文/ 王志宏（中國物業(yè)管理協(xié)會會長）
為貫徹落實好住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹部長“‘持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，建設(shè)完整社區(qū)’要抓好‘三個革命’”的講話精神和工作要求，中國物業(yè)管理協(xié)會面向行業(yè)征集物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造和后期物業(yè)管理的經(jīng)驗和思考。截至目前已收到來稿80多篇。這些稿件總結(jié)提煉了各地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在參與和實施老舊小區(qū)改造“三個革命”方面的經(jīng)驗做法，以及在做好老舊小區(qū)改造后物業(yè)管理工作方面的可復(fù)制、可推廣的具體做法和經(jīng)驗?zāi)Ｊ?，很有價值。
近段時間，我還先后在哈爾濱、西寧、成都、長沙等地調(diào)研了一些老舊小區(qū)項目，有很大收獲，深刻理解了黨和政府開展這一項工作的重大意義，深深感受到了老舊小區(qū)老百姓的熱切期盼，也為堅守在老舊小區(qū)項目踏踏實實做服務(wù)的企業(yè)感動。借本期卷首語，我談一點對物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造和管理的思考，供大家交流學(xué)習(xí)。
積極參與老舊小區(qū)改造和管理
老舊小區(qū)改造是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及政府主管部門、街道社區(qū)、項目設(shè)計單位、施工單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會和業(yè)主等多方主體。其中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)提供方，在小區(qū)改造前后都在為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，因而，其在老舊小區(qū)改造工作中可以發(fā)揮重要作用。綜合各地經(jīng)驗來看，重點是要做好以下幾項工作：
一是積極提出專業(yè)建議，幫助優(yōu)化完善改造方案。
改造方案直接決定著小區(qū)改造的質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)企業(yè)長期服務(wù)于小區(qū)，對小區(qū)內(nèi)部的情況非常了解，特別是基于自身的專業(yè)知識，對哪些地方應(yīng)該怎么改造有一定的發(fā)言權(quán)，而且還可以發(fā)揮自身與業(yè)主熟悉、溝通順暢的優(yōu)勢，進(jìn)而協(xié)助完善優(yōu)化改造方案。
二是協(xié)助監(jiān)督施工質(zhì)量，積極提出合理化建議。
老舊小區(qū)改造是一項民生工程，施工質(zhì)量必須過硬。在這一過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)助監(jiān)督施工質(zhì)量，從方便后期使用管理的角度對施工過程中遇到的各類問題提出合理化解決建議，確保改造效果。例如，湖北應(yīng)城和立物業(yè)在參與舊改過程中積極提出建議，在小區(qū)設(shè)置汽車充電樁149個、適老化設(shè)施6處，從而全面補(bǔ)齊和提升了小區(qū)配套設(shè)施不足的短板。
三是加強(qiáng)與施工單位的溝通，保障業(yè)主正常生活。
老舊小區(qū)改造施工期間，小區(qū)正常的交通、停車必然會受到影響，施工期間產(chǎn)生的揚(yáng)塵、噪音以及占道等也會給業(yè)主的正常生活帶來不便，甚至個別小區(qū)的水電正常供應(yīng)也會受到影響。在這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方面要做好宣傳工作，引導(dǎo)業(yè)主理解施工單位；另一方面也要與施工單位主動溝通，引導(dǎo)其將施工對業(yè)主的影響降到最低。不僅如此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要根據(jù)政策，要求施工單位不得在施工期間占用小區(qū)既有消防通道、應(yīng)急救援通道，確保施工期間小區(qū)能夠安全運行，施工結(jié)束后則要及時修補(bǔ)施工損毀的道路、綠地及其他基礎(chǔ)設(shè)施等。
四是竣工驗收環(huán)節(jié)，做好物業(yè)承接查驗工作。
老舊小區(qū)改造的竣工驗收是一項難度高、專業(yè)性強(qiáng)、對日后的管理有較大影響的技術(shù)性工作。目前，部分地方已經(jīng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區(qū)的竣工驗收工作給出了明確規(guī)定，如2022年3月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等五部門發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)老舊小區(qū)改造工程建設(shè)組織管理的意見》明確規(guī)定，“街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)牽頭組織社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表和參建單位，對改造效果進(jìn)行驗收?！薄案脑旃こ掏旯そ?jīng)驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)承接查驗工作，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料。”
