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第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
[釋義] 本條是對前期物業(yè)服務(wù)合同期限的規(guī)定。
本條規(guī)定了兩層意思。首先,前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。與一般的服務(wù)性行為不同,物業(yè)管理服務(wù)具有長期性的特點。物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)過程中,要對物業(yè)進行添置設(shè)施設(shè)備等一些前期投入, 這些前期投入作為企業(yè)的經(jīng)營成本,需要一定時期的經(jīng)營活動才能逐步得到回收。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)之前,要進行成本測算和經(jīng)營風險預測,前期物業(yè)服務(wù)合同期限不確定,不利于物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)籌安排工作,降低交易成本費用,防范經(jīng)營風險,而且會導致物業(yè)管理市場秩序的混亂,誘導糾紛和矛盾。另外,物業(yè)管理企業(yè)也存在一個選擇物業(yè)管理服務(wù)項目的問題,在約定的期限結(jié)束以后,物業(yè)管理企業(yè)可以自動結(jié)束合同約定的物業(yè)服務(wù)項目,而不用承擔違約責任。同時,這也可以督促業(yè)主及時成立業(yè)主大會,實現(xiàn)自己的選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。因此,本條規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合用可以約定期限。
但同時,本條有另一層意思,前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同。雖然期限未滿,但業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同仍然終止。也就是說,前期物業(yè)服務(wù)合同按照約定的期限履行結(jié)束, 只有在合同期內(nèi)沒有業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)合同生效才能實現(xiàn)。這是由前期 物業(yè)管理本身的過渡性決定的。一旦業(yè)主組成了代表和維護自己利益的業(yè)主大會,選聘了物業(yè)管理企業(yè),進入了正常的物業(yè)管理階段,則前期物業(yè)管理就不再有存在的必要,自動終止,終止的時間以業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時為準。
《條例》沒有施行之前,有些地方性物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定,前期物業(yè)管理最長不能超過3年。立法過程中,有人也建議《條 例》對前期物業(yè)管理存續(xù)期限的限制予以規(guī)定。《條例》最終沒有采納這種意見,主要考慮到兩個因素:一是對前期物業(yè)服務(wù)合同做期限上的硬性要求,有違合同自由原則;二是 3 年期滿,前期物業(yè)服務(wù)合同自動終止,但如果業(yè)主大會沒有成立,或者業(yè)主大會沒有選聘到物業(yè)管理企業(yè),可能會導致無人管理的情況出現(xiàn)。因此,《條例》對前期物業(yè)管理的期限作了較為靈活的規(guī)定。