業(yè)主委員會(huì)本小組業(yè)主的有關(guān)意見(jiàn)和建議；
（四）建立本小組工作檔案；
（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第二十條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主人數(shù)較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)依法向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案；不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
備案材料齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)出具書(shū)面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個(gè)工作日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及公安機(jī)關(guān)、居（村）民委員會(huì)；備案材料不齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）不予備案，并書(shū)面告知須補(bǔ)齊的材料。
管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則修改，或者業(yè)主委員會(huì)成員更換的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)向原備案機(jī)關(guān)辦理變更備案。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力；
（三）遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）本人、配偶及其他直系親屬與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)直接的利益關(guān)系；
（五）書(shū)面承諾及時(shí)、全面履行工作職責(zé)；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
業(yè)主委員會(huì)成員候選人通過(guò)業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦、社區(qū)（村）黨組織推薦、居（村）民委員會(huì)推薦等方式產(chǎn)生。鼓勵(lì)符合條件的居（村）民委員會(huì)成員、社區(qū)（村）黨組織成員、中國(guó)共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員依法參選業(yè)主委員會(huì)成員。
籌備組確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單，并報(bào)社區(qū)（村）黨組織。業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單和基本信息，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，可以同時(shí)依法產(chǎn)生候補(bǔ)成員，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)成員組成，每屆任期三至五年，成員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)成員。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；
（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，定期書(shū)面向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢；
（三）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問(wèn)題；
（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（六）組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
（七）根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用并公布經(jīng)營(yíng)所得收益情況；
（八）配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)等做好住宅物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會(huì)治安等工作；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)成員不得有下列行為：
（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)，或者拒絕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；
（二）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；
（三）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；
（四）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報(bào)人；
（五）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；
（六）未經(jīng)業(yè)主依法共同決定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；
（七）挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金、公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；
（八）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系的單位、個(gè)人提供的利益或者報(bào)酬；
（九）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)費(fèi)；
（十）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。
業(yè)主委員會(huì)逾期未能換屆改選的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)所在地的居（村）民委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主名冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生并辦理?yè)Q屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和物業(yè)所在地的區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交；拒不移交的，轄區(qū)內(nèi)的公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。
第二十六條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主人數(shù)等因素，在管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算。該經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)，或者由業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，聘請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)秘書(shū)。具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、所需經(jīng)費(fèi)在管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算及使用情況，至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
第三節(jié) 其他規(guī)定
第二十七條 除本條例第二十條第二款規(guī)定的情形外，住宅小區(qū)無(wú)業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)未完成換屆選舉，經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）多次指導(dǎo)后仍未能產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者新一屆業(yè)主委員會(huì)的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第二十八條 物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、公安機(jī)關(guān)、居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位等派員組成。
物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)應(yīng)當(dāng)為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于百分之六十，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第二十一條的規(guī)定。
物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。