構(gòu)建老舊小區(qū)管理長效機(jī)制
長期以來，老舊小區(qū)的管理一直是一個難點痛點問題。構(gòu)建老舊小區(qū)管理的長效機(jī)制，各地都在進(jìn)行積極探索和嘗試，以下幾點工作經(jīng)驗值得借鑒學(xué)習(xí)：
一是構(gòu)建老舊小區(qū)管理的自我造血模式。
老舊小區(qū)管理難，物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低是一個現(xiàn)實問題。因此，對于改造的老舊小區(qū)，應(yīng)抓住契機(jī)，加大物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)的宣傳力度，培養(yǎng)并提升廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費意識。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)增強(qiáng)老舊小區(qū)的自身造血功能，積極提供增值服務(wù)彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)收入的不足。例如，四川涇華物業(yè)在棗林園小區(qū)聯(lián)動專業(yè)公司對養(yǎng)老服務(wù)中心、社區(qū)食堂、鄰里中心、托幼機(jī)構(gòu)等綜合服務(wù)設(shè)施進(jìn)行微利運營，其中營利的70%反哺小區(qū)治理，實現(xiàn)了長效造血和管理共贏。
二是建立老舊小區(qū)的政府托底運行機(jī)制和管理補(bǔ)貼機(jī)制。
目前來看，老舊小區(qū)內(nèi)低收入人群聚集，消費能力偏弱，如果把改造后小區(qū)的物業(yè)管理完全交給市場化物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能會因為入不敷出或無利可圖而撤離。因此，改造后老舊小區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)建立政府托底運行的機(jī)制，比如出臺有針對性的補(bǔ)貼政策，或引導(dǎo)國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)托底管理。例如，杭州市出臺《杭州市老舊普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)補(bǔ)助資金管理辦法》，補(bǔ)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)為提升小區(qū)居住環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量而投入的各項成本，或者根據(jù)服務(wù)質(zhì)量考核情況進(jìn)行適當(dāng)獎補(bǔ)；無錫市則通過國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)托底管理，逐漸形成了老舊小區(qū)的紅色物業(yè)特色品牌。
三是推動建立老舊小區(qū)應(yīng)急維修資金制度。
隨著房屋使用年限的增長，房屋滲漏、外墻脫落、設(shè)施改造、設(shè)備維修等都需要費用，但許多老舊小區(qū)由于年代久遠(yuǎn)根本沒有維修資金或資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠房屋的改造維護(hù)。因此，有必要推動建立老舊小區(qū)的應(yīng)急維修資金制度。在費用來源上，可以考慮采取政府補(bǔ)貼一些、業(yè)主籌集一些、社會募集一些和小區(qū)公共收益補(bǔ)充一些的思路，以確保未來小區(qū)出現(xiàn)緊急事項時可以快速解決，也為老舊小區(qū)后期的改造和管理及正常運轉(zhuǎn)奠定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。例如，我近日調(diào)研的長沙市湘麓國際項目，其舊改經(jīng)費就來源于政府資金、維修資金和公共收益三部分。
四是幫助解決居民的急難愁盼問題。
試想，如果僅僅改善老舊小區(qū)硬件設(shè)施，而服務(wù)得不到提升，小區(qū)居民仍然無法滿意。所以，管理改造后的老舊小區(qū)，不僅要做好設(shè)施設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化等服務(wù)，還要聚焦小區(qū)業(yè)主的急難愁盼問題，幫助協(xié)調(diào)解決。例如，武漢中實物業(yè)針對老舊小區(qū)老年人口占比較大的現(xiàn)狀，積極整合武漢金融街集團(tuán)多方資源，將小區(qū)康養(yǎng)、食堂配餐送餐、充電樁、直飲水機(jī)等便民設(shè)施與服務(wù)導(dǎo)入小區(qū)，完善社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)體系，解決了業(yè)主難題，提升了業(yè)主滿意度。
民生無小事，枝葉總關(guān)情。習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，老舊小區(qū)改造直接關(guān)系人民群眾的獲得感、幸福感、安全感，是提升人民生活品質(zhì)的重要工作。物業(yè)管理行業(yè)要認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會習(xí)近平總書記的這一重要指示精神，從積極參與老舊小區(qū)改造和管理，到參與構(gòu)建長效管理機(jī)制，勇于探索實踐，不斷總結(jié)好的經(jīng)驗?zāi)Ｊ?，為增進(jìn)老舊小區(qū)民生福祉，貢獻(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)力量。（本文系《中國物業(yè)管理》雜志2023年第6期卷首語）