為了讓廣大業(yè)主知曉住宅專項維修資金的收取及使用相關(guān)政策，現(xiàn)將有關(guān)事項作如下解答：
一、為什么要建立住宅專項維修資金制度？
答：設(shè)立住宅專項維修資金的目的是為了保障商品房住宅及其相關(guān)公共設(shè)施設(shè)備的大中修和更新、改造，延長房屋的使用壽命，為維護住宅小區(qū)的良好環(huán)境，保證住宅小區(qū)設(shè)施設(shè)備的正常使用創(chuàng)造必要的條件，住宅專項維修資金是“取之于民、用之于民”的一項住房保障資金，又稱為“住宅養(yǎng)老保險金”。
二、哪些物業(yè)需要收取住宅專項維修資金？
答：包括：住宅；
住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅及規(guī)劃設(shè)計用于租售的車位。
三、住宅專項維修資金收取的標準是多少？
答：2015年新批預(yù)售的小區(qū)每平方米商品住宅維修資金繳存標準為:
1、磚混結(jié)構(gòu)住宅:每平方米50元 （2015年以前預(yù)售的為每平方米41元）
2、小高層電梯房:每平方米65元（2015年以前預(yù)售的為每平方米54元）
3、高層電梯房:每平方米75元（2015年以前預(yù)售的為每平方米60元）
注：各地收取標準可能不同
四、住宅專項維修資金使用由誰申請？
答：未成立業(yè)主大會的由社區(qū)申請；
成立了業(yè)主大會的，由業(yè)主委員會申請。維修、改造、更新工程由申請人負責組織實施。
五、住宅專項維修資金使用需不需要經(jīng)過業(yè)主同意？
答：需要，住宅專項維修資金使用應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意通過后方可使用。
六、住宅專項維修資金的使用應(yīng)該怎樣分攤？
答：住宅專項維修資金使用分攤應(yīng)當遵循“誰受益誰承擔”的原則，按以下情況進行分攤：
1、屬全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；
2、屬單幢房屋內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；
3、屬一個單元內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；屬單元內(nèi)一側(cè)房屋業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該側(cè)房屋的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；
4、相鄰業(yè)主共有部位的維修，由相鄰業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；
5、與房屋結(jié)構(gòu)相連的汽車車庫的維修，由車庫共用關(guān)系的業(yè)主按照各自擁有車位的比例共同承擔。
業(yè)主個人維修資金分戶賬金額不夠支付所分攤維修工程費用的，差額部分由該業(yè)主承擔。
七、房屋共用部位的維修范圍有哪些？
答：1、屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；
2、樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕；
3、樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或者空鼓率超過國家相應(yīng)標準、規(guī)范的規(guī)定值；
3、建筑保溫層出現(xiàn)破損或者脫落，或者建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或者霉變；
4、外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染；
5、公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現(xiàn)破損的；
6、公共區(qū)域門窗或者窗紗破損的；
7、住宅共用部位需要維修和更新、改造的其他情形。
八、房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修范圍有哪些？
答：1、電梯及主要部件的維修或者更換；
2、避雷設(shè)施不能滿足安全要求的；
3、監(jiān)控設(shè)施、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備、部件損壞嚴重的；
4、樓內(nèi)排水（排污）設(shè)備出現(xiàn)故障，排水管道漏水、銹蝕嚴重，排污泵銹蝕或者其他設(shè)備損壞的；
5、水箱、泵房等二次供水設(shè)施損壞需要維修和更新、改造的，但依法或者依合同約定應(yīng)當由供水企業(yè)承擔的除外；
6、變壓器等供電設(shè)施損壞需要維修、更新和改造的，但依法和政府文件規(guī)定或者合同約定應(yīng)當由供電企業(yè)承擔的除外；
7、住宅共用設(shè)施設(shè)備需要維修和更新、改造的其他情形。
九、住宅專項維修資金應(yīng)急使用范圍主要有哪些？
答：主要有：1、屋面防水損壞造成滲漏的；
2、電梯故障危及人身安全的；
3、住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；
4、樓體外墻墻面達五分之一以上有脫落危險，危及人身安全的；
5、專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；
6、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，應(yīng)當對消防設(shè)施設(shè)備維修、改造的；
7、其它需應(yīng)急使用住宅專項維修資金的。
十、物業(yè)維修、更新、改造需不需要有資質(zhì)的建筑施工單位？要不要經(jīng)過招投標程序？
