# 恒大物業(yè)上市
資本市場迎來第37家物企，這一次是“巨無霸”恒大集團旗下物業(yè)板塊。
12月2日，恒大物業(yè)正式掛牌上市。隨著港交所的一聲鑼響，也宣告著恒大物業(yè)以60多天的上市速度再次刷新了物企上市新紀(jì)錄。
據(jù)此前公告顯示，恒大物業(yè)此次發(fā)售價定為每股8.80港元，公司預(yù)計募集資金凈額約69.16億港元。截至目前，開盤報8.85港元，漲0.57%，總市值約956.76億港元。
01迅速做大
恒大物業(yè)拆分自恒大集團，歷史可追溯至1997年。作為全方位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，恒大物業(yè)管理著多元化的物業(yè)組合，包括中高端住宅物業(yè)、商用物業(yè)、主題樂園、產(chǎn)業(yè)園、康養(yǎng)項目、特色小鎮(zhèn)及學(xué)校等業(yè)態(tài)。
從此前披露的招股書可以看到，恒大物業(yè)近年來的業(yè)績頗為亮眼。
在管面積方面，2017-2019年，恒大物業(yè)的在管面積分別為1.38億平方米、1.85億平方米及2.38億平方米，年復(fù)合增長率為31.3%。
營業(yè)收入方面，2017年至2019年，恒大物業(yè)分別實現(xiàn)營業(yè)收入為43.99億、59.03億、73.32億元，年復(fù)合增長率29.1%高，高于同期物管十強營業(yè)收入復(fù)合增長率23.7%及物管百強復(fù)合增長率18.4%。
尤為值得一提的是凈利潤的增速。2017年至2019財年，恒大物業(yè)分別實現(xiàn)純利分別為1.06億、2.39億、9.30億，年復(fù)合增長率達到了195.5%，遠高于同期物管十強凈利潤復(fù)合增長率52.2%，及物管百強復(fù)合增長率26.1%。
即便是深受疫情影響的今年上半年，恒大物業(yè)也實現(xiàn)了較高的業(yè)績增長。根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，恒大物業(yè)總在管面積約2.54億平米，已簽約并服務(wù)1354個項目，覆蓋逾280個城市；營業(yè)收入為45.64億元人民幣，較去年同比增長31.7%；同期利潤為11.48億元人民幣，同比增長181.8%。
和其它從房企分拆出來的物業(yè)公司類似，恒大物業(yè)的迅速做大，離不開母公司恒大集團的支持。而作為中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的標(biāo)桿龍頭，恒大集團一直以簽約銷售量大而聞名，其龐大的土地儲備無疑為恒大物業(yè)提前鎖定了巨大的增長空間。
除了母公司的支持，恒大物業(yè)還有一個堪稱豪華的“朋友圈”。
據(jù)物業(yè)深度觀察統(tǒng)計，這個“豪華朋友圈”共計投了307億港元給恒大物業(yè)。
其中基石投資者為23家，共認購了72億元（約7.9億股），占比約48.7%，禁售期6個月。眾多基石投資者的參與，表明了市場對恒大物業(yè)的認可及對所處的物管賽道的看好。
今年8月，恒大物業(yè)又引入了一輪235億港元戰(zhàn)略投資，投資方包含中信資本、騰訊控股、云峰基金、紅杉資本等14家。
眾多頂級戰(zhàn)略投資者的加盟，再次印證了恒大強大的號召力和其朋友圈資源，同時亦表明資本市場對物管賽道依然青眼有加。
恒大物業(yè)管理層在11月22日的發(fā)布會上表示，兩輪引入的投資者為恒大物業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展提供更加豐富的潛在資源，接下來將積極探討在不同業(yè)務(wù)層面和領(lǐng)域建立靈活的合作關(guān)系。
02劍指全球
作為中國最大和增長最快的頭部物企之一，恒大物業(yè)的目標(biāo)不止于此。據(jù)公司管理層表示，恒大物業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是要打造成為全球規(guī)模最大、布局最廣、業(yè)態(tài)最全、效益最好的物業(yè)集團?？梢灶A(yù)見，上市后恒大物業(yè)將在資本市場助力下向該目標(biāo)邁進一大步。
根據(jù)招股書顯示，恒大物業(yè)的募集資金的65%將用于戰(zhàn)略性收購及投資；8%用于信息化技術(shù)的優(yōu)化及設(shè)備設(shè)施的升級；約2%的資金用于人才的招聘與發(fā)展；10%用于運營資金和一般用途；約15%用于增值服務(wù)的擴張。
從資金投向上我們可以看到恒大物業(yè)未來的發(fā)展重點與方向。
其中，募集資金投向占比最大的是戰(zhàn)略性收購及投資，從中可以看出恒大物業(yè)將增加第三方占比，從而增強自身的獨立性。
而事實上，恒大物業(yè)自2019年開始，已經(jīng)開始關(guān)注對外的拓展以及收并購的市場，并于2020年6月份正式成立了投資拓展團隊，積極向外拓展。
值得關(guān)注的還有恒大物業(yè)對增值服務(wù)的投入。對比其他物企的招股書，恒大物業(yè)是鮮有明確提出將15%募集資金用于增值服務(wù)擴張的物企。
據(jù)管理層透露，恒大物業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)主要包括了社區(qū)經(jīng)營服務(wù)、社區(qū)資產(chǎn)管理服務(wù)，及社區(qū)生活服務(wù)。2017年至2019年，公司通過社區(qū)增值服務(wù)獲得的收入由2.51億元增長到5.73億元，占總收入的比重從5.7%增長到11.1%。
至于未來將如何開展社區(qū)增值服務(wù)，恒大物業(yè)方面表示主要發(fā)力在以下兩個方面：
第一，恒大物業(yè)將與母公司恒大集團在健康、旅游、人壽、新能源汽車等不同的業(yè)務(wù)板塊深度合作，最大限度地發(fā)揮彼此的協(xié)同效應(yīng)。
第二，恒大物業(yè)將結(jié)合自身已掌握的龐大的社區(qū)數(shù)量和住戶資源，在醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、旅游、餐飲、新零售及社區(qū)零售等不同的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，與投資者們開展合作。
如前所述，兩次引入的投資者已達37家，覆蓋了多個行業(yè)領(lǐng)域。恒大物業(yè)高層表示，互聯(lián)網(wǎng)科技巨頭、人工智能獨角獸企業(yè)、知名的投資機構(gòu)及大型的企業(yè)集團等新股東的加入，給公司的業(yè)務(wù)發(fā)展提供了更加豐富的潛在資源。未來，公司將會和各個投資者探討在不同的業(yè)務(wù)層面和領(lǐng)域建立靈活多樣的伙伴關(guān)系，當(dāng)中亦包含在物業(yè)管理規(guī)模上的合作。
恒大物業(yè)與他的朋友圈正在下一盤大棋。