第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是,只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的技票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄 市制定。
[ 釋義 ] 本條是對(duì)業(yè)主大會(huì)如何成立和業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)確定方式的規(guī)定。
第一款是對(duì)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)的規(guī)定。對(duì)此款應(yīng)從以下幾個(gè)方面來理解 :
1. 業(yè)主大會(huì)成立的主體是業(yè)主。我國(guó)有些地方對(duì)于業(yè)主大會(huì)的成立都規(guī)定在物業(yè)銷售面積 ( 或者入住率 ) 達(dá)到一定比例或者物業(yè)出售滿一定年限的條件下,由建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)或者政府房地產(chǎn)行政主管部門組織召開。如《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第 7 條規(guī)定:公有住宅出售率達(dá)30%或者新建商品房出售率達(dá)50%或者住宅出售已滿兩年的,由政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同建設(shè)單位組織召開第一次業(yè)主大會(huì)?！渡钲谑薪?jīng)濟(jì)特 區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》第 9 條規(guī)定 : 住宅區(qū)入住率達(dá)到50%以上或者自第一個(gè)業(yè)主人伙之日起滿兩年的,由政府房地產(chǎn)行政主管部門召集第一次業(yè)主大會(huì)。雖然這樣做可能有利于業(yè)主大會(huì)的及時(shí)成立,但這忽略了業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)全體業(yè)主利益的性質(zhì),理應(yīng)由業(yè)主自主組建 的基本原則,容易造成建設(shè)單位和政府部門對(duì)業(yè)主大會(huì)的不正當(dāng)?shù)母深A(yù),應(yīng)當(dāng)將成立業(yè)主大會(huì)的權(quán)利交由業(yè)主自己來行使。
2. 成立業(yè)主大會(huì)也并非業(yè)主惟一可以選擇的自我管理的形式,在只有一個(gè)業(yè)主,或者業(yè)主人數(shù)較少的情況下,業(yè)主完全可以自行或者通過全體協(xié)商的方式對(duì)共同事項(xiàng)作出決定,沒有必要成立業(yè)主大會(huì)?！稐l例》允許業(yè)主根據(jù)自身的實(shí)際情況,決定是否采用業(yè)主大會(huì)這種管理形式。
3. 業(yè)主大會(huì)的成立應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。由于業(yè)主大會(huì)的成立關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益,甚至關(guān)系到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)穩(wěn)定,因此,業(yè)主大會(huì)的成立活動(dòng)應(yīng)當(dāng)接受政府部門的指導(dǎo)。這種指導(dǎo)主要體現(xiàn)在業(yè)主向政府房地產(chǎn)行政主管部門咨詢召開業(yè)主大會(huì)的法規(guī)政 策、報(bào)告業(yè)主大會(huì)的籌備情況、邀請(qǐng)政府房地產(chǎn)行政主管部門參加首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議等方面,政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)的成立予以指導(dǎo)幫助。
4. 業(yè)主大會(huì)成立時(shí)應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。由于業(yè)主大會(huì)往往需要通過執(zhí)行機(jī)構(gòu)來具體地行使有關(guān)物業(yè)管理事務(wù),因此,在成立業(yè)主大會(huì)的首次會(huì)議上就應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),以使在業(yè)主大會(huì)會(huì)議土業(yè)主作出的各項(xiàng)決定在業(yè)主大會(huì)成立后落到實(shí)處。
第二款規(guī)定了業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的確定方式。業(yè)主享有參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議并在會(huì)議上進(jìn)行表決的權(quán)利。值得注意的是,這里只規(guī)定了業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的確定方式。至于業(yè)主在首次會(huì)議召開以后的業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),應(yīng)當(dāng)按照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上通過的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定的投票權(quán)確定辦法確定,以保證業(yè)主在這個(gè)問題上也擁有充分的自主權(quán)。
《條例》實(shí)施以前,我國(guó)有些地方在業(yè)主的投票權(quán)數(shù)的計(jì)算方式上主要有兩種做法:一是根據(jù)住宅套數(shù)確定,如按一戶一票的方式;二是根據(jù)建筑面積確定,如按 100 平方米一票的方式。根據(jù)住宅套數(shù)確定投票權(quán)數(shù),優(yōu)點(diǎn)是對(duì)于同一類型的物業(yè)便于計(jì)算,容易操作,但缺點(diǎn)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的建筑面積差異很大的情況下,不利于占有物業(yè)份額大的業(yè)主意志的體現(xiàn)和保護(hù)。根據(jù)建筑面積確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),體現(xiàn)了業(yè)主所享有的表決權(quán)是與其所享有的物權(quán)份額的對(duì)應(yīng)關(guān)系,相對(duì)比較公平,但在計(jì)算上比較繁瑣。有的地方針對(duì)不同的物業(yè)類型分別采取這兩種方式,如《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:"業(yè)主投票權(quán),住宅按每戶計(jì)算表決權(quán);工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計(jì)算表決權(quán) "， 《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:"業(yè)主的投票權(quán)數(shù),普通住宅實(shí)行一戶一票;其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算。"由于兩者各有利弊,且各個(gè)地方在實(shí)踐中已形成自己的做法,《條例》不宜對(duì)此規(guī)定過死,本條只是原則性地規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定,而具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。