答：維修、更新、改造工程施工單位應(yīng)當具備相應(yīng)資質(zhì)，并通過公開、公平、公正的競選方式擇優(yōu)確定，按規(guī)定符合遴選、公開招標要求的應(yīng)通過遴選、公開招標等方式確定。施工單位具體按以下方式進行確定：
1、單項工程維修預(yù)算費用在10萬元及以下的，可實行分散采購。施工單位是否有資質(zhì)由維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占該范圍內(nèi)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；
2、單項工程維修費用在10萬元以上的，由申請人按照政府采購規(guī)定的程序和要求辦理采購；
3、應(yīng)急維修工程適用于單一來源采購方式；
4、本程序執(zhí)行期間，如果政府采購制定的標準有所調(diào)整，按調(diào)整后的標準執(zhí)行政府采購政策。
十一、住宅維修、更新、改造所用資金要不要審計？
答：要。維修工程符合以下情況之一的，業(yè)主委員會必須委托專業(yè)機構(gòu)進行工程造價審核預(yù)算、決算及工程質(zhì)量驗收：
1、單項維修工程費用超過10萬元；
2、一次性使用維修資金總額超過10萬元；
3、其他依法應(yīng)當進行項目審價的工程。
維修工程最終決算金額超出核定預(yù)算金額20%以上的，超出部分應(yīng)當按照本程序重新申報。
十二、維修資金使用有那些程序？
答：維修資金使用分為維修資金正常使用和維修資金應(yīng)急使用。
十三、維修資金的正常使用流程有哪些？
答：維修資金正常使用流程分由縣住建局代管和劃轉(zhuǎn)業(yè)主委員會管理兩種情況。
1、維修資金未劃轉(zhuǎn)由縣住建局代管的，按下列程序辦理：
（1）查詢。維修資金使用申請人應(yīng)向縣住建局查詢物業(yè)區(qū)域維修資金繳存情況，是否有維修所需的足夠資金。
（2）擬訂“使用方案”并公示。申請人擬定住宅專項維修資金使用方案，聘請專業(yè)工程造價咨詢機構(gòu)對工程進行評估。同時《使用方案》和《工程項目報價明細清單》應(yīng)向住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示，公示時間不少于7日。
（3）征集業(yè)主意見并公示。申請人應(yīng)當組織維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占該范圍內(nèi)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主對“使用方案”進行表決。并將表決結(jié)果表進行公示，公示期為5日。由原單位按比例交存住宅維修資金的已出售公有住房，須征求原單位意見。物業(yè)管理圈。
（4）辦理采購手續(xù)。使用方案業(yè)主表決結(jié)果表公示期滿且業(yè)主無異議后，按照政府采購的相關(guān)政策要求和程序辦理采購手續(xù)。
（5）簽訂施工合同。經(jīng)招標程序后，申請人根據(jù)使用方案與施工單位簽訂施工合同。
（6）維修申請。申請人持住宅專項維修資金使用申請表、相關(guān)業(yè)主表決結(jié)果及其證明、使用方案及預(yù)算、招標資料、施工合同等材料，向縣住建局提出維修申請。
（7）核實。縣住建局受理后與所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府進行實地察看，并對申請的內(nèi)容進一步核實。
（8）組織施工。申請人應(yīng)依據(jù)批復(fù)意見及時組織施工隊伍實施維修和更新、改造，涉及維修電梯、消防、安防、結(jié)構(gòu)工程、電力等的必須要有相關(guān)資質(zhì)的施工單位，施工期間應(yīng)張貼施工公告。
（9）竣工驗收并公示。維修項目竣工之后，縣住建局、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和申請人、維修單位依據(jù)《使用方案》的約定共同組織驗收。同時申請人應(yīng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示“宣恩縣住宅專項維修資金工程驗收意見表”和“宣恩縣住宅專項維修資金維修項目驗收結(jié)果公示”，公示時間為5日。
（10）維修資金使用申報。縣住宅專項維修資金維修項目驗收結(jié)果公示期滿且業(yè)主無異議后，申請人持下列材料向縣住建局申請撥付維修和更新、改造費用：維修和更新、改造工程驗證明材料；維修和更新、改造工程決算單；維修和更新、改造工程的發(fā)票；其他相關(guān)材料。
2、住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主委員會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程序辦理：
（1）擬訂“使用方案”并公示。申請人擬定住宅專項維修資金使用方案，聘請專業(yè)工程造價咨詢機構(gòu)對工程進行評估。同時《使用方案》和《工程項目報價明細清單》應(yīng)向住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示，公示時間不少于7日。
（2）征集業(yè)主意見并公示。業(yè)主委員會應(yīng)當組織維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占該范圍內(nèi)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主對《使用方案》進行表決。同時業(yè)主委員會應(yīng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)對“宣恩縣住宅專項維修資金使用方案業(yè)主表決意見表”和“宣恩縣住宅專項維修資金使用方案業(yè)主表決結(jié)果表” 進行公示，公示期為5日。由原單位按比例交存住宅維修資金的已出售公有住房，須征求原單位意見。
（3）辦理采購手續(xù)?！靶骺h住宅專項維修資金使用方案業(yè)主表決意見表”和“宣恩縣住宅專項維修資金使用方案業(yè)主表決結(jié)果表”公示期滿且業(yè)主無異議后，按照政府采購的相關(guān)政策要求和程序辦理采購手續(xù)。