第二十九條 物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，就住宅小區(qū)共同管理事項(xiàng)征求全體業(yè)主意見(jiàn)，形成業(yè)主共同決定。
物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)成立之日起停止履行職責(zé)，并在七日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)后解散。
第三十條 物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。
物業(yè)管理區(qū)域需要分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)形成區(qū)域調(diào)整方案，對(duì)調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定。
需要分立的，應(yīng)當(dāng)分別由擬新設(shè)立的物業(yè)管理區(qū)域的專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意；需要合并的，應(yīng)當(dāng)分別由原物業(yè)管理區(qū)域的專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，應(yīng)當(dāng)重新辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。
第三十一條 劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合業(yè)主大會(huì)成立法定條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)成員的辦法。
第三十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組議事表決可以采用電子投票、紙質(zhì)投票等方式實(shí)名投票。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。
業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)成員出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議不得委托他人。
一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個(gè)或者二個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采用物業(yè)管理信息平臺(tái)進(jìn)行電子投票表決。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì)成員、物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員、業(yè)主代表有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止，并應(yīng)當(dāng)自終止之日起七日內(nèi)移交其使用、保管的文書(shū)、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物：
（一）不再具有本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主身份的；
（二）以書(shū)面形式提出辭職的；
（三）符合管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形的。
業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會(huì)決定暫停執(zhí)行職務(wù)，并提請(qǐng)下次業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定罷免或者恢復(fù)執(zhí)行職務(wù)：
（一）拒不履行業(yè)主義務(wù)且拒不改正的；
（二）不履行業(yè)主委員會(huì)成員職責(zé)和義務(wù)的；
（三）其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的情形。
業(yè)主委員會(huì)成員、物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員、業(yè)主代表職務(wù)自行終止、暫停執(zhí)行、被罷免或者恢復(fù)執(zhí)行的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于七日。
第三十四條 業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書(shū)面提出撤銷申請(qǐng)；認(rèn)為物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門書(shū)面提出撤銷申請(qǐng)。
區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在十五個(gè)工作日內(nèi)將審查結(jié)果書(shū)面告知申請(qǐng)人；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十五條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
第三十六條 建設(shè)單位依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序通過(guò)招標(biāo)、投標(biāo)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。
前期物業(yè)服務(wù)合同中一般包括下列內(nèi)容：
（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)價(jià)格和委托代收費(fèi)事項(xiàng)；
（二）各分項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)（含人員配置）和費(fèi)用分項(xiàng)測(cè)算；
（三）分項(xiàng)費(fèi)用和主要成本變動(dòng)聯(lián)動(dòng)調(diào)整的約定；
（四）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估方式；
（五）物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房）的面積和位置；
（六）生活垃圾分類投放和收集管理規(guī)范；
（七）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)以及人防設(shè)施設(shè)備維護(hù)內(nèi)容；
（八）業(yè)主共有資金專用賬戶的設(shè)立、查詢方式，以及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益的核算及分配辦法；
（九）違約責(zé)任、合同解除的條件和爭(zhēng)議解決方式；
（十）與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。
第三十七條 臨時(shí)管理規(guī)約由建設(shè)單位按照市物業(yè)管理行政主管部門制發(fā)的統(tǒng)一示范文本制定，物業(yè)買受人在購(gòu)房時(shí)簽署。臨時(shí)管理規(guī)約中應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：
（一）業(yè)主定期交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)；
（二）業(yè)主對(duì)房屋使用以及出租等規(guī)定；
（三）建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù)；
（四）建設(shè)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估辦法等；
（五）建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件；
（六）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費(fèi)用的分?jǐn)偡绞剑?/span>
（七）與住宅物業(yè)管理有關(guān)的其他事項(xiàng)。
臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金專用賬戶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶后十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶，并將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶。
第三十九條 已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評(píng)估。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理行政主管部門隨機(jī)抽取第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時(shí)告知物業(yè)管理行政主管部門。
經(jīng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理行政主管部門報(bào)告，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公示。
