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第二十五條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
【釋義】本條是對(duì)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同內(nèi)容要求的規(guī)定。
物業(yè)服務(wù)合同確立了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的權(quán)利和義務(wù),是物業(yè)管理法律關(guān)系確立的基本依據(jù)。但是,前期物業(yè)服務(wù)合同是由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)作為合同主體簽訂的,而前期物業(yè)服務(wù)的對(duì)象卻是業(yè)主,這就存在一個(gè)物業(yè)買受人在購(gòu)買物業(yè)時(shí)如何知道和決定是否接受前期物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題。如果業(yè)主 對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容沒(méi)有足夠的了解,建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)容易利用這種信息的不對(duì)稱一,在簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中,侵害業(yè)主的合法權(quán)益。實(shí)踐中,發(fā)生的一些業(yè)主不滿物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的糾紛,究其原因 , 并不一定全是由于物業(yè)管理企業(yè)不按照合同提供服務(wù),而是由于業(yè)主缺乏對(duì)物業(yè)服務(wù)合同內(nèi) 容的了解,雙方對(duì)提供服務(wù)的內(nèi)容理解不一致導(dǎo)致的。1994年《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第 28 條規(guī)定 :" 商品房銷售,當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同,合同應(yīng)當(dāng)載明……物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任", 這個(gè)規(guī)定就要求商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理方式。目前實(shí)踐中,一些地方為了讓購(gòu)房人了解前期 物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容,規(guī)定將前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件。這種做法雖然一定程度上可以保證購(gòu)房人對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的知情權(quán),但顯然,將前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)服務(wù)合同的附件,其合同效力是受到質(zhì)疑的。根據(jù)合同的相對(duì)性原則( 合同法》第 121 條),即只有合同當(dāng)事人才有權(quán)向?qū)Ψ教岢雎男械囊?或者向?qū)Ψ匠袚?dān)義務(wù),其他任何第三人不承擔(dān)任何義務(wù)。然而,前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立過(guò)程,業(yè)主沒(méi)有參與,那么, 作為附件的前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定業(yè)主的義務(wù),屬于"合同為第三人設(shè)定義務(wù)",雙方容易對(duì)附件規(guī)定內(nèi)容的效力發(fā)生爭(zhēng)議。實(shí)際上,物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)購(gòu)買人選房的重要因素之一 ,將前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容直接作為物業(yè)買賣合同一部分而不是附件,更能夠充分保證前期物業(yè)服務(wù)合同的法律效力,有利于保障物業(yè)買受人的合法權(quán)益。