（4）備案。《使用方案》通過后，經(jīng)過招標程序后，業(yè)主委員會持住宅專項維修資金使用申請表、相關(guān)業(yè)主表決結(jié)果及其證明、使用方案及預(yù)算、招標資料、施工合同等材料，報縣住建局備案。業(yè)主委員會按照縣住建局備案的《使用方案》組織實施維修和更新、改造工程。
（5）竣工驗收并公示。工程竣工后，業(yè)主委員會應(yīng)組織驗收，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示“宣恩縣住宅專項維修資金工程驗收意見表”和“宣恩縣住宅專項維修資金維修項目驗收結(jié)果” 以及維修費用決算情況。
（6）公示期滿且業(yè)主無異議后，業(yè)主委員會通知專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
十四、物業(yè)維修使用應(yīng)急程序有哪些規(guī)定？
答：前提是在應(yīng)急情況發(fā)生前制定專項維修資金應(yīng)急程序使用預(yù)案，并組織業(yè)主對使用預(yù)案進行表決，三分之二以上業(yè)主同意預(yù)案方可實施。
應(yīng)急情況使用專項維修資金的程序：
1、報告。發(fā)生應(yīng)急情況需要使用維修資金時，由申請人立即將情況書面報告物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，涉及電梯、消防設(shè)施的，應(yīng)同時書面報告質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門或公安消防部門。
2、告知。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在接到情況報告后應(yīng)當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，就住宅專項維修資金用于應(yīng)急維修情況進行公告。
3、確認。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收到相關(guān)報告后，實地查勘現(xiàn)場，并酌情予以確認。涉及電梯、消防設(shè)施的，由質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門或公安消防部門到實地查勘確認。
4、備案申請。維修資金未劃轉(zhuǎn)由縣住建局代管的，申請人應(yīng)及時向縣住建局提出維修資金應(yīng)急使用備案申請，并提交以下資料：
（1）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對住宅應(yīng)急維修必要性的確認證明；
（2）承擔住宅應(yīng)急維修的設(shè)計及施工企業(yè)、維修單位的資質(zhì)；
（3）應(yīng)急使用住宅專項維修資金使用方案；
（4）應(yīng)急維修工程預(yù)算書（專業(yè)機構(gòu)出具）；
（5）應(yīng)急維修合同或者施工（安裝）承包合同。
（6）備案?？h住建局受理備案申請并備案。
5、首次資金撥付。備案后，維修資金由縣住建局在24小時內(nèi)按規(guī)定向申請人或根據(jù)申請人與承攬人的約定向施工企業(yè)、維修單位劃轉(zhuǎn)資金。
維修資金由業(yè)主委員會自行管理的，業(yè)主委員會在物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下，依合同約定向施工企業(yè)、維修單位劃轉(zhuǎn)資金。
首次撥付的資金不得超過工程預(yù)算金額的60%。
6、維修。住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護改造，除鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府直接組織代修的外，其它情形的由應(yīng)急使用住宅專項維修資金的申請人組織實施。
7、驗收。應(yīng)急維修工程竣工后，維修資金未劃轉(zhuǎn)由縣住建局代管的，縣住建局、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和申請人、維修單位依據(jù)《使用方案》的約定共同組織驗收。維修資金由業(yè)主委員會自行管理的，由申請人組織相關(guān)業(yè)主代表、維修單位在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)監(jiān)督下，對維修工程進行驗收。
8、公告。申請人在應(yīng)急維修工程完工后10日內(nèi)在維修現(xiàn)場公告維修相關(guān)情況，并留存公告影像資料：
（1）施工維修單位編制的工程決算報告；
（2）工程量清單計價與工程審價報告（專業(yè)機構(gòu)出具）；
（3）維修費用（業(yè)主）分攤明細表；
（4）其它相關(guān)資料。
9、余額撥付。維修工程竣工驗收公告后，申請人按照有關(guān)要求提供資料申請撥付維修資金余額。
十五、哪種情況需要續(xù)交后才能使用住宅維修資金？
答：業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當及時續(xù)交后再使用。
十六、哪些費用不得從住宅專項維修資金中列支？
答：一是依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；
二是依法應(yīng)當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；
三是應(yīng)當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；
四是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。
統(tǒng)稿：曉 樂
編排：子 薇