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第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
【釋義】本條是關(guān)于特約服務(wù)的規(guī)定。
物業(yè)服務(wù)合同與其他民事合同相比，具有特殊性。物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的是物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)的對(duì)象是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。對(duì)每一個(gè)業(yè)主而言，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同享受的服務(wù)殊元二至。然而，正是由于每個(gè)業(yè)主都是獨(dú)立的民事主體，情況各異。在有著全體業(yè)主均有的共同需求之外，單個(gè)業(yè)主不可避免會(huì)發(fā)生不同他人的特殊需求。例如，業(yè)主張先生夫婦均在外企工作，沒有時(shí)間接送上小學(xué)的兒子。于是，張先生自然產(chǎn)生了請(qǐng)人接送小孩的需求O而在張先生所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，并非每一個(gè)業(yè)主均有這種需求。因此，這一需求無法通過業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同解決。如果張先生需要物業(yè)管理企業(yè)提供接送其小孩的服務(wù)，則可以與物業(yè)管理企業(yè)就該事項(xiàng)訂立協(xié)議。物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)營(yíng)利性法人，因此，其提供物業(yè)服務(wù)合同之外的服務(wù)項(xiàng)目，通常為有償服務(wù)。接受服務(wù)的業(yè)主需要支付一定的服務(wù)報(bào)酬。
本條規(guī)定是從物業(yè)管理企業(yè)角度出發(fā)來規(guī)定特約服務(wù)的。理解本條規(guī)定，需注意以下幾點(diǎn):
1.特約服務(wù)屬于派生服務(wù)的范疇，提供特約服務(wù)，并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)。按照本條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)"可以"而不是"應(yīng)當(dāng)"提供特約服務(wù)。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理是按照物業(yè)服務(wù)合同的約定來為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的。合同約定之外的服務(wù)事項(xiàng)，由于當(dāng)事人未作約定，按照契約自由原則，業(yè)主不能強(qiáng)制要求物業(yè)管理企業(yè)提供，即使支付報(bào)酬也于法無據(jù)。當(dāng)然，提供特約服務(wù)往往對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)均有好處。對(duì)業(yè)主而言，可以滿足自身需求，提高生活質(zhì)量；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，可以提供企業(yè)的親和力和業(yè)主的認(rèn)同感，同時(shí)獲得一定的經(jīng)濟(jì)利益。因此，雖然提供特殊服務(wù)不是物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，但對(duì)于業(yè)主提出的特約服務(wù)要求，有條件的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡可能的滿足；實(shí)在沒有條件的，應(yīng)當(dāng)予以說明，并幫助業(yè)主解決問題。
2.特約服務(wù)事項(xiàng)需由特定的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行約定。特殊服務(wù)項(xiàng)目，在前提物業(yè)合同和物業(yè)服務(wù)合同中是沒有約定的。需要物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容之外的服務(wù)項(xiàng)目的業(yè)主，需與物業(yè)管理企業(yè)就特需服務(wù)事項(xiàng)之外另行約定。換言之，需在物業(yè)服務(wù)合同之外另行訂立一個(gè)合同O該合同與物業(yè)服務(wù)合同在主體、內(nèi)容等方面并不一致，不能混為一談。
3.特約服務(wù)是一種有償服務(wù)。有償服務(wù)意味著接收服務(wù)者需為其接收的服務(wù)支付對(duì)價(jià)――服務(wù)報(bào)酬。服務(wù)報(bào)酬的數(shù)額、支付方式、支付時(shí)間等由當(dāng)事人自主約定。當(dāng)然，一些物業(yè)管理企業(yè)出于經(jīng)營(yíng)策略、為業(yè)主提供方便等方面的考慮，也可能無償?shù)貫闃I(yè)主提供某些服務(wù)。但特約服務(wù)協(xié)議與物業(yè)服務(wù)合同一樣，屬于雙務(wù)合同的范疇，以有償為原則。