第四十條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。需要對(duì)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)報(bào)告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日，并書(shū)面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)、區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門；
（三）調(diào)價(jià)方案應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，決定結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于七日。
業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違反前款程序的，可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）投訴。
第四十一條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照合同約定共同對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、人防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，并邀請(qǐng)物業(yè)所在地的區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）參加。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（二）共用設(shè)施設(shè)備、人防設(shè)施設(shè)備、生活垃圾分類投放和收集設(shè)施的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
（四）業(yè)主名冊(cè)；
（五）物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體期限，最長(zhǎng)不超過(guò)十日。
承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。
物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
第四十二條 物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
業(yè)主大會(huì)成立、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)備存承接查驗(yàn)相關(guān)資料并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十三條 本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。
提倡業(yè)主大會(huì)通過(guò)統(tǒng)一的招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十四條 業(yè)主大會(huì)或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，一般包括下列內(nèi)容：
（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)價(jià)格和委托代收費(fèi)事項(xiàng)；
（二）各分項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)（含人員配置）和費(fèi)用分項(xiàng)測(cè)算；
（三）分項(xiàng)費(fèi)用和主要成本變動(dòng)聯(lián)動(dòng)調(diào)整的約定；
（四）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估方式；
（五）利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益的核算和分配辦法；
（六）物業(yè)移交時(shí)承接查驗(yàn)的費(fèi)用承擔(dān)；
（七）消防安全責(zé)任和防范服務(wù)內(nèi)容；
（八）生活垃圾分類投放和收集管理規(guī)范；
（九）違約責(zé)任、履約保證措施、合同解除的條件和爭(zhēng)議解決方式；
（十）與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開(kāi)展評(píng)估，并向全體業(yè)主公布評(píng)估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合評(píng)估活動(dòng)。
業(yè)主依法享有的正當(dāng)權(quán)益和根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同享有的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者損害業(yè)主權(quán)益的，業(yè)主可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟；經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本信息、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；
（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式，以及物業(yè)費(fèi)、公共收益收支情況、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)情況；
（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；
（四）住宅專項(xiàng)維修資金使用情況；
（五）房屋裝飾裝修及使用過(guò)程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng)；
（六）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
前款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公開(kāi)。上述信息有變更的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自信息變更之日起七日內(nèi)重新公開(kāi)。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，并不得有下列行為：
（一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
（二）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（三）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無(wú)相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)；
（四）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意將物業(yè)費(fèi)、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)、汽車停放費(fèi)等捆綁收費(fèi)；
（五）挪用住宅專項(xiàng)維修資金、公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；
（六）未履行生活垃圾分類投放管理責(zé)任，或者未按照規(guī)定建立并落實(shí)生活垃圾分類投放日常管理制度；
（七）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的行為。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，并移交下列資料：
（一）建設(shè)單位按照本條例第四十一條規(guī)定移交的資料；
（二）電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊(cè)、維護(hù)保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料；
（三）物業(yè)管理用房、業(yè)主共用的場(chǎng)地和設(shè)施設(shè)備資料；
（四）物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護(hù)資料；
（六）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料，預(yù)收的物業(yè)費(fèi)，公共水電分?jǐn)傎M(fèi)交納記錄等資料；
（七）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。
新物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
發(fā)生矛盾糾紛不能順利交接的，經(jīng)相關(guān)主體請(qǐng)求，轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助并依法處理。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)物業(yè)所在地的區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）參加，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。
電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第四十九條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目開(kāi)展專項(xiàng)檢查，向社會(huì)公布信用信息評(píng)價(jià)結(jié)果。
