典型案例
A
樓房有電梯卻不開(kāi)
小區(qū)業(yè)主起訴物業(yè)
陳某買(mǎi)下吳江某小區(qū)內(nèi)的一套房子。該房產(chǎn)所在樓配有電梯，但從陳某搬入居住后電梯一直不能使用，處于關(guān)閉狀態(tài)，為此，陳某多次與物業(yè)公司交涉，物業(yè)公司認(rèn)為開(kāi)通電梯屬于正常要求，但是由于業(yè)主簽字沒(méi)有達(dá)到三分之一，電梯的維修費(fèi)用和運(yùn)行費(fèi)用分?jǐn)偺幚淼貌坏浇鉀Q，因而不能開(kāi)通。于是，陳某告到法院，要求物業(yè)公司立即開(kāi)通電梯，并確保電梯正常運(yùn)行。經(jīng)審理，法院判決支持了陳某的訴訟請(qǐng)求。
【法官釋法】
所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！督K省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定：房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、共用天線(xiàn)、消防設(shè)施等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護(hù)；最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。對(duì)小區(qū)內(nèi)電梯的管理、維護(hù)，確保業(yè)主正常使用是物業(yè)服務(wù)內(nèi)容之一。因此，法院對(duì)于陳某要求物業(yè)公司開(kāi)通電梯，并確保電梯正常運(yùn)行的訴訟請(qǐng)求予以支持。
B
“房屋存在質(zhì)量問(wèn)題”
業(yè)主能否拒交物業(yè)費(fèi)
2007年，某物業(yè)公司與蔣某簽訂小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，約定由該物業(yè)公司對(duì)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)，按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。蔣某在交納2007年11月1日至2008年10月31日期間的物業(yè)管理費(fèi)后，未按約定交納2008年11月1日至2010年4月30日期間的物業(yè)管理費(fèi)用，共計(jì)2487.24元，物業(yè)公司多次向蔣某催交物業(yè)費(fèi)無(wú)果，就起訴到法院，要求蔣某交納物業(yè)費(fèi)。
蔣某在法庭上辯稱(chēng)，其房屋內(nèi)部墻體存在裂縫，開(kāi)發(fā)商預(yù)埋的管道也存在滲水情況，開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，要求物業(yè)公司協(xié)商解決上述問(wèn)題，但物業(yè)公司并沒(méi)有解決。只要物業(yè)公司協(xié)調(diào)解決上述質(zhì)量問(wèn)題，他立即支付物業(yè)管理費(fèi)。經(jīng)審理，法院認(rèn)為蔣某的理由不能成立，依法判決蔣某支付物業(yè)費(fèi)。
【法官釋法】
物業(yè)公司依合同履行物業(yè)服務(wù)后，作為業(yè)主的蔣某應(yīng)當(dāng)依合同履行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。關(guān)于蔣某要求物業(yè)公司解決房屋內(nèi)部墻體裂縫、開(kāi)發(fā)商預(yù)埋的管道滲水問(wèn)題的主張，是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，只要房屋還在保修期內(nèi)，就應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)修復(fù)房屋質(zhì)量問(wèn)題，關(guān)于房屋質(zhì)量問(wèn)題維修的主張與物業(yè)服務(wù)糾紛系屬不同的法律關(guān)系，如蔣某確有證據(jù)證明系開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，可另行主張權(quán)利。
C
業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)被盜
物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？
2008年10月，李某發(fā)現(xiàn)自己和鄰居家的房門(mén)均被撬，而且其家中有貴重物品被盜，財(cái)物損失據(jù)李某陳述高達(dá)19萬(wàn)元。之后，李某又花費(fèi)2000元維修及更換被撬房門(mén)。隨后，李某將物業(yè)公司告到法院。他認(rèn)為，盜竊發(fā)生時(shí)，其已交納物業(yè)管理費(fèi)，其與物業(yè)公司形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，而小區(qū)監(jiān)控設(shè)備自2008年9月因故障一直處于癱瘓狀態(tài)，物業(yè)公司未盡到職責(zé)內(nèi)的安全防范義務(wù)，因此要求物業(yè)公司承擔(dān)50%的賠償責(zé)任。
法院認(rèn)定被告物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在過(guò)錯(cuò)，理應(yīng)對(duì)原告方損失承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。結(jié)合其過(guò)錯(cuò)情況，法院酌定由被告方承擔(dān)就確定損失部分的20%補(bǔ)充賠償責(zé)任。
【法官釋法】
