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第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
【釋義】本條是關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)屬行義務(wù)的規(guī)定。
本條共兩款，為物業(yè)管理企業(yè)規(guī)定了兩條義務(wù)。本條第一款規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和物業(yè)資料交還給業(yè)主委員會(huì)。這一規(guī)定是與《條例》第三十條、第二十八條規(guī)定相呼應(yīng)的?！稐l例》第二十條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房;第三十八條規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。在物業(yè)服務(wù)合同有效期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)可以依照合同約定使用物業(yè)管理用房、保管和使用物業(yè)資料。在物業(yè)服務(wù)合同終止之后，物業(yè)管理企業(yè)自應(yīng)將物業(yè)管理用房和物業(yè)資料物歸原主。本條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理用房和物業(yè)資料交還給業(yè)主委員會(huì)而不是業(yè)主大會(huì)，是因?yàn)殡m然業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，但業(yè)主大會(huì)是通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議來行使其職權(quán)的，受時(shí)間、程序等各方面的限制，要求業(yè)主大會(huì)為接收物業(yè)管理用房和物業(yè)資料專門召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，可操作性不強(qiáng);而業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以很好地履行這一職責(zé)。
本條第二款對(duì)退出和進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)之間的交接工作進(jìn)行了原則l規(guī)定。在物業(yè)管理實(shí)踐中常常出現(xiàn)這樣一種情形:在某一物業(yè)小區(qū)內(nèi)，業(yè)主選聘了一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，在物業(yè)服務(wù)合同因?yàn)槟撤N原因(例如合同到期、當(dāng)事人接約等)終止時(shí)，該物業(yè)管理企業(yè)沒有被續(xù)聘，業(yè)主另行選擇了一家物業(yè)管理公司準(zhǔn)備繼續(xù)實(shí)施物業(yè)管理。當(dāng)?shù)诙椅飿I(yè)管理公司按照合同約定準(zhǔn)備進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)第一家物業(yè)管理公司拒絕退出，或者采取不予合作態(tài)度、不辦任何交接手續(xù)，從而引發(fā)不必要的紛爭(zhēng)。針對(duì)這一情形，在吸收地方立法經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，《條例》原則規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。按照此規(guī)定，退出的物業(yè)管理企業(yè)與新進(jìn)入的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)互相配合，以便新進(jìn)入的物業(yè)管理企業(yè)盡早了解物業(yè)情況，及時(shí)進(jìn)入角色，做好物業(yè)服務(wù)的銜接，避免因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)的更替給業(yè)主造成損失。同時(shí)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助兩家物業(yè)管理企業(yè)做好交接工作。一方面，要居中協(xié)調(diào)，為交接工作的順利進(jìn)行創(chuàng)造一個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)良好的平臺(tái)，另一方面，要妥善解決與退出物業(yè)管理企業(yè)之間遺留的問題，并訂立好和新進(jìn)入物業(yè)管理企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同。解決遺留問題，可以為物業(yè)管理企業(yè)之間交接工作的順利進(jìn)行奠定基礎(chǔ)；訂好合同，對(duì)今后物業(yè)管理的實(shí)施有利無弊。