區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息征集、考核、評(píng)價(jià)、匯總和核查工作。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息的征集、核查工作。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供日常物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，二年內(nèi)不得在本市申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目；失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開(kāi)具誠(chéng)信證明：
（一）在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的；
（二）物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者撤出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)的；
（三）未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的；
（四）出售、泄露或者非法提供、使用業(yè)主信息的；
（五）對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報(bào)復(fù)的；
（六）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有前款第一項(xiàng)情形的，物業(yè)管理行政主管部門一年內(nèi)不將其納入物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。
物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有下列嚴(yán)重失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)錄入項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案，同時(shí)錄入其所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案：
（一）騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金的；
（二）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途的；
（三）擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的；
（四）擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；
（五）因管理失職造成人員傷害、財(cái)產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的；
（六）被市場(chǎng)監(jiān)督管理行政主管部門認(rèn)定亂收費(fèi)或者收費(fèi)不規(guī)范且未改正的；
（七）其他損害業(yè)主利益情節(jié)嚴(yán)重的。
有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查，并書(shū)面告知業(yè)主核查結(jié)果。
第五十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。
業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止或者限制供水、供電、供氣、供熱、通訊以及利用電梯、門禁控制系統(tǒng)限制車輛、人員出入等方式催交物業(yè)費(fèi)。
第五十三條 物業(yè)費(fèi)可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)資金管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公開(kāi)、透明、質(zhì)價(jià)相符的原則。
物業(yè)費(fèi)實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出費(fèi)用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。除了合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的酬金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面質(zhì)詢之日起七日內(nèi)書(shū)面答復(fù)。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)其從業(yè)人員的培訓(xùn)，規(guī)范服務(wù)行為，不得干擾業(yè)主自治活動(dòng)。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)書(shū)面委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得就業(yè)主共同管理事項(xiàng)擅自向業(yè)主征求意見(jiàn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和維護(hù)業(yè)主自治活動(dòng)中的正常秩序，出現(xiàn)破壞業(yè)主自治活動(dòng)議事秩序情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻當(dāng)事人，并保留證據(jù)，向有關(guān)機(jī)關(guān)舉報(bào)。
第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂書(shū)面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。
臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約對(duì)公共水電費(fèi)用分?jǐn)偡绞接屑s定的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以按照其約定將公共水電費(fèi)用分?jǐn)偟矫恳粦魳I(yè)主。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納公共水電分?jǐn)傎M(fèi)。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十六條 禁止下列影響物業(yè)管理區(qū)域公共安全的行為：
（一）損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，超荷載存放物品；
（二）違反安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品；
（三）損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；
（四）擅自架設(shè)電線、電纜等；
（五）擅自占用通風(fēng)采光井、電纜井、管道井等豎向管井以及樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品；
（六）攜帶電動(dòng)自行車或者其蓄電池進(jìn)入住宅電梯或者戶內(nèi)；
（七）違反用電安全要求私拉電線和插座為電動(dòng)自行車充電；
（八）在住宅公共門廳、疏散通道、樓梯間、安全出口、不符合消防安全要求的架空層、消防車通道及其兩側(cè)影響通行的區(qū)域停放電動(dòng)自行車或者為電動(dòng)自行車充電；
（九）從建筑物中拋擲物品；
（十）法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第五十七條 禁止下列影響物業(yè)管理秩序的行為：
（一）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書(shū)房的上方；
（二）違反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定；
（三）違法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌、車位用途；
（四）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；
（五）損毀樹(shù)木、綠地；
（六）未按照規(guī)定分類投放垃圾，或者隨意排放污水、棄置雜物、露天焚燒雜物；
（七）制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動(dòng)；
（八）在規(guī)定區(qū)域外停放車輛；
（九）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)；
（十）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；
（十一）法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第五十八條 有本條例第五十六條、第五十七條所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政主管部門投訴和舉報(bào)，對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第五十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并對(duì)物業(yè)費(fèi)的結(jié)算作出明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主在處分本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人出具交納物業(yè)費(fèi)的證明。