根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)公司一般對(duì)物業(yè)管理的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或服務(wù)，其提供的是小區(qū)物業(yè)的公共服務(wù)。因此對(duì)業(yè)主家中的財(cái)物安全，需經(jīng)業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商在物業(yè)服務(wù)合同中予以特別約定。如無(wú)特別約定，則結(jié)合實(shí)際情況考慮物業(yè)服務(wù)公司在提供物業(yè)服務(wù)中是否存在過(guò)錯(cuò)，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
D
自有房屋長(zhǎng)期空置
這種情況要交物業(yè)費(fèi)嗎？
原告某物業(yè)公司起訴被告李某要求交納物業(yè)費(fèi)并承擔(dān)違約金。被告李某稱(chēng)自己房屋長(zhǎng)期空置，沒(méi)有享受物業(yè)服務(wù)，因此不應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。法院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)具有公共性，其管理、服務(wù)面向小區(qū)整體，小區(qū)業(yè)主不得拒絕公共部分的管理與服務(wù)，也不得以此為由拒絕承擔(dān)義務(wù)，依法判決李某支付有關(guān)物業(yè)費(fèi)并承擔(dān)違約責(zé)任。
【法官釋法】
物業(yè)服務(wù)具有公共產(chǎn)品的屬性，其對(duì)象是全體業(yè)主，其成本應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)，不論業(yè)主實(shí)際承受多寡，都必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，如果業(yè)主以自己沒(méi)有享受或較少享受物業(yè)服務(wù)而拒絕交納或少繳物業(yè)費(fèi)，那么就形成搭便車(chē)現(xiàn)象，不僅對(duì)其他業(yè)主不公，而且最終影響物業(yè)服務(wù)公共產(chǎn)品的供給。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持”，因此，業(yè)主以自己沒(méi)有實(shí)際享受物業(yè)服務(wù)拒絕承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)不能成立。當(dāng)然，按照《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（蘇價(jià)服［2010］12號(hào)）規(guī)定，因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)70%。具體可由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)確定。《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，新建普通住宅，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用，并事先書(shū)面告知物業(yè)的，在不超過(guò)24個(gè)月內(nèi)，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按70%交納，優(yōu)惠期超過(guò)24個(gè)月的由雙方協(xié)商確定。業(yè)主大會(huì)成立后，優(yōu)惠措施由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。非普通住宅和非住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的優(yōu)惠措施按照合同約定執(zhí)行。
E
原本約定房客交物業(yè)費(fèi)
房客不交，該怎么辦？
原告某物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)合同起訴被告王某要求交納物業(yè)費(fèi)并承擔(dān)違約金，被告王某稱(chēng)自己與承租人陳某簽訂租賃合同，合同約定物業(yè)費(fèi)應(yīng)由承租人陳某交納，因此物業(yè)公司應(yīng)向承租人陳某催討物業(yè)費(fèi)。
法院認(rèn)為，業(yè)主與承租人簽訂合同，約定物業(yè)費(fèi)由承租人交納，雖然租賃合同成立有效，但是根據(jù)合同相對(duì)性原則，業(yè)主與承租人之間的租賃合同不得對(duì)抗第三人。因此，作為被告的業(yè)主王某與第三方陳某關(guān)于物業(yè)費(fèi)交納的約定不得作為對(duì)抗物業(yè)公司的依據(jù)。在物業(yè)費(fèi)未及時(shí)支付時(shí)，業(yè)主王某仍然承擔(dān)向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)及違約金的責(zé)任。
【法官釋法】
依法成立的合同對(duì)合同當(dāng)事人具有約束力，不得損害第三方權(quán)利，業(yè)主與承租人簽訂的租賃合同只能對(duì)租賃雙方的權(quán)利義務(wù)做出約定，這種約定不得對(duì)抗第三人，不得通過(guò)合同損害第三方權(quán)利。從債務(wù)的角度分析，業(yè)主與承租人約定由承租人交納物業(yè)費(fèi)實(shí)際上構(gòu)成了債務(wù)的轉(zhuǎn)移，將原屬業(yè)主的債務(wù)轉(zhuǎn)移給承租人，在業(yè)主和承租人之間有效，這種債務(wù)轉(zhuǎn)移沒(méi)有得到債權(quán)人即物業(yè)公司的同意時(shí)，并未免除業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的責(zé)任。