第六章 公共收益與維修資金
第六十條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，住宅專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求建賬、入賬并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管財(cái)務(wù)原始憑證及相關(guān)會(huì)計(jì)資料。
物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。業(yè)主大會(huì)成立前，應(yīng)當(dāng)將收益的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，但業(yè)主依法共同決定的除外。
探索建立電梯、消防等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項(xiàng)維修保險(xiǎn)制度。
第六十一條 業(yè)主對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況有異議的，可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿；經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。
對(duì)任期和離任的業(yè)主委員會(huì)成員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
第六十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金一次性交存至住宅專項(xiàng)維修資金專戶，并在物業(yè)交付使用時(shí)向業(yè)主收取。
受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前交存電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金管理。
第六十三條 住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循安全可靠、方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
需要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提出維修實(shí)施方案，組織征詢業(yè)主意見(jiàn)，由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后，由物業(yè)管理行政主管部門劃轉(zhuǎn)核準(zhǔn)的資金。僅涉及部分共用部位的，可提交涉及共用部位的業(yè)主依法共同決定使用。
超過(guò)一定額度的維修資金使用項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo)、審價(jià)、監(jiān)理等方式，保障資金安全。
第六十四條 住宅專項(xiàng)維修資金的增值收益，除去業(yè)主房屋分戶滾存資金（利息）和必要管理費(fèi)用外，剩余部分納入相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金統(tǒng)籌分賬。符合下列情形的可以優(yōu)先使用：
（一）受益人為全體業(yè)主的維修項(xiàng)目；
（二）無(wú)法界定受益人的維修項(xiàng)目；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用的項(xiàng)目。
由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)將住宅專項(xiàng)維修資金統(tǒng)籌分賬在規(guī)定的額度內(nèi)，統(tǒng)籌用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。
住宅專項(xiàng)維修資金統(tǒng)籌分賬的使用額度，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中明確。
第六十五條 發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)可以向區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出資金使用申請(qǐng)：
（一）電梯故障；
（二）消防設(shè)施存在重大火災(zāi)隱患；
（三）屋面、外墻滲漏，嚴(yán)重影響房屋使用；
（四）二次供水水泵運(yùn)行中斷，但專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外；
（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙；
（六）樓頂、樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)；
（七）其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。
區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書(shū)面申請(qǐng)之日起二個(gè)工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)方便快捷地處理應(yīng)急維修事項(xiàng)，并加強(qiáng)監(jiān)督管理，保障資金安全，對(duì)維修項(xiàng)目的方案制定、預(yù)算編制、工程實(shí)施、竣工驗(yàn)收、決算造價(jià)審核等環(huán)節(jié)實(shí)施全過(guò)程監(jiān)管。前述事項(xiàng)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展評(píng)估。
對(duì)本條第一款規(guī)定的應(yīng)急維修情形相關(guān)主體未及時(shí)提出申請(qǐng)的，區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)責(zé)任人限期維修，也可以組織代為維修。代為維修費(fèi)用經(jīng)審核后，向業(yè)主公示并依法列支。
第七章 監(jiān)督檢查與矛盾化解
第六十六條 本市建立物業(yè)管理活動(dòng)市、區(qū)、江北新區(qū)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）三級(jí)管理體系，按照屬地管理原則開(kāi)展相關(guān)工作。
第六十七條 有關(guān)行政主管部門和單位，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和本條例規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全面落實(shí)監(jiān)督管理職責(zé)。建立違法行為投訴登記制度，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告有關(guān)部門的具體職責(zé)范圍、聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對(duì)實(shí)名投訴、舉報(bào)實(shí)行限時(shí)回復(fù)，依法處理違法行為。具體辦法由市人民政府另行制定。
第六十八條 市物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責(zé)：
（一）負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)政策研究，建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化、法治化的物業(yè)管理機(jī)制；
（二）制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議示范文本，會(huì)同專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位制定相關(guān)委托協(xié)議示范文本；
（三）統(tǒng)籌全市住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管工作；
（四）建立完善分級(jí)培訓(xùn)輔導(dǎo)體系，促進(jìn)業(yè)主自治和物業(yè)行業(yè)技術(shù)進(jìn)步；
（五）指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督各區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理行政監(jiān)管工作；
（六）組建全市物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解專家?guī)?，指?dǎo)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)成立行業(yè)性專業(yè)性調(diào)解組織；
（七）建立并完善全市物業(yè)管理信息平臺(tái)；
（八）制定業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)則、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)管理、統(tǒng)一招標(biāo)投標(biāo)、業(yè)主議事決策、信息公開(kāi)公示、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用管理等配套實(shí)施辦法；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第六十九條 區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責(zé)：
（一）負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的劃分、物業(yè)管理項(xiàng)目的區(qū)域備案、前期物業(yè)承接查驗(yàn)備案和物業(yè)服務(wù)合同備案；
（二）負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)管理和住宅專項(xiàng)維修資金使用監(jiān)管；
（三）定期開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項(xiàng)檢查，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息征集、核查和監(jiān)管工作，并接受查詢；
（四）組織開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目調(diào)查，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案；
（五）指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛；
（六）責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)的違法決定；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七十條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)配備專門的管理人員，并履行下列職責(zé)：
（一）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)備案；
（二）建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制，調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛；
（三）指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主組織開(kāi)展業(yè)主大會(huì)籌備、業(yè)主委員會(huì)選舉、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等自治活動(dòng)，組織成立物業(yè)管理委員會(huì)；
（四）指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作；
（五）責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的違法決定；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七十一條 市、區(qū)、江北新區(qū)相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)下列事項(xiàng)的管理工作：
（一）城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)房屋建筑工程質(zhì)量保修、燃?xì)獾缺O(jiān)督檢查；
（二）規(guī)劃和自然資源行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)工程實(shí)施規(guī)劃管理；
（三）城市管理行政主管部門負(fù)責(zé)違法建設(shè)、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹(shù)木，焚燒樹(shù)葉和生活垃圾分類投放等監(jiān)督檢查；
（四）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響治安管理、公共秩序的違法行為，依法對(duì)消防、監(jiān)控安防、養(yǎng)犬等開(kāi)展監(jiān)督檢查，并協(xié)助開(kāi)展房屋租賃、車輛停放監(jiān)督管理工作；
（五）市場(chǎng)監(jiān)督管理行政主管部門負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備安全、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督檢查；
（六）發(fā)展和改革行政主管部門負(fù)責(zé)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制定；
（七）人民防空行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)影響人防工程使用或者降低人防工程防護(hù)能力等行為的監(jiān)督檢查；
（八）生態(tài)環(huán)境行政主管部門負(fù)責(zé)飲食服務(wù)業(yè)油煙污染超標(biāo)排放等行為的監(jiān)督檢查；
（九）水務(wù)行政主管部門負(fù)責(zé)供水、排水等監(jiān)督檢查；
（十）消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督住宅物業(yè)消防安全工作。
第七十二條 物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)維護(hù)并完善物業(yè)管理信息平臺(tái)，指導(dǎo)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)等向平臺(tái)歸集、更新相關(guān)信息資料，并每半年公告一次平臺(tái)使用情況。相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時(shí)共享脫敏后的業(yè)主名冊(cè)等信息。
相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)對(duì)知悉的信息資料保密，不得非法采集、使用、出售、泄露業(yè)主和物業(yè)使用人個(gè)人信息。
第七十三條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理電子檔案，并將其納入物業(yè)管理信息平臺(tái)。物業(yè)管理電子檔案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）物業(yè)管理區(qū)域基本情況以及建設(shè)單位情況；
（二）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、承接查驗(yàn)、業(yè)主自治組織、物業(yè)服務(wù)合同等的備案情況；
（三）住宅專項(xiàng)維修資金等的交存、使用、收益情況；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他內(nèi)容。
業(yè)主、物業(yè)使用人經(jīng)實(shí)名認(rèn)證后，可以免費(fèi)查詢物業(yè)管理電子檔案相關(guān)信息。
第七十四條 司法行政主管部門依法負(fù)責(zé)或者指導(dǎo)物業(yè)管理矛盾糾紛人民調(diào)解、行業(yè)性專業(yè)性調(diào)解和行政調(diào)解工作，會(huì)同有關(guān)行政主管部門開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)開(kāi)展物業(yè)管理矛盾糾紛的行政調(diào)解，可以委托人民調(diào)解組織、社會(huì)組織、專門第三方機(jī)構(gòu)等參與調(diào)解。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助相關(guān)調(diào)解組織開(kāi)展調(diào)解工作。
人民法院應(yīng)當(dāng)健全訴訟與非訴訟銜接的解紛機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)人民調(diào)解等渠道的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，發(fā)揮司法訴訟的示范、引領(lǐng)功能，完善與相關(guān)調(diào)解組織的工作銜接。
鼓勵(lì)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)等社會(huì)組織設(shè)立行業(yè)性專業(yè)性物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解組織。
物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解機(jī)制的具體規(guī)定，由市中級(jí)人民法院會(huì)同市人民政府有關(guān)行政主管部門和單位另行制定。
第七十五條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立工作協(xié)作機(jī)制，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理中的有關(guān)事項(xiàng)：
（一）前期物業(yè)管理階段的突出問(wèn)題；
（二）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問(wèn)題；
（三）業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)的突出問(wèn)題；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；
（五）需要協(xié)調(diào)解決的其他突出問(wèn)題。
第八章 法律責(zé)任
第七十六條 物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)違反本條例規(guī)定，出具的評(píng)估報(bào)告具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述、重大遺漏的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，處三萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款，并予以公示；造成當(dāng)事人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七十七條 業(yè)主委員會(huì)成員違反本條例第二十三條規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：
（一）違反第一項(xiàng)規(guī)定，阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)，或者拒絕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的，責(zé)令限期改正。
（二）違反第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定，弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料，或者未經(jīng)業(yè)主依法共同決定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，給予警告或者通報(bào)批評(píng)，可以并處一千元以上三千元以下罰款。
（三）違反第七項(xiàng)規(guī)定，挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金、公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的，責(zé)令退還，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用、侵占金額二倍以下罰款。
第七十八條 業(yè)主委員會(huì)成員、物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員、業(yè)主代表資格終止后，違反本條例第三十三條規(guī)定，拒不移交其所使用、保管的文書(shū)、財(cái)務(wù)、印章等檔案、資料的，由區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，給予警告或者通報(bào)批評(píng)，可以并處一千元以上三千元以下罰款；造成其他業(yè)主損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。
第七十九條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，予以通報(bào)，并按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：
（一）違反本條例第十一條第一款、第四十一條規(guī)定，未按照要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料或者未移交物業(yè)服務(wù)相關(guān)資料的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；
（二）違反本條例第十一條第二款規(guī)定，未按照要求交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；
（三）違反本條例第三十九條規(guī)定，未按照要求委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；
（四）違反本條例第六十二條規(guī)定，未按照要求交納住宅專項(xiàng)維修資金的，處應(yīng)交納資金百分之十以上百分之三十以下的罰款。
第八十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：
（一）違反第四十五條第一款第一項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定，未按照要求公示相關(guān)信息的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。
（二）違反第四十六條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)規(guī)定，擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者將物業(yè)費(fèi)、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)、汽車停放費(fèi)等捆綁收費(fèi)的，責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
（三）違反第四十六條第五項(xiàng)規(guī)定，挪用住宅專項(xiàng)維修資金、公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的，責(zé)令退還，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用金額二倍以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第八十一條 專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位違反本條例第五十五條第三款規(guī)定，停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)的，由其行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)有關(guān)主管人員和直接責(zé)任人員給予處分；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第八十二條 違反本條例第五十六條規(guī)定，有下列影響物業(yè)管理區(qū)域公共安全行為之一，拒不聽(tīng)從勸阻、制止的，由消防救援機(jī)構(gòu)或者其委托的符合法定條件的組織按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；造成他人人身、財(cái)產(chǎn)損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：
（一）違反第六項(xiàng)規(guī)定，攜帶電動(dòng)自行車或者其蓄電池進(jìn)入住宅電梯的，處二百元以上一千元以下罰款；
（二）違反第七項(xiàng)規(guī)定，未按照用電安全要求私拉電線和插座為電動(dòng)自行車充電的，責(zé)令改正，處警告或者五百元以下罰款；
（三）違反第八項(xiàng)規(guī)定，在禁止區(qū)域停放電動(dòng)自行車或者為電動(dòng)自行車充電的，責(zé)令改正，對(duì)單位處五千元以上五萬(wàn)元以下罰款，對(duì)個(gè)人處警告或者五百元以下罰款。
第八十三條 物業(yè)管理行政主管部門、政府相關(guān)職能部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）相關(guān)工作人員違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）違法實(shí)施行政許可或者行政處罰的；
（二）未按照規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的；
（三）發(fā)現(xiàn)違法行為不及時(shí)查處，或者包庇、縱容違法行為的；
（四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第九章 附則
第八十四條 本條例中下列用語(yǔ)的含義是指：
（一）物業(yè)，是指各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地；
（二）業(yè)主，是指登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中的權(quán)利人或者房屋買賣合同上記載的物業(yè)買受人；
（三）物業(yè)使用人，是指實(shí)際使用物業(yè)的人；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
第八十五條 對(duì)交付時(shí)間長(zhǎng)、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因未實(shí)施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，市、區(qū)人民政府和江北新區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實(shí)施物業(yè)管理。
老舊住宅小區(qū)的范圍由市、區(qū)人民政府和江北新區(qū)管理機(jī)構(gòu)確定。
第八十六條 本條例規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布、公示、公告的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開(kāi)張貼，并同時(shí)在物業(yè)管理信息平臺(tái)發(fā)布。除已有規(guī)定的以外，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布、公示、公告時(shí)間不得少于七日。
第八十七條 本條例適用范圍之外的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng)參照本條例執(zhí)行。
第八十八條 市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則，就物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估、住宅專項(xiàng)維修資金管理等事項(xiàng)作出具體規(guī)定，并報(bào)市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。
第八十九條 本條例自2016年7月1日起施行。南京市人民政府2005年12月26日發(fā)布的《南